Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 июля 2017 г. N Ф03-2359/17 по делу N А73-10112/2016

г. Хабаровск