Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 марта 2017 г. N Ф03-499/17 по делу N А51-4511/2016

г. Хабаровск

07 марта 2017 г.

А51-4511/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 марта 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, В.А. Гребенщиковой

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

на решение от 18.08.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2016

по делу N А51-4511/2016 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению открытого акционерного общества "Владавто"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

о признании незаконными действий

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Сервис Грант"

Открытое акционерное общество "Владавто" (ОГРН 1022502262111, ИНН 2540011089, место нахождения: 690065, Приморский край, город Владивосток, улица Крыгина, 23; далее - заявитель, ОАО "Владавто", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, ИНН 2540108490, место нахождения: 690091, Приморский край, город Владивосток, улица Посьетская, 48; далее - Росреестр) по государственной регистрации ограничения (обременения) права: сделки за N 25-25/001-25/011/201/2016-175/1 на объект недвижимости: кадастровый номер 25:28:020037:1811, здание, назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 13242,5 кв.м, лит. N 1,2,3, адрес: 690065, Приморский край, город Владивосток, улица Крыгина, 23, на основании дополнительного соглашения N 3 от 30.12.2013 к договору аренды нежилых помещений N 1 от 03.10.2011. В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил обязать Росреестр аннулировать регистрацию указанного ограничения (обременения) права.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.08.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ОАО "Владавто", ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение от 18.08.2016 и постановление от 24.11.2016 отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что при наличии его заявления от 13.05.2014 о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя (его законного представителя) регистрация обременения на объект недвижимости произведена незаконно. Полагает неверным вывод о том, что заключение дополнительного соглашения фактически не изменяет условий ранее существовавшего отношения. По мнению общества, новые условия о необходимости поддержания имущества в исправном состоянии с проведением необходимого текущего ремонта (п. 3.1.2.) и об обязанности возместить стоимость реконструкции (п. 9) существенно изменяет условия договора, поэтому регистрация дополнительного соглашения должна отвечать требованиям пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Настаивает, что соответствующая регистрация объекта повлекла для него неблагоприятные последствия в виде ущерба на сумму 72 688 220, 30 руб.

В отзыве на кассационную жалобу Росреестр указывает на законность вынесенных по делу судебных актов и просит оставить их без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ОАО "Владавто" является собственником двухэтажного здания (стр. 1) общей площадью 13242,5 кв.м с подвалом, цокольным этажом, чердаком и двумя одноэтажными пристройками (стр. 2, 3), расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Крыгина, 23, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.12.1998 серии АБ N 0016238.

В отношении помещений площадью 6233,2 кв.м (номера на поэтажном плане 1 этаж - N 1-95, 2 этаж - N 1-17) находящихся в этом здании между обществом (арендодатель) и ООО "Сервис Гарант" (арендатор) заключен договор аренды от 03.10.2011 N 1, который 14.11.2012 зарегистрирован в установленном порядке.

К названному договору сторонами подписаны:

- дополнительное соглашение от 29.01.2013 N 1, которое зарегистрировано в Росреестре 15.02.2013;

- дополнительное соглашение от 01.04.2013 N 2;

- дополнительное соглашение от 30.12.2013 N 3;

- дополнительное соглашение от 01.06.2014 N 4.

При этом дополнительное соглашение N 1 зарегистрировано в управлении Росреестра по Приморскому краю 15.02.2013; дополнительное соглашение N 3 - 26.01.2016 за N 25-25/001-25/011/201/2016-175/1.

ОАО "Владавто", ссылаясь на то, что регистрация дополнительного соглашения N 3 произведена регистрирующим органом незаконно, а именно без учета заявления общества от 13.05.2014 о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объекты недвижимости общества без личного участия правообладателя и, полагая, что регистрация дополнительного соглашения повлекла для общества ущерб в сумме 72 688 220,30 руб., обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В качестве меры по восстановлению нарушенного права просило обязать регистрирующий орган аннулировать регистрацию дополнительного соглашения N 3.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав, ЕГРП).

В силу статьи 4 названного закона государственная регистрация ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе аренда является обязательной в соответствии со статьями 130, 131, 132, 164 ГК РФ.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении) (пункт 2 статьи 13 Закона N 122-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 16 данного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 17 названного Закона предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 26 этого же Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Как указано выше, 30.12.2013 сторонами договора аренды от 03.10.2011 N 1 подписано дополнительное соглашение N 3 в котором отражено о произведенном арендатором капитальном ремонте помещений на общую сумму 72 688 220,30 руб. (пункт 1); о зачете указанной суммы в счет оплаты арендных платежей за вычетом документально подтвержденных арендодателем платежей, необходимых для поддержания нормальной жизнедеятельности нежилого помещения (пункт 2); о возмещении стоимости затрат в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя (пункт 3) и об отсутствии прав на возврат стоимости улучшения в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора (пункт 4).

