Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 января 2017 г. N Ф03-6152/16 по делу N А51-1821/2016

г. Хабаровск

12 января 2017 г.

А51-1821/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 января 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, Е.К. Яшкиной

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Зелёный квартал" - Безуглый Д.В., представитель по доверенности от 25.01.2016; Фатьянова К.А., представитель по доверенности от 09.01.2017

от департамента земельных и имущественных отношений Приморского края - Пламадяла С.В., представитель по доверенности от 27.12.2016 N 20/44574

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу департамента земельных и имущественных отношений Приморского края

на решение от 20.06.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016

по делу N А51-1821/2016 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.Г. Клемина,

в суде апелляционной инстанции судьи Д.А. Глебов, Н.А. Скрипка, С.Б. Култышев

по иску общества с ограниченной ответственностью "Зелёный квартал"

к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края

о признании недействительным договора аренды земельного участка в части, о внесении изменений

Общество с ограниченной ответственностью "Зеленый квартал" (ОГРН 1112539008669, ИНН 2539116601, адрес (место нахождения): 690105, Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, 65/4-30; далее - ООО "Зеленый квартал", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, адрес (место нахождения): 690110, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее - департамент) о признании пункта 2.1 договора N 28-Ю-21302 аренды земельного участка от 05.11.2015 в части размера арендной платы и приложения N 3 (расчет арендной платы за год) к указанному договору недействительными; о внесении изменений в пункт 2.1 договора N 28-Ю-21302 аренды земельного участка от 05.11.2015 путем изложения его в следующей редакции: "За указанный в п. 1.1 настоящего договора участок арендатору устанавливается арендная плата в соответствии с расчетом арендной платы за год (приложением N 3), который является неотъемлемой частью договора"; о внесении изменений в Приложение N 3 (расчет арендной платы за год) к указанному договору в части размера арендной платы путем изложения его в следующей редакции:

"Приложение N 3 к Договору аренды земельного участка N 28-Ю-21302 от 05.11.2015 г.

РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ за год

Кадастровая стоимость участка (руб.)	Площадь земельного участка (кв. м)	Ставка арендной платы (%)	Доля аренды (ед.)	Количество месяцев (ед.)	Сумма к оплате (руб.)
(1)	(2)	(3)	(5)	(6)	(7)
76 319 786,4	13260	0,6	1/1	12	457 918,72

в размере, определенном по формуле: А = К х Сап, где:

А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год;

К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;

Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка".

Решением суда от 20.06.2016, оставленным без изменения постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016, иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе департамент просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает, что арендная плата за спорный земельный участок подлежит определению в соответствии с пунктом 11 постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па. При этом указывает, что факт заключения нового договора аренды от 25.11.2015 не имеет правового значения для определения арендной платы, поскольку земельный участок не изменил своего назначения и предоставлен для завершения строительства двух многоквартирных домов. Со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приведены доводы о возможном предоставлении земельного участка без торгов сроком на три года, если в границах земельного участка находится объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015. По настоящему делу истцу как собственнику объекта земельный участок уже предоставлялся по договору от 09.07.2007 N 04-10-10001.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило несогласие с изложенными в ней доводами, просило оставить без изменения обжалуемые судебные акты, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители ответчика и истца доводы кассационной жалобы и отзыва на нее поддержали, дали по ним пояснения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, 09.07.2007 между департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (арендодатель) и ОАО "Фирма Аврора" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 04-Ю-10001, по условиям которого арендодатель на основании распоряжения департамента имущественных отношений Приморского края от 28.02.2007 N 114-р предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 13 260 кв. м с кадастровым номером 25:28:040011:0374 из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Луговая, 70, примерно 18 м на юго-запад от ориентира, для использования в целях строительства двух жилых домов, на срок с 22.06.2007 по 21.06.2012 (пункты 1.1, 1.3).

Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата в размере 40 628 руб. 24 коп. в месяц.

Пунктом 2.5 договора предусмотрена возможность изменения размера арендной платы арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору либо направления арендатору дополнительного соглашения, которое арендатор обязан в течение 7 дней от даты получения рассмотреть, подписать и возвратить в адрес арендодателя.

Арендуемый земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.06.2007.

Договор аренды зарегистрирован 29.08.2007 в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю.

На указанный земельный участок оформлен кадастровый паспорт, по сведениям которого участок имеет разрешенное использование "для строительства 2-х жилых домов".

04.09.2007 между ОАО "Фирма Аврора" (арендатор) и ООО "Лесной квартал" (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.07.2007 N 04-Ю-10001 в полном объеме.

