Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 мая 2017 г. N Ф03-1480/17 по делу N А59-3740/2016

г. Хабаровск

17 мая 2017 г.

А59-3740/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Яшкиной Е.К.

при участии:

от участвующих в деле лиц представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска

на решение от 02.11.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017

по делу N А59-3740/2016 Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Попова Н.Н., в апелляционном суде судьи Шевченко А.С., Глебов Д.А., Култышев С.Б.

По иску Департамента землепользования города Южно-Сахалинска

к обществу с ограниченной ответственностью "Армсахстрой"

о взыскании 978 147 руб. 75 коп.

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780, место нахождения: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32; далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Армсахстрой" (ОГРН 1046500636060, ИНН 6501152037, место нахождения: 693005, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Холмская, 2А; далее - ООО "Армсахстрой", общество) о взыскании 978 147 руб. 75 коп. задолженности за нецелевое использование земельного участка по договору аренды от 07.08.2001 N 2386/1045 за период с 25.06.2013 по 04.11.2013.

Решением суда от 02.11.2016, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 без изменения, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Департамент выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, простит их отменить как незаконные и взыскать с ответчика спорные денежные средства.

Заявитель жалобы настаивает на том, что осуществление обществом строительства на арендуемом земельном участке без изменения его целевого назначения существенно повлияло на размер арендной платы и привело к возникновению на стороне арендатора неосновательного обогащения. Как полагает Департамент, сам факт нецелевого использования земельного участка позволяет истцу требовать от ответчика уплаты неполученных доходов, образовавшихся вследствие применения различных коэффициентов и кадастровой стоимости спорного участка, используемых в расчете арендной платы в соответствии с правовыми актами, действующими на территории Сахалинской области. При этом ошибочное нормативное обоснование предъявленного иска со ссылками на статьи 15, 615 ГК РФ не могло служить причиной для отказа в иске, поскольку суды должны были самостоятельно квалифицировать спорное правоотношение с применением норм о неосновательном обогащении. Кроме того, отсутствие заключенного между сторонами дополнительного соглашения об изменении вида разрешенного использования арендуемого обществом участка, а также непредъявление Департаментом требований о расторжении договора аренды, не влияют на обязанность ответчика вносить соответствующую арендную плату, имеющую в данном случае обязательный регулируемый характер, поскольку она подлежит уплате вне зависимости от условий договора и стороны своим соглашением не вправе изменять ее размер.

ООО "Армсахстрой" в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Как указывает общество, оно не получало в спорный период уведомлений от Департамента об устранении нарушений условий договора аренды, о его расторжении, а также о необходимости изменения (увеличения) арендной платы, поэтому вносило арендные платежи в соответствии с условиями договора и не имеет задолженности перед истцом в заявленном размере.

Участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в заседание суда не обеспечили, что в данном случае не препятствует рассмотрению дела (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы и поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и сторонами не опровергается, первоначально на основании Постановления Мэра города Южно-Сахалинска от 26.12.2000 N 2158 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска (правопредшественник Департамента, арендодатель) и гражданином Ли Чен Дя (арендатор) был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 07.08.2001 N 2386/1045, по условиям которого арендатору на срок 5 (пять) лет предоставлен земельный участок площадью 70,34 га, расположенный по южной окраине с. Дальнее, между автомобильной дорогой Южно-Сахалинск - с. Дальнее и р. Владимировка, на бывших землях ГУСП "Свинокомплекс "Ленинское знамя", для организации крестьянского (фермерского) хозяйства со специализацией - растениеводство (пункты 1.1, 1.2 договора).

Соглашением от 16.05.2006 в договор аренды внесены следующие изменения: кадастровый номер земельного участка - 65:02:0000039:0010; дата окончания срока действия договора - 25.12.2020; целевое назначение земельного участка - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства со специализацией - растениеводство: осушенная пашня (637 900 кв.м), немелиорированная пашня (65 500 кв.м).

05.12.2012 между Ли Чен Дя и Главой крестьянского (фермерского) хозяйства Акопяном С.З. заключено соглашение о возмездной уступке прав и обязанностей по договору аренды от 07.08.2001 N 2386/1045, зарегистрированное 14.12.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), по условиям которого все права и обязанности арендатора в отношении спорного земельного участка перешли к Главе КФХ Акопяну С.З.

Соглашением от 17.04.2013 стороны определили, что с 22.03.2013 изменился предмет договора аренды ввиду раздела земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000039:10 на два участка с кадастровым номером 65:02:0000039:313 площадью 420 802 кв.м и с кадастровым номером 65:02:0000039:314 площадью 282 598 кв.м.

Впоследствии Глава КФХ Акопян С.З. по соглашению от 14.05.2013 уступил ООО "Армсахстрой" все права и обязанности по договору аренды от 07.08.2001 N 2386/1045 в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000039:314. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 21.05.2013.

