Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 апреля 2017 г. N Ф03-1028/17 по делу N А51-14614/2016

г. Хабаровск

18 апреля 2017 г.

А51-14614/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: О.В. Цирулик, С.И. Гребенщикова

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Лев-Информ":

- Ибраев В.В., представитель по доверенности от 14.10.2016

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу управления

муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 25.10.2016, постановление Пятого арбитражного

апелляционного суда от 30.01.2017

по делу N А51-14614/2016

Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.А. Жестилевская,

в суде апелляционной инстанции судьи А.В. Гончарова, С.В. Гуцалюк, О.Ю. Ереемеева

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лев-Информ"

к управлению муниципальной собственности города Владивостока

третьи лица: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже

муниципальных земель и недвижимости", уполномоченный по защите прав

предпринимателей в Приморском крае

о признании действий незаконными

Общество с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" (ОГРН 1022500639963, ИНН 2506001789, адрес (место нахождения): 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Семеновская, 5; далее - ООО "Лев-Информ") обратилось в арбитражный суд с заявлением к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес (место нахождения): 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее - управление) о признании незаконными действий управления, выраженные в письмах N 2306СП от 25.04.2016, N 5232СП от 14.06.2016; просило обязать управление принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, расположенного по следующим адресам в г. Владивостоке: ул. Бестужева, 40, общей площадью 46, 4 кв.м., ул. Кирова, 26, общей площадью 48, 6 кв.м., ул. Светланская, 205, общей площадью 119, 2 кв.м.; определить итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки: нежилое помещение площадью 48, 6 кв.м., расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 26, - 1 240 000 (один миллион двести сорок тысяч) рублей; нежилое помещение площадью 119, 2 кв.м., расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 205, - 4 970 000 (четыре миллиона девятьсот семьдесят тысяч) рублей; нежилое помещение площадью 46, 4 кв.м.. расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 40, - 1 720 000 (один миллион семьсот двадцать тысяч) рублей; а так же обязать управление направить заявителю проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по следующим адресам в г. Владивостоке: ул. Бестужева, 40, общей площадью 46, 4 кв.м., ул. Кирова, 26, общей площадью 48, 6 кв.м., ул. Светланская, 205, общей площадью 119, 2 кв.м.

Определением от 06.07.2016 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора уполномоченного по защите прав предпринимателей в Приморском крае.

Определением от 26.07.2016 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.10.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе управление просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель указывает на отсутствие преимущественного права по выкупу арендуемых нежилых помещений, поскольку за арендатором числится задолженность по уплате арендных платежей. Со ссылкой на части 1, 5 статьи 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135 - ФЗ "О защите конкуренции" полагает, что заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора, а также уменьшение арендной платы за счет корректирующего коэффициента без проведения торгов, являются недействительными. Кроме того полагает, что в соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 14 ФЗ от 24.07.2008 N 209 - ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства может быть оказана единожды, в данном случае обществом заключены три договора аренды недвижимого имущества и по каждому судом применен льготный порядок определения арендой платы.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Лев-Информ" выразило несогласие с изложенными в ней доводами, просило оставить без изменения обжалуемые судебные акты, а кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ООО "Лев-Информ" доводы отзыва поддержал, дал по ним пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ)не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, ООО "Лев-Информ" является арендатором находящихся в муниципальной собственности г. Владивостока нежилых помещений, в том числе, расположенных в г. Владивостоке: по ул. Бестужева, 40, общей площадью 46, 4 кв.м., договор аренды от 01.03.2012 N 01-00110-002-Н-АР-6691-00 со сроком действия 28.02.2017; по ул. Кирова, 26, общей площадью 48, 6 кв.м., договор аренды от 01.03.2012 N 05-00110-002-Н-АР-6692-00 со сроком действия до 28.02.2017; по ул.Светланская, 205, общей площадью 119, 2 кв.м., договор аренды от 22.03.2013 N 02-04047-003-Н-АР-6912-00 со сроком действия 21.03.2018. Арендодателями по указанным договорам выступает управление. Договоры зарегистрированы в установленном порядке.

Договоры заключены по итогам проведения аукциона по продаже права на заключение соответствующих договоров аренды муниципального имущества.

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, предусмотренного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент подачи заявлений) ООО "Лев-Информ" обратилось в управление с заявлениями, в том числе от 25.08.2015 на приобретение помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 205, площадью 119, 20 кв.м.; от 07.08.2015 на приобретение помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 40, площадью 46, 4 кв.м.; от 07.08.2015 на приобретение помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 26, площадью 48, 6кв.м.

