Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 мая 2017 г. N Ф03-1284/17 по делу N А73-11310/2016

г. Хабаровск

03 мая 2017 г.

А73-11310/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии:

от ООО "Шамкир": Мательский В.А., представитель по доверенности от 01.01.2016 N 5

от администрации ГП "Город Амурск": Гончарова Ю.И., представитель по доверенности от 04.01.20174 N 26

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации городского поселения "Город Амурск"

на решение от 11.11.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017

по делу N А73-11310/2016 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Бутковский А.В., в апелляционном суде судьи Сапрыкина Е.И., Балинская И.И., Пескова Т.Д.

По иску общества с ограниченной ответственностью "Шамкир"

к администрации городского поселения "Город Амурск"

о признании незаконным отказа

Общество с ограниченной ответственностью "Шамкир" (ОГРН 1062706008221, ИНН 2706027939, место нахождения: 682640, Хабаровский край, г. Амурск, Строителей проспект, 12; далее - ООО "Шамкир", общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к администрации городского поселения "Город Амурск" (ОГРН 1052740062649, ИНН 2706026117, место нахождения: 682640, Хабаровский край, г. Амурск, Комсомольский проспект, 2А; далее - администрация) о признании незаконным отказа в принятии решения о выкупе арендованного имущества, расположенного адресу: г. Амурск, пр. Комсомольский, 48Б, площадью 1 345,7 кв.м, кадастровый номер 27-27-05/001/2011-687, а также о возложении на администрацию обязанности заключить с обществом договор купли-продажи спорного объекта недвижимости на основе рыночной оценки арендуемого имущества (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением суда от 11.11.2016, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 без изменения, оспариваемый отказ администрации признан незаконным, на ответчика судами возложена обязанность устранить нарушения статей 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и выполнить все требования по приватизации обществом арендованного имущества в соответствии с названным Законом.

В кассационной жалобе администрация выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, просит их отменить как незаконные и необоснованные, в удовлетворении иска обществу отказать.

В обоснование своей позиции заявитель приводит доводы о наличии на стороне общества непогашенной заложенности по арендным платежам, которую суды сочли незначительной. Однако администрация полагает, что сам факт наличия такой задолженности на момент подачи заявления, независимо от ее размера, является безусловным основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп субъектом малого предпринимательства арендуемого имущества в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ. Также суды неверно истолковали условия заключенного между сторонами договора аренды, касающиеся периода владения обществом арендованным имуществом в пределах лишь трех летних месяцев в году, что подтверждает сезонных характер использования объекта аренды и исключает признак непрерывности нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора в течение трех и более лет по состоянию на 01.07.2015. Данные обстоятельства в силу подпункта 1 пункта 2.1 статьи 9 Закона 159-ФЗ исключают возникновение у общества права на выкуп арендуемого имущества по его инициативе. Кроме того, администрация считает, что судом первой инстанции неправомерно взысканы с ответчика судебные расходы за услуги представителя, фактически являющегося штатным работником общества, не обладающим к тому же соответствующей юридической квалификацией, на что прямо указано судом в определении от 26.09.2016.

Общество в письменных возражениях на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения. В частности истец указывает на то, что арендуемым имуществом он владеет с момента заключения договора аренды от 21.07.2008 (с учетом его ежегодной пролонгации) и никогда спорное имущество администрации не возвращалось. При этом имевшаяся по состоянию на день обращения за выкупом спорного объекта задолженность за последние три года полностью погашена обществом в соответствии с претензией самой администрации от 15.06.2016. Таким образом, все доводы заявителя жалобы были проверены судами первой и апелляционной инстанций, в результате чего они получили правовую оценку и были мотивированно отклонены как несостоятельные.