Соглашением от 11.06.2013 в договор аренды внесены изменения, согласно которым с 06.06.2013 земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000039:314 разделен на два земельных участка с кадастровым номером 65:02:0000039:501 площадью 190 002 кв.м и с кадастровым номером 65:02:0000039:502 площадью 92 596 кв.м.

Далее, ООО "Армсахстрой" получено разрешение от 25.06.2013 N RU65302000-0000003794, выданное администрацией г. Южно-Сахалинска, на строительство на арендуемом обществом земельном участке с кадастровым номером 65:02:0000039:502 капитального объекта "Многоквартирные жилые дома (жилой квартал N 1). Сети газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения" (с учетом изменений наименования возводимого объекта, внесенных согласно письму администрации г. Южно-Сахалинска от 30.12.2013 N 014-3116).

По соглашению от 23.10.2013, зарегистрированному в установленном порядке в ЕГРП 05.11.2013, права и обязанности арендатора в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 65:02:0000039:501 и 65:02:0000039:502 с разрешенным использованием: "для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, со специализацией - растениеводство" переданы от общества Главе КФХ Акопяну С.З.

Соглашением от 06.08.2014 стороны установили новый вид разрешенного использования арендуемого земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000039:502 площадью 92 596 кв.м - "Под жилые здания и для последующего развития земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки г/о "Город Южно-Сахалинск" по зоне "Ж-2".

07.08.2014 Департамент выдал ООО "Армсахстрой" разрешение N RU65302000-1122 на ввод построенных объектов в эксплуатацию.

Таким образом, в спорный период с 25.06.2013 по 04.11.2013 общество являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000039:502 с видом разрешенного использования: "для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, со специализацией - растениеводство" и осуществляло строительство на данном участке капитальных объектов.

В ходе проведения контрольных мероприятий по проверке соблюдения требований земельного законодательства при определении размера арендной платы за спорный земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000039:502 Департаментом составлен акт от 29.02.2016, согласно которому в результате нецелевого использования обществом данного участка местному бюджету причинены убытки в виде недополученных доходов.

Проведя расчет арендной платы за спорный период исходя из фактического использования указанного земельного участка в соответствии с Решением городского Собрания от 09.12.2009 N 46/4вн-09-04 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск"" (далее - Решение от 09.12.2009 N 46/4вн-09-04) и Законом Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" (далее - Закон от 01.08.2008 N 78-ЗО), Департамент вручил представителю ООО "Армсахстрой" требование от 29.03.2016 N 249443 об оплате имеющейся задолженности в общем размере 978 147 руб. 75 коп., которое ответчиком в установленный срок в добровольном порядке исполнено не было.

Изложенные выше обстоятельства послужили основанием для предъявления Департаментом в арбитражный суд рассматриваемого иска.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции не усмотрели оснований для перерасчета арендной платы в результате фактического изменения разрешенного вида использования спорного земельного участка. В данном случае суды указали на отсутствие соглашения сторон об изменении условий договора в части целевого назначения данного участка и увеличения в связи с этим размера арендной платы, а также отметили, что Департамент не воспользовался своим правом на досрочное расторжение договора с учетом допущенных ответчиком нарушений, притом, что истец достоверно знал о выдаче арендатору разрешения на строительство на спорном земельном участке.

Однако такие выводы арбитражных судов нельзя признать обоснованными, поскольку они сделаны с неправильным применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения по использованию публичных земель.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разъяснено, что в случаях если федеральный закон, предусматривающий необходимость нормативного регулирования арендной платы (в частности, пункт 3 статьи 65 земельного кодекса РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В данном случае спорные правоотношения возникли между Департаментом и ООО "Армсахстрой" на основании договора аренды от 07.08.2001 N 2386/1045 и соглашения от 14.05.2013 об уступке обществу всех прав и обязанностей по данному договору.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73).

Акты публично-правовых образований, которыми устанавливаются правила определения арендной платы, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (пункт 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73).

Таким образом, поскольку ставки арендной платы за публичные земли являются регулируемыми ценами, то стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за такие земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Согласно приведенному в приложении N 3 к договору расчету арендной платы ее размер определен на основании нормативно-правовых актов и поставлен в зависимость от кадастровой стоимости участка с учетом корректирующих коэффициентов, что свидетельствует о применении к отношениям сторон регулируемого характера такой платы, взымаемой за пользование публичным земельным участком. Данные обстоятельства сторонами в ходе рассмотрения настоящего дела не опровергнуты.

Указанный расчет основан на Решении от 09.12.2009 N 46/4вн-09-04 и Законе от 01.08.2008 N 78-ЗО, согласно положениям которых годовая плата в 2013 году за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:02:0000039:314 (без учета выделения из него 06.06.2013 участка с кадастровым номером 65:02:0000039:502, арендуемого ООО "Армсахстрой") составила 2 006 руб. 45 коп. исходя из кадастровой стоимости участка в размере 200 644 руб. 58 коп. и коэффициента вида его разрешенного использования, равного 0,01 (земельные участки, используемые под сенокосы, пастбища, пасеки, крестьянско-фермерские хозяйства и т.п.).