Письмами от 01.09.2015 N 15490/20у, от 01.09.2015 N 16202/20у управление сообщило о том, что распоряжением Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 27.08.2015 N 819/28 принято решение включить в решение об условиях приватизации преимущественное право на приобретение арендуемого имущества следующего арендатора, являющегося субъектом малого предпринимательства: ООО "Лев-Информ" на нежилое помещение площадью 48, 6 кв.м. (этаж: цокольный), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 26; а также о принятом решении включить в решение об условиях приватизации - преимущественное право на приобретение нежилого помещения площадью 119, 2 кв.м (этаж: цоколь), расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 205, арендуемого ООО "Лев-Информ".

Впоследствии письмом от 25.04.2016 N 2306сп управление сообщило ООО "Лев-Информ" о задолженности по арендным платежам, возникшей в связи с несоответствием дополнительных соглашений к указанным выше договорам аренды условий о понижении размера арендной платы путем применения коэффициента 0, 4, при этом задолженность по договору N 02-04047-003-И-АР-6912-00 составила 369 224, 45 руб.; по договору N 05-00110-002-Н-АР-6692-00-330 составила 539, 44 руб.; по договору N 02-04047-003-Н-АР-6912-00 составила 1 058 099, 79 руб. В этой связи указала на отсутствие у общества оснований преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества по вышеназванным договорам.

Письмом от 14.06.2016 N 5232СП управление отказало ООО "Лев-Информ" в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, в связи с имеющейся у заявителя перед управлением задолженностью по уплате арендных платежей.

ООО "Лев-Информ", полагая, что решения, изложенные в письмах от 25.04.2016 N 2306сп, от 14.06.2016 N 5232СП, не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В качестве меры по восстановлению нарушенного права просило обязать управление: определить итоговую величину рыночной стоимости арендуемых помещений, в том числе в сумме 1 240 000 руб. по нежилым помещениям общей площадью 48, 6 кв.м., расположенным по ул. Кирова, 26, в сумме 4 970 000 руб. по нежилым помещениям общей площадью 119, 2 кв.м., расположенным по ул. Светланская, 205, в сумме 1 720 000 руб. по нежилым помещениям общей площадью 46, 4 кв.м., расположенным по ул. Бестужева, 40; принять решение об условиях приватизации вышеназванного арендуемого имущества; направить заявителю проекты договоров купли-продажи вышеназванного арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судами установлено, что ООО "Лев-Информ" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, критерии которых определены статьей 4 Закона N 209-ФЗ.

Статьей 3 Закона 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов, указанных в абзаце 1 названной статьи закона при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 3 статьи 9 названного закона при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Установлено, что ООО "Лев-Информ" на момент подачи заявлений от 07.08.2015 использовало нежилые помещения по ул. Кирова, 26, общей площадью 48, 6 кв.м. (договор аренды от 01.03.2012

N 05-00110-002-Н-АР-6692-00), по ул. Бестужева, 40, общей площадью 46, 4 кв.м. (договор аренды от 01.03.2012 N 01-00110-002-Н-АР-6691-00) более 3-х лет; по заявлению от 25.08.2015 использовало нежилые помещения по ул. Светланская, 205, общей площадью 119, 2 кв.м. (договор аренды от 22.03.2013 N 02-04047-003-Н-АР-6912-00) более 2-х лет.

Также установлено, что спорное имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В данном случае основанием для отказа в реализации обществом преимущественного права на выкуп спорных нежилых помещений управление указало на наличие у общества задолженности по арендной плате по названным договорам.

Установлено, что по договору аренды от 01.03.2012 N 02-04047-003-Н-АР-6912-00 размер арендной платы согласован в сумме 13 184, 9 руб. в месяц.

Дополнительными соглашениями от 15.01.2014 N 2, от 27.01.2015 N 3 к этому договору стороны изменили размер арендной платы, установив ее за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 в сумме 5 343, 97 руб. в месяц; за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 - 5 343, 97 руб. в месяц. В соглашении N 3 определено, что с 01.01.2016 арендная плата по договору составляет 13 184, 90 руб. в месяц.

Дополнительными соглашениями от 07.05.2013 N 2, от 28.01.2015 N 3 к договору от 22.03.2013 N 02-04047-003-Н-АР-6912-00 стороны изменили размер арендной платы (60 956, 2 руб.), установив ее за период с 22.03.2013 по 31.12.2014 в сумме 24 554, 19 руб. в месяц; за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 - 24 554, 19 руб. в месяц. В соглашении N 3 определено, что с 01.01.2016 арендная плата по договору составляет 60 956, 20 руб. в месяц.

Дополнительными соглашениями от 15.01.2014 N 2, от 28.01.2015 N 3 к договору от 01.03.2012 N 01- 00110-002-Н-АР-6691-00 стороны изменили размер арендной платы (14 816, 02 руб.), установив ее за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 в сумме 5 993, 25 руб. в месяц; за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 - 5 993, 25 руб. в месяц. В соглашении N 3 определено, что с 01.01.2016 арендная плата по договору составляет 14 816, 02 руб. в месяц.

Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке.

