Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 марта 2017 г. N Ф03-6679/16 по делу N А59-1611/2016

г. Хабаровск

10 марта 2017 г.

А59-1611/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Лесненко С.Ю., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска: Абросимова К.О., представитель по доверенности от 24.10.2016 N 53Д

от ЗАО "Пасифик": Емченко А.В., представитель по доверенности без номера от 09.09.2014

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Пасифик"

на решение от 16.09.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2016

по делу N А59-1611/2016 Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Караман Ю.А., в апелляционном суде судьи Глебов Д.А., Култышев С.Б., Скрипка Н.А.

По иску Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска

к закрытому акционерному обществу "Пасифик"

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780, место нахождения: 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32; далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к закрытому акционерному обществу "Пасифик" (ОГРН 1046500617668, ИНН 6501148961, место нахождения: 693000, г. Южно-Сахалинск, Мира проспект, 172; далее - ЗАО "Пасифик", общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 994 947 руб. 16 коп. за период с 01.01.2013 по 31.03.2016 и неустойки в сумме 476 058 руб. 62 коп. за период с 10.04.2013 по 21.03.2016 (с учетом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением суда от 16.09.2016, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2016 без изменения, исковые требования Департамента удовлетворены частично и в его пользу с общества взыскан основной долг в общей сумме 3 994 947 руб. 16 коп. с начисленной неустойкой в размере 143 110 руб. 26 коп. В остальной части требований о взыскании неустойки отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "Пасифик" выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает необоснованными выводы судов в части, касающейся изменения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, в связи с чем просит уменьшить сумму взыскания, исключив из расчета основного долга и неустойки период первого квартала 2013 года по мотиву пропуска Департаментом срока исковой давности.

Заявитель жалобы настаивает на том, что об изменении кадастровой стоимости спорного участка уполномоченный орган (в настоящее время - Департамент) должен был узнать с момента подготовки ООО АКГ "Экфард" экспертного отчета от 26.09.2012 N 1454/12 об определении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Сахалинской области, которые утверждены Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Сахалинской области от 12.11.2012 N 18-п, вступившим в силу с 01.01.2013. Последующее внесение изменений в данный нормативный правовой акт согласно Приказу названного Министерства от 30.10.2013 N 15-п, по мнению ответчика, не имеет правового значения, поскольку этим фактически была подтверждена ранее определенная оценщиком кадастровая стоимость.

В поступивших в суд письменных дополнениях (пояснениях) к поданной жалобе заявитель приводит новые доводы о несоблюдении уполномоченным органом установленного главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), статьей 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в действующей в спорный период редакции; далее - Закон о кадастре) порядка исправления ошибки в сведениях о кадастровой стоимости спорного земельного участка и утверждает о том, что используемые истцом и судами в своих расчетах арендной платы сведения о кадастровой оценке до настоящего времени в государственный кадастр не внесены. В такой ситуации ответчик полагает, что им надлежащим образом исполнялись свои обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора, в связи с чем считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в полном объеме и предлагает направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции для выяснения всех существенных обстоятельств спора.

От Департамента отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В соответствии со статьей 158 АПК РФ рассмотрение кассационной жалобы откладывалось до 07.03.2017 на 14 часов 30 минут.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи в порядке статьи 153.1 АПК РФ при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представитель общества настаивал на отмене обжалуемых судебных актов с учетом доводов, отраженных в дополнениях к жалобе, против чего возражал представитель Департамента, пояснив при этом, что новая кадастровая стоимость в силу прямого указания Приказов Министерства земельных и имущественных отношений Сахалинской области от 12.11.2012 N 18-п и от 30.10.2013 N 15-п подлежала применению с 01.01.2013, а значит в полной мере распространяется на весь спорный период.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и дополнений к ней, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, согласно постановлению Мэра города Южно-Сахалинска от 02.08.2007 N 1516 и заключенному между Департаментом (арендодатель) и ЗАО "Пасифик" (арендатор) договору аренды от 22.11.2007 N 10578 обществу для проектирования, строительства и эксплуатации гостинично-офисного и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами передан в пользование сроком до 06.02.2053 земельный участок N 5035/4, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 9 430 кв.м, кадастровый номер 65:01:0703004:0007, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, центральная часть города, в границах ул. Тихоокеанская, ул. Дзержинского, ул. имени Космонавта Поповича, пр. Мира.

Пунктами 2.1, 2.2 договора предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату за пользование земельным участком, определяемую как произведение однократной ставки земельного налога, установленной для VII-К территориальной зоны, и общей площади участка. Размер арендной платы на 2007 год установлен в приложении N 1 к договору. При изменении размера ставки земельного налога арендодатель письменно уведомляет об этом арендатора.

Согласно пункту 2.4 договора арендная плата по нему вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года.

В дело представлены соответствующие уведомления, направленные арендодателем в адрес ЗАО "Пасифик", об изменении арендной платы по договору аренды от 22.11.2007 N 10578, согласно которым такая плата составила на 2013 год 1 472 843 руб. 41 коп.; на 2014 год - 1 546 485 руб. 58 коп.; на 2015 год - 3 263 231 руб. 86 коп.