Вместе с тем, по утверждению Департамента, при фактическом использовании спорного участка после выдачи администрацией г. Южно-Сахалинска обществу разрешения на строительство от 25.06.2013 N RU65302000-0000003794, арендная плата в силу приведенных выше нормативных правовых актов должна была определяться исходя из кадастровой стоимости земельного участка с номером 65:02:0000039:502 в размере 178 959 363 руб. 24 коп. с применением коэффициента вида использования, равного 0,015 (земельные участки, предоставленные для строительства домов средней этажности, многоэтажных жилых домов и т.п.).

В результате возникшей разницы между определенной договором арендной платой и платой, установленной в нормативном порядке, общество не уплатило Департаменту за спорный период с 25.06.2013 (дата начала строительства) по 04.11.2013 (до регистрации перехода прав и обязанностей арендатора к Главе КФХ Акопяну С.З. по соглашению от 23.10.2013) общую сумму 978 147 руб. 75 коп., являющуюся предметом настоящего спора.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые являются общеобязательными при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Одним из таких основополагающих принципов является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Следовательно, ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться для определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры. Эти ставки и коэффициенты призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов.

Применение различных удельных показателей кадастровой стоимости участка и корректирующих коэффициентов, при определении размера арендной платы, в качестве дифференцированных критериев, влияющих на доходность земельного участка (например, таких как категория земель, к которой отнесен конкретный участок, вид его разрешенного использования), в полной мере соответствует указанному принципу экономической обоснованности.

Более того, суд округа считает необходимым отметить следующее.

В спорный период порядок предоставления земельных участков для целей строительства, в том числе жилищного, был установлен нормами статей 30, 30.1, 31, 32, 38, 38.1 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и по общему правилу предусматривал необходимость обязательного проведения аукционов на заключение договора аренды такого земельного участка, что также было направлено на увеличение минимальных ставок арендной платы и максимальное получение публично-правовым образованием экономической выгоды от предоставления земли для целей строительства.

Между тем, в данном случае общество осуществило застройку спорного земельного участка, полученного в аренду в обход обязательной процедуры проведения торгов и без надлежащего изменения вида его разрешенного использования, уплатив при этом несоразмерно меньшую арендную плату как за использование этого участка в сельскохозяйственных целях для ведения растениеводства.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ определено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимо наличие следующих условий: во-первых, чтобы обогащение одного лица (приобретателя, ответчика) произошло за счет другого (потерпевшего, истца), и, во-вторых, чтобы такое обогащение произошло при отсутствии к тому законных оснований.

В данной ситуации общество, уплачивая арендную плату за спорный участок, на котором им осуществлялась деятельность по строительству без изменения вида разрешенного использования данного участка, фактически неосновательно сберегло сумму, подлежащую уплате в случае добросовестного исполнения своих обязательств и равную минимальной арендной плате, взымаемой за публичные земельные участки, предоставленные для целей строительства в установленном законом порядке.

Освобождение общества от уплаты арендной платы в должном размере лишь по мотивам невнесения сторонами изменений в договор аренды и нерасторжения этого договора не отвечает основным принципам земельного законодательства и позволяет ответчику получить необоснованную выгоду от своего недобросовестного поведения, что является недопустимым.

С учетом фактических обстоятельств данного конкретного спора и приведенных выше норм права у арбитражных судов не имелось оснований для отказа в иске Департамента.

Ошибочные ссылки Департамента при обращении в суд на нормы статей 15, 615 ГК РФ также не препятствовали рассмотрению данного спора по существу, поскольку суд не связан правовым обоснованием иска, а определение норм материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям, непосредственно относится к компетенции суда.

Так, на основании положений статьи 133 и части 1 статьи 168 АПК РФ с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суд должен был самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению, на что также обращено внимание в пункте 3 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, принятые с неправильным применением норм материального права и не соответствующие фактическим обстоятельствам спора, подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ.

Вместе с тем для правильного разрешения дела требуется выяснение иных существенных обстоятельств, которые в данном случае судами первой и апелляционной инстанций не исследовались. Так, судебными инстанциями ввиду отказа в иске не оценивалась достоверность и обоснованность расчета предъявленных Департаментом требований, а также не устанавливалась кадастровая стоимость спорного участка, размер которой непосредственно влияет на сумму арендной платы. Кроме того, в ходе судебного разбирательства в первой инстанции обществом заявлялось о пропуске Департаментом срока исковой давности в отношении части требований, что также судами оставлено без внимания и должной проверки.

В силу указанных обстоятельств, требующих дополнительного выяснения, и необходимости оценки доказательств по делу, что выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции, настоящее дела в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, которому необходимо устранить отмеченные выше недостатки и с учетом всех доводов и возражений сторон правильно разрешить возникший спор с принятием в итоге законного и обоснованного решения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.11.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 по делу N А59-3740/2016 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик Е.К. Яшкина