В последующем, 09.08.2013, между ООО "Лесной квартал" (арендатор) и ООО "Зеленый квартал" (новый арендатор) заключено соглашение, по условиям которого к новому арендатору в полном объеме перешли права и обязанности по договору аренды 09.07.2007 N 04-Ю-10001.

Срок аренды по этому соглашению определен с 22.06.2007 по 21.06.2015.

Названные соглашения зарегистрированы в установленном порядке.

09.09.2015 за ООО "Зеленый квартал" зарегистрировано право собственности на не завершенный строительством многоквартирный дом (степень готовности 47%), местонахождение объекта: установлено примерно в 45 м по направлению на юго-запад относительно ориентира - многоквартирный жилой дом, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Луговая, дом 70, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Соглашением от 05.11.2015, заключенным между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО "Зеленый квартал", договор аренды от 09.07.2007 N 04-Ю-10001 расторгнут; оформлен акт приема-передачи о возврате департаменту земельного участка.

Также 05.11.2015 между этими же сторонами заключен договор аренды земельного участка N 28-Ю-21302, согласно которому арендатор - ООО "Зеленый квартал" принял в аренду земельный участок площадью 13 260 кв. м с кадастровым номером 25:28:040011:374 сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства "многоквартирный жилой дом степенью готовности 47%".

Размер арендной платы по договору на основании приложенного к договору расчету составил 317 999,11 руб. в месяц. При этом годовой размер арендной платы исчислен из кадастровой стоимости земельного участка (76 319 786,4 руб.) и ставки арендной платы (5%).

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

После заключения договора аренды N 28-Ю-21302 арендатор письмом от 31.12.2015 вх. N 20-62114 предложил арендодателю привести договор аренды в части установления арендной платы в соответствии с приложением N 2 к решению думы г. Владивостока от 17.06.2014 N 306, пунктом 8 постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па, а именно исходя из ставки арендной платы 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка (76 319 786,4 руб.).

Отсутствие ответа послужило основанием для обращения ООО "Зеленый квартал" в арбитражный суд с иском о признании пункта 2.2 договора, приложения к договору в части установленного размера арендной платы недействительными; просило внести изменения в договор путем изложения его пункта 2.1 в следующей редакции "За указанный в п. 1.1 настоящего договора участок арендатору устанавливается арендная плата в размере 38 159,89 руб. (тридцать восемь тысяч сто пятьдесят девять рублей 89 копеек) в месяц на основании расчета (приложение N 3), который является неотъемлемой частью договора".

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций, признавая недействительным пункт 2.1 договора аренды в части установления арендной платы на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), исходили из того, что названная норма закона не подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку спорный договор заключен 05.11.2015. Суды признали, что к конкретным правоотношениям (земельный участок предоставлен в аренду для завершения строительства объекта, не завершенного строительством - многоквартирный жилой дом со степенью готовности 47 %) подлежат применению правила пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и в отношении этого земельного участка действуют обязательные правила определения размера арендной платы, установленные действующими правовыми актами Приморского края.

Установлено, что спор возник в отношении арендной платы за земельный участок площадью 13 260 кв. м с кадастровым номером 25:28:040011:374, государственная собственность на который не разграничена, расположенный на территории Владивостокского городского округа и в границах которого находится объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом степенью готовности 47%.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 29.08.2007 с разрешенным использованием "для строительства 2-х жилых домов".

Как указано выше, первоначально земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:374 предоставлен ООО "Фирма Аврора" на основании распоряжения департамента имущественных отношений Приморского края от 28.02.2007 N 114-р в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) без проведения торгов, поскольку решение о предварительном согласовании места размещения объекта строительства принято до 01.10.2005 (постановление главы администрации города Владивостока от 05.08.2005 N 906).

По названному земельному участку департаментом с ООО "Фирма Аврора" (арендатор) заключен договор аренды от 09.07.2007 N 04-Ю-10001 на срок с 22.06.2007 по 21.06.2012.

Статьей 22 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность арендатора в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу. В этом случае ответственным лицом по договору аренды земельного участка становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды не требуется.

Соглашениями от 04.09.2007, от 09.08.2013 права и обязанности по договору N 04-Ю-10001 перешли вначале к ООО "Лесной квартал", затем к ООО "Зеленый квартал". Право аренды за указанными лицами зарегистрировано в установленном порядке и, следовательно, могло быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

С момента регистрации указанных соглашений ответственными лицами по договору аренды N 04-Ю-10001 стали: с 24.01.2008 - ООО "Лесной квартал"; с 21.08.2013 - ООО "Зеленый квартал".

Таким образом, ООО "Зеленый квартал" с 21.08.2013 являлось фактическим пользователем земельного участка по договору N 04-Ю-10001. При этом заключение нового договора аренды в силу закона (статья 22 Земельного кодекса РФ) не требовалось, несмотря на истечение установленного срока его действия (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ).