Впоследствии Департамент письмом от 07.11.2015 N 231634 направил арендатору уточненные расчеты за 2013-2015 годы, указав при этом, что арендная плата в 2013 году составляла 2 409 393 руб. 29 коп., в 2014 году - 2 529 862 руб. 95 коп. и в 2015 году - 5 338 251 руб. 77 коп., соответственно.

Поскольку общество не оплатило полностью арендную плату за спорный период с 01.01.2013 по 31.03.2016 с учетом указанных уточнений, то в результате перерасчета на его стороне образовалась задолженность в общей сумме 3 994 947 руб. 16 коп., за взысканием которой с начисленной на нее неустойкой Департамент обратился в арбитражный суд по настоящему делу.

Рассматривая возникший спор, арбитражные суды обеих инстанций с учетом статей 424, 606, 614 ГК РФ, статей 1, 65 Земельного кодекса РФ и разъяснений пункта 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.11 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" пришли к единому выводу о том, что между сторонами сложились арендные отношения, предметом которых выступает публичный земельный участок, в связи с чем арендная плата за этот участок является нормативно регулируемой и ответчик обязан ее уплачивать в размере, установленном на соответствующий период уполномоченным органом, вне зависимости от внесения изменений в договор аренды либо направления арендодателем уточненных расчетов.

Такие выводы арбитражных судов в целом являются верными и заявителем жалобы не опровергаются. Более того, ответчик в ходе рассмотрения спора не отрицал своей обязанности оплачивать арендную плату в размере, определенном действующими в спорный период нормативными правовыми актами.

Далее, проверяя расчет долга, судебные инстанции исходили из того, что в силу абзац 5 части 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в редакции, применимой к правоотношениям сторон в спорный период) порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в данном случае был установлен Законом Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-30 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" и до 01.01.2016 расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", а с 01.01.2016 - на основании решения городской Думы г. Южно-Сахалинска от 25.11.2015 N 303/18-15-5 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки находящиеся в собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск", а также об установлении ставок и коэффициентов применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск"".

В соответствии с указанными нормативными правовыми актами годовая плата за пользование обществом переданным ему земельным участком в спорный период определялась по формуле, включающей в себя произведение таких составляющих как: кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент вида использования, коэффициент зоны градостроительной ценности и коэффициент инфляции.

Судами установлено, что общество оплачивало пользование земельным участком в соответствии с условиями договора от 22.11.2007 N 10578 и с учетом первоначально направленных в его адрес уведомлений об изменении арендной платы на 2013-2015 годы. Однако в связи с уточнением расчетов согласно письму Департамента от 07.11.2015 за спорный период у арендатора образовалась задолженность в общей сумме 3 994 947 руб. 16 коп.

Суды в отсутствие возражений со стороны ответчика против полученных им уточненных расчетов арендной платы признали требования Департамента в части основного долга законными, обоснованными, соответствующими условиям договора аренды и положениям нормативных актов, устанавливающих порядок и условия расчета арендной платы.

При этом ответчик в ходе рассмотрения настоящего спора заявил о пропуске Департаментом срока исковой давности по требованиям за период первого квартала 2013 года.

Отклоняя соответствующие доводы общества в этой части, суды на основании статей 195, 196, 200, 201 ГК РФ и пунктов 6, 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", пришли в выводу о том, что возникший между сторонами спор непосредственно связан с изменением в 2013 году кадастровой стоимости спорного земельного участка и истец не мог узнать о нарушении своего права ранее издания Приказа Министерства земельных и имущественных отношений Сахалинской области от 30.10.2013 N 15-п.

Так, судами отмечено, что новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Сахалинской области утверждены Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 12.11.2012 N 18-П, согласно которому стоимость спорного земельного участка определена в размере 14 728 434 руб. 10 коп. и именно эта стоимость первоначально использовалась при расчете арендной платы за период 2013-2015 годов.

Однако в отношении арендуемого обществом земельного участков при проведении государственной кадастровой оценки земель была допущена ошибка, для исправления которой Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 30.10.2013 N 15-п в вышеназванный Приказ от 12.11.2012 N 18-п внесены необходимые изменения и указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка N 65601:0703004:7 составляет 24 093 932 руб. 90 коп. Об этих обстоятельствах, по утверждению Департамента, ему стало известно из ответа ФГУП "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 27.10.2015 N 2207, в связи с чем истец произвел соответствующий перерасчет арендной платы и сообщил об этом обществу в письме от 07.11.2015.

С учетом этого судебные инстанции сочли, что на дату внесения обществом арендной платы (20.03.2013) за первый квартал 2013 года арендодателю еще не было известно о необходимости внесения этой платы в большем размере ввиду допущенной ошибки, исправленной только 30.10.2013.

На основании изложенного и принимая во внимание дату обращения Департамента с иском в суд 21.04.2016 суды признали срок исковой давности по заявленным требования (включая период 1 квартала 2013 года) не пропущенным.