Подпунктом 2 абзаца 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ установлены условия определения отсутствия задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) либо на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, либо на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В данном случае с учетом вышеназванных правил следует определить, имело ли общество задолженность на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку подача обществом заявлений обусловлена частью 2 статьи 9 названного закона. В частности, по договору от 22.03.2013 N 02-04047-003-Н-АР-6912-00 на 25.08.2015, по договорам от 01.03.2012 за NN 01-00110-002-Н-АР-6691-00, 05-00110-002-Н-АР-6692-00 на 07.08.2015.

Судебные инстанции, рассматривая настоящий спор, не установили задолженности общества по арендной плате по ставкам, согласованным названными договорами.

Опровергающих тому доказательств не представлено.

Судами принято во внимание, что оплата арендных платежей осуществлялась в соответствии с условиями договоров и дополнительных соглашений к ним, которые, в свою очередь зарегистрированы в установленном порядке. Суд первой инстанции учел, что ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о ничтожности в силу статьи 168 ГК РФ дополнительных соглашений, заключенных к договорам за N N 01-00110-002-Н-АР-6691-00, 05-00110-002-Н-АР-6692-00, 02-04047-003-Н-АР-6912-00. Информация о задолженности по арендной плате впервые доведена до общества письмом от 25,04.2016 N 2460сп, одновременно с отказом в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

Суд апелляционной инстанции, рассматривая доводы о недействительности дополнительных соглашений, установила следующее.

Как указано выше договоры за N N 01-00110-002-Н-АР-6691-00, 05-00110-002-Н-АР-6692-00, 02-04047-003-Н-АР-6912-00 заключены по итогам проведения аукциона по продаже права на заключение договор аренды муниципального имущества.

Пунктами 3.3, 3.4 этих договоров предусмотрено, что расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовыми актами, устанавливающими методику расчета арендной платы (пункт 3.3), что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значения коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендой платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункт 3.4).

Спорными дополнительными соглашениями к расчету арендной платы применен корректирующий коэффициент, установленный для субъектов малого предпринимательства решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173.

Суд апелляционной инстанции установив, что предметом аукциона являлась продажа права на заключение договора аренды муниципального имущества, а не размер арендной платы правомерно отклонила довод администрации, которая ссылаясь на часть 1 статьи 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" указала на недопустимость пересмотра в сторону уменьшения размера арендной платы по договору, заключенному на торгах.

Кроме того суд апелляционной инстанции, исследовав условия пунктов 3.3, 3.4 договоров, руководствуясь правилами статьи 431, 614 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 18, 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обоснованно признал, что установленная по названным договорам арендная плата является регулируемой, поэтому при ее расчете возможно применение установленных корректирующих коэффициентов, в частности для субъектов малого предпринимательства при наличии для этого оснований.

Далее суд установил, что спорные дополнительные соглашения к названным договорам заключены в соответствии с распоряжениями управления от 25.12.2013 N 1032/28, от 31.12.2014 N 1021/28 (договор от 01.03.2012 N 05-00110-002-Н-АР-6692-00), от 30.04.2013 N 345/28, от 31.12.2014 N 1021/28 (договор от 22.03.2013 N 02-04047-003-Н-АР-6912-00), от 25.12.2013 N 1032/28, от 31.12.2014 N 1021/28 (договор от 01.03.2012 N 01-00110-002-Н-АР-6691-00) о применении коэффициента, корректирующего расчет арендной платы.

Указанные распоряжения не отменены, в установленном порядке не оспорены.

Судом отмечено, что поддержка малого предпринимательства регулируется Законом N 209-ФЗ, нормы которого возлагают на публичные органы власти, в том числе органы местного самоуправления по вопросам развития малого и среднего предпринимательства, не исключая возможности установления льготных ставок арендной платы.

Как указано выше решением думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 "Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток" для субъектов малого предпринимательства установлен корректирующий коэффициент - 0, 4.

Приведенные в дополнении к кассационной жалобе доводы о том, что предприниматель Федорова Л.В. является арендатором не только муниципального имущества, предоставленного ей по договору N 01-02241-004-Н-АР-6780-00, но и арендатором другого муниципального имущества, используемого по договорам аренды от 22.10.2012 N 04-00692-001-Н-АР-6816-00, от 31.08.2012 N 04-00771-001-Н-АР-6790-00, поэтому у нее отсутствует право на применение льготного корректирующего коэффициента в силу подпункта 3 пункта 5 статьи 14 Закона N 209-ФЗ судом округа не принимается, поскольку данный вопрос не являлся предметом настоящего спора. Более того, указанная норма права связана с рассмотрением обращения субъекта малого и среднего предпринимательства за оказанием поддержки, имеющего при этом заявительный характер (подпункт 1 пункта 1 статьи 14 Закона N 209-ФЗ).

Нарушений либо неправильного применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену оспариваемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного оснований для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.10.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017 по делу N А51-14614/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

О.В. Цирулик С.И. Гребенщиков