В соответствии с частью 2 статьи 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Установлено, что с заявлением о регистрации дополнительного соглашения N 3 обратился арендатор - ООО "Сервис Гарант", что не противоречит пункту 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ.

При регистрации дополнительного соглашения N 3 Росреестром соблюдены требования пункта 2 статьи 13 Закона N 122-ФЗ, а именно в адрес правообладателя зарегистрированных прав на объект недвижимое имущество - двухэтажное здание общей площадью 13242,5 кв.м., расположенное по ул. Крыгина, 23 в г. Владивостоке направлено уведомление от 26.01.2016 N 25/011/201/2016-175 о проведенной регистрации сделки.

Рассматривая доводы относительно невозможности регистрации дополнительного соглашения N 3 без участия правообладателя судом установлено следующее.

Статьей 28.1 Закона N 122-0-ФЗ предусмотрена возможность внесения в Единый государственный реестр прав записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя.

При этом запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости вносится в Единый государственный реестр прав на основании заявления лица, право собственности которого в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано ранее (пункт 1 статьи 28.1).

При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре прав в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия (далее в настоящей статье - заявление о невозможности государственной регистрации) по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если настоящий Федеральный закон или другой федеральный закон допускает осуществление государственной регистрации права на основании заявления одной из сторон сделки, в Единый государственный реестр прав вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации.

Наличие указанной в настоящем пункте записи в Едином государственном реестре прав является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить в письменной форме заявителя о возврате указанного заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия такого заявления. Запись в Едином государственном реестре прав о заявлении о невозможности государственной регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права, если основанием для государственной регистрации права по заявлению иного лица является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 02.10. 2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", и в иных случаях, установленных другим федеральным законом (пункт 2 статьи 28.1).

Судами установлено что, на 26.01.2016 - дату осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 к договору аренды от 03.10.2011 по заявлению стороны договора - арендодателя все ограничения в виде запретов на проведение регистрационных действий в отношении нежилых помещений в здании по ул. Крыгина, 23 в г. Владивосток были прекращены на основании судебных актов по делу N А51- 9157/2014, объединенному с делом N А51-9156/2014. При этом в ЕГРП отсутствовали сведения об особых отметках - записей о невозможности проведения государственной регистрации без личного участия правообладателя в отношении объекта недвижимости: кадастровый номер 25:28:020037:1811, здание, назначение: нежилое, 2- этажный, общая площадь 13242,5 кв.м, лит. N 1, 2, 3, адрес: Приморский край, г. Владивосток, ул. Крыгина, 23.

Данное подтверждается имеющимися в материалах дела выписками из ЕГРП от 28.04.2015 и от 09.02.2016, которые не содержат сведений о внесении в ЕГРП записи о невозможности государственной регистрации. Эти обстоятельства, как установлено судами, были известны ОАО "Владавто" 28.04.2015 при получении соответствующей выписке, т.е. спустя год после подачи им заявления от 13.05.2014 о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя.

Суды также учли, что в данном случае обременение здания в виде аренды зарегистрировано 14.11.2012, поэтому регистрация дополнительного соглашения, по сути, не является самостоятельным обременением, а содержит лишь дополнительные условия существующего обременения. При этом заявителем не приведены доводы невозможности регистрации им же подписанного дополнительного соглашения без его личного участия.

Суд отметил, что заявление о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя (его законного представителя) подано обществом в регистрирующий орган 13.05.2014 в отношении объекта - здание, в то время как к регистрации представлено дополнительное соглашение от 30.12.2013 к договору аренды части нежилых помещений здания.

Доводы в отношении того, что регистрация соглашения повлекла для общества значительный ущерб в виде отраженной в соглашении суммы затрат проведенного капитального ремонта здания суды признали несостоятельными, поскольку в рамках настоящего спора вопрос об ущербе общества не подлежал рассмотрению.

При таких обстоятельствах суды правомерно признали, что государственная регистрация дополнительного соглашения от 30.12.2013 N 3 к договору аренды от 03.10.2011 осуществлена регистрирующим органом при соблюдении действующих правил о регистрации объектов недвижимости. В связи с чем обоснованно сделали вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного ОАО "Владавто" требования.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями к отмене обжалуемых судебных актов, не установлено.

Принятые решение и постановление основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 част 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18.08.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2016 по делу А51-4511/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

С.И. Гребенщиков В.А. Гребенщикова