Кроме того, апелляционным судом со ссылкой на пункт 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 28) дополнительно отмечено, что для целей исчисления арендной платы нормативные правовые акты об утверждении результатов государственной кадастровой оценки действуют во времени с момента вступления их в силу. Результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым-шестым статьи 24.20 Закона оценочной деятельности.

При этом согласно абзацу 4 статьи 24.20 названного Закона в случае исправления технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.

Таким образом, апелляционный суд признал, что арендная плата правомерно пересчитана Департаментом с 01.01.2013, то есть с момента вступления в силу Приказа Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 12.11.2012 N 18-п, которым изначального утверждена ошибочная кадастровая стоимость, исправленная впоследствии Приказом этого же Министерства от 30.10.2013 N 15-п.

Однако выводы судебных инстанций о возможности применения новой (правильной) кадастровой стоимости спорного земельного участка начиная с 01.01.2013, сделаны без должной проверки всех значимых для дела обстоятельств.

По смыслу пункта статьи 28 Закона о кадастре ошибки в кадастровых сведениях подразделялись на два вида:

- техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости;

- кадастровая ошибка - воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

При этом техническая ошибка в кадастровых сведениях подлежала исправлению на основании решения органа кадастрового учета (пункт 2 статьи 28 Закона о кадастре), а кадастровая ошибка исправлялась в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости, а также в порядке информационного взаимодействия либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (пункт 4 статьи 28 Закона о кадастре).

Далее, пунктом 5 статьи 28 Закона о кадастре предусматривалось, что орган кадастрового учета при обнаружении кадастровой ошибки в сведениях принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки в установленном частью 4 указанной статьи порядке и информирует о принятом решении саморегулируемую организацию кадастровых инженеров, если кадастровая ошибка была допущена кадастровым инженером, являющимся членом такой саморегулируемой организации.

Таким образом, в силу приведенных норм права апелляционный суд неверно квалифицировал ошибку в сведениях о кадастровой стоимости в отношении арендуемого общества земельного участка, допущенную в Приказе Министерства земельных и имущественных отношений Сахалинской области от 12.11.2012 N 18-п, в качестве технической ошибки.

Следовательно, в такой ситуации ссылки апелляционного суда на нормы абзаца 4 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности являются необоснованными, поскольку они применяются только в отношении технических ошибок в кадастре.

Согласно пункту 13 Постановление Пленума ВС РФ N 28 к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Исходя из содержания статьи 28 Закона о кадастре кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В силу абзаца 5 статьи Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Так, в частности, для определения арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, установленная судом или комиссией кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзац 2 пункта 28 Постановления Пленума ВС РФ N 28).

Вместе с тем доказательств соблюдения установленного порядка исправления кадастровой ошибки в соответствии с пунктами 4, 5 статьи 28 Закона о кадастре и статями 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности в материалах дела не имеется, эти обстоятельства судами не исследовались и не оценивались.

Кроме того, суд округа считает необходимым особо отметить, что согласно разъяснениям по вопросу N 1, приведенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017, при определении даты изменения размера арендной платы следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов и в случае если такой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Закона об оценочной деятельности, арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, при условии отсутствия в действовавших на территории Сахалинской области в спорный период нормативных правовых актах о порядке определения арендной платы специальных условий о ее расчете при изменении кадастровой стоимости земельных участков, такая плата могла быть пересчитана Департаментом не ранее момента внесения соответствующих сведений об утвержденной новой кадастровой стоимости в государственный кадастр.

Однако момент, когда была внесена кадастровая стоимость о спорном участке, определенная Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 30.10.2013 N 15-п, судами в ходе рассмотрения настоящего дела не установлен. Достоверных сведений об этом ответ ФГУП "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 27.10.2015 N 2207, на который ссылался Департамент в своем иске, также не содержит.

Более того, общество в своих дополнениях к кассационной жалобе со ссылками на общедоступные сведения Фонда данных кадастровой оценки, опубликованные на портале Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), утверждает, что сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 24 093 932 руб. 90 коп. до настоящего времени в государственный кадастр не вносились, а по состоянию на 01.01.2015 определена новая кадастровая стоимость этого участка, равная 17 944 158 руб. 40 коп.

Поскольку сведения государственного кадастра о кадастровой стоимости спорного земельного участка и момент ее изменения напрямую влияют на размер подлежащей уплате обществом арендной платы, однако, судами эти обстоятельства должным образом не выяснялись, то обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными.

Конкретный размер подлежащей начислению неустойки также не может быть определен без проверки факта наличия на стороне общества задолженности по арендной плате за спорный период, поэтому в этой части судебные акты также не могут быть оставлены в силе.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статье 288 АПК РФ считает необходимым отменить принятые по делу решение от 16.09.2016 и апелляционное постановление от 06.12.2016, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения отмеченных недостатков и выяснения значимых для дела обстоятельств, связанных с внесением в государственный кадастр сведений об измененной кадастровой стоимости, и определения момента с которого такая стоимость подлежит применению в целях перерасчета арендной платы в соответствии с действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.09.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2016 по делу N А59-1611/2016 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Гребенщиков

Судьи

С.Ю. Лесненко В.А. Гребенщикова