В данном случае инициатором прекращения (расторжения) арендных отношений по договору N 04-Ю-10001 и одновременного заключения нового договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:374 выступило ООО "Зеленый квартал", о чем свидетельствуют письма общества от 13.05.2015 (вх. N 20-21805), от 16.06.2015 (вх. N 20-27524), от 24.06.2015 (вх. N 20-29042), от 17.07.2015 (вх. N 32845), от 11.09.2015 (вх. N 20-42646), от 20.09.2015 (вх. N 20-45805), а также ссылка в пункте 1.1 договора аренды от 05.11.2015 N 28-Ю-21302. При этом в своих обращениях общество просило департамент приостановить рассмотрение обращения о расторжении и заключении нового договора до получения документов (свидетельства, паспорта) о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Соответствующее свидетельство о регистрации права собственности ООО "Зеленый квартал" на не завершенный строительством многоквартирный дом (степень готовности 47%) получено 09.09.2015.

05.11.2015 сторонами расторгнут договор аренды N 04-Ю-10001 и заключен новый договор аренды N 28-Ю-21302.

Как установлено, основанием для заключения нового договора аренды послужили нормы подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, предусматривающие заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если подлежит предоставлению земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи; такой земельный участок предоставляется однократно.

Пунктом 5 названной статьи установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, с 01.03.2015 действует пункт 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в редакции, устанавливающей, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

В данном случае собственником объекта незавершенного строительства - ООО "Зеленый квартал" инициировано заключение нового договора аренды для завершения строительства МКД со степенью готовности - 47%. При этом срок ранее действующего договора N 04-Ю-10001 истек 21.06.2015 (земельный участок по этому договору предоставлен в порядке пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ); в границах спорного земельного участка находится объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке; строительство объекта начато на основании разрешения на строительство от 06.12.2013 N RU25304000-108/2013; общество от своих прав на земельный участок не отказывается.

В этой связи суды правомерно признали, что договор от 05.11.2015 N 28-Ю-21302 заключен в порядке подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Опровергающих тому доказательств в материалы дела не представлено.

Довод департамента о том, что к спорным правоотношениям не подлежат применению названные нормы кодекса (подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ), ввиду того, что собственнику объекта незавершенного строительства ранее спорный земельный участок уже предоставлялся по договору от 09.07.2007 N 04-Ю-10001, судом кассационной инстанции не принимается как необоснованный. Суды установили, что в данном случае права на земельный участок оформлены в связи с необходимостью завершения строительства.

Кроме того, суд округа учитывает правила подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, предусматривающие, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, а также правила пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, устанавливающие права собственников объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, на приобретение соответствующих земельных участков.

Проверяя условие спорного договора N 28-Ю-21302 в части установленного размера арендной платы, суды выявили, что соответствующий размер определен на основании абзацев 8, 9 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в то время как указанный выше договор заключен в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

В этой связи, учитывая, что приведенные нормы права являются императивными, а определяемая на их основе арендная плата за вышеназванный земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, является регулируемой, суды обоснованно признали, что при определении размера арендной платы по настоящему договору стороны обязаны руководствоваться абзацем 1 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона N 137-ФЗ, пунктом 8 статьи 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 N 90-КЗ "О регулировании земельных отношений Приморского края", пунктом 8 постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па "О порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края". Поскольку размер ежемесячной арендной платы и соответствующий ему расчет годовой арендной платы, установленные в пункте 2.1 договора, в Приложении N 3 к договору, не соответствуют обязательным правилам вышеназванных норм права, суды правомерно признали названные пункт договора и приложение N 3 к договору в соответствующих частях недействительными на основании статьи 168 ГК РФ.

При этом суды, принимая во внимание пункт 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с целью правовой определенности в правоотношениях сторон спорного договора сочли возможным определить подлежащую применению по данному договору арендную плату из расчета кадастровой стоимости земельного участка (76 319 786,4 руб.) и ставки арендной платы (0,6%). Годовой размер арендной платы составил 457 918,72 руб., ежемесячный - 38 159,89 руб.

Выводы суда в этой части соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, им дана надлежащая правовая оценка; данные доводы фактически не опровергают выводы судов, основанные на исследованных доказательствах и установленных по делу обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм материального права, которые могли бы являться основанием для отмены принятых по делу судебных актов в порядке кассационного производства, в силу чего судом округа отклоняются в соответствии с правилами статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку неправильного применения норм материального права и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену решения и постановления, судами обеих инстанций не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.06.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016 по делу N А51-1821/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

С.И. Гребенщиков Е.К. Яшкина