В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в поданной жалобе и поступивших возражениях не нее, и дали необходимые пояснения по обстоятельствам спора. Так представитель администрации настаивал на том, что на стороне общества имелась задолженность по арендным платежам, сложившаяся за период с момента направления первоначального и повторного заявления о выкупе спорного имущества. При этом затруднился сообщить характеристики арендуемого объекта и его техническое состояние в настоящее время, указав лишь на то, что он находится в парковой зоне и имеет ограждение по периметру. Представитель общества, в свою очередь, сообщил, что спорный объект поставлен на кадастровый учет и право собственности на него зарегистрировано за муниципальным образованием до введения в 1998 году обязательной процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ООО "Шамкир" (арендатор) заключен договор аренды от 21.07.2008 N 65 объекта нежилого фонда городского поселения "Город Амурск", по условиям которого обществу передано во временное пользование на срок с 01.06.2008 до 02.09.2008 имущество - танцевальная площадка, расположенная по адресу: г. Амурск, парковая зона, площадью 1 369 кв.м, с целью использования для организации отдыха и развлечения.

Впоследствии по заявлениям общества издавались распоряжения Главы городского поселения "Город Амурск" от 18.06.2010 N 423, от 18.05.2011 N 479, от 14.11.2011 N 1165, от 30.05.2013 N 557, от 27.05.2014 N 448, от 26.05.2015 N 619, от 29.03.2016 N 435, на основании которых сторонами путем подписания дополнительных соглашений от 26.06.2009, от 18.06.2010, от 18.05.2011, от 14.11.2011, от 29.06.2012, от 27.05.2014, от 26.05.2015, от 29.03.2016 ежегодно вносились изменения в договор аренды от 21.07.2008 N 65 в части продления срока его действия: с 03.09.2008 по 30.08.2009; с 31.08.2009 по 29.08.2010; с 29.08.2010 по 27.08.2011; с 27.08.2011 по 27.07.2012; с 27.07.2012 по 27.06.2013; с 27.06.2013 по 27.05.2014; с 27.05.2014 по 27.04.2015; с 27.04.2015 по 27.03.2016; и с 27.03.2016 по 27.02.2017, соответственно.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему в публичном реестре не регистрировались.

01.04.2016 общество, действуя в порядке статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ, направило в администрацию заявление о приватизации находящейся в аренде танцевальной площадки, однако получило письменный отказ от 20.04.2016 по причине невключения данного объекта в прогнозный план приватизации на 2016-2018 годы. В претензионном письме от 15.06.2016 администрация дополнительно указала на наличие у общества задолженности по арендным платежам, которая по состоянию на 01.05.2016 составила 1 020 654 руб. 24 коп. с учетом пени.

22.06.2016 общество повторно обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, приложив копию платежного поручения от 22.06.2016 N 1719 о погашении имеющейся задолженности.

Вместе с тем решением от 14.07.2016 администрация вновь отказала заявителю в приватизации спорного имущества, указав на наличие долга по аренде в сумме 29 542 руб. 96 коп. по состоянию на 01.07.2016.

Полагая, что такие действия администрации не соответствуют Закону N 159-ФЗ и нарушают права общества на выкуп арендуемого им объекта, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные обществом требования, руководствовались следующим.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 9 Закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих требованиям, установленным статьей 3 данного Закона.

В силу части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления арендатора уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 1 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Признавая законными и обоснованными требования общества, арбитражные суды исходили из того, что в данном случае у него как арендатора имеется преимущественное право выкупа спорного имущества, используемого им по договору с 2008 году.

При этом администрация, заключая первоначально с обществом договор сроком на три летних месяца, впоследствии продлевала срок его действия в каждом случае на периоды менее года и не требовала от арендатора возврата спорного имущества.

В такой ситуации суды указали на непрерывность владения обществом арендуемым имуществом более 6 лет, что соответствует условиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ и согласуется со смыслом разъяснений абзаца 2 пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо ВАС РФ N 134), согласно которому исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Далее, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе претензию администрации от 15.06.2016 о наличии задолженности в размере 1 020 654 руб. 24 коп. и платежное поручение общества от 22.06.2016 N 1719 о ее погашении, суды пришли к выводу о том, что на момент подачи повторного заявления о выкупе арендуемого имущества условия статьи 3 и части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ арендатором соблюдены, а наличие долга по текущему арендному платежу по состоянию на 01.07.2016 препятствием для приватизации спорного объекта не является.

С учетом изложенного суды удовлетворили требования общества, признав оспариваемый отказ администрации незаконным.

Однако судебные инстанции в ходе рассмотрения настоящего спора не выяснили все значимые для дела обстоятельства, в результате чего выводы судов о наличии у общества преимущественного права на выкуп арендуемого имущества сделаны без учета всех норм Закона N 159-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ он регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

В пункте 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 указано, что по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как разъяснено в пункте 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм материального права и разъяснений об их применении, наличие или отсутствие у арендуемого объекта свойств недвижимого имущества имеет решающее значение для определения возможности отчуждения такого объекта в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ

Однако судебные инстанции в данном случае указанные обстоятельства должным образом не исследовали и не дали оценку всем имеющимся в деле доказательствам.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, судам следовало установить наличие у спорного объекта признаков, способных относить его в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Следует отметить, что понятие недвижимости связано не только с физическими свойствами вещи, а является по своей сути юридической категорией. Таким образом, вывод об отнесении конкретного объекта к недвижимому имуществу является правовым и должен быть сделан судом на основе оценки доказательств по делу, к числу которых помимо прочего могут относиться различные экспертные заключения, подтверждающие наличие у вещи тех или иных отдельных признаков недвижимости.

В данном случае договор аренды от 21.07.2008 N 65 не содержит достаточного описания характеристик арендуемой обществом танцевальной площадки, за исключением указания ее общей площади 1 369,0 кв.м. Документация технического и кадастрового учета в деле также отсутствует. В тоже время согласно пояснениям представителя администрации, приведенным в заседании суда кассационной инстанции, спорная танцевальная площадка представляет собой огороженную территорию, расположена в парковой зоне и используется исключительно в летние периоды для организации отдыха и развлечения населения.

Вместе с тем, в материалах дела (т. 1, л.д. 116-118) имеется заключение от 30.03.2016, выполненное ФГБОУ ВО "Комсомольский-на-Амуре государственный технический университет" по результатам обследования технического состояния конструкций ограждения танцевальной площадки по адресу: пр. Комсомольский, 48Б, г. Амурск. В данном заключении содержится указание на то, что нормативная эксплуатация обследуемого сооружения по функциональному назначению при текущем техническом состоянии, фундаментов, кирпичной кладки стен и покрытия невозможна в связи с утратой ими требуемых эксплуатационных параметров, а вероятность обрушения кладки и покрытия или их частей вызывает необходимость немедленного прекращения эксплуатации и запрета нахождения людей в зонах возможного поражения. С учетом этого сделан вывод о том, что в связи с отсутствием современной востребованности услуг общественной танцевальной площадки, как формы организации досуга молодежи, реконструкция ограждения в проектном функциональном качестве является экономически нецелесообразной.

Этому доказательству судами первой и апелляционной инстанций в нарушение требований статей 71, 168, 268 АПК РФ оценка не дана.

В соответствии с правовыми позициями Высшего Арбитражного Суда РФ, отраженными в Постановлениях от 17.01.2012 N 4777/08 и от 28.05.2013 N 17085/12, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе. В связи с этим такие сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены.

Само по себе ограждение земельного участка является объектом благоустройства, предназначенным для определения границ участка, не может иметь самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, поскольку выполняет обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку. Следовательно, ограждение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Поскольку проверка наличия у спорной танцевальной площадки признаков объекта недвижимости возможна только при исследовании фактических обстоятельств спора и по результатам оценки доказательств, что в полномочия суда кассационной инстанции не входит, то в такой ситуации обжалуемые судебные акты на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, выяснить все значимые для дела обстоятельства, в частности проверить наличие у спорного объекта - танцевальной площадки признаков недвижимости и в зависимости от установленного определить, возможна ли приватизация данного объекта в порядке норм Закона N 159-ФЗ.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.11.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 по делу N А73-11310/2016 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Н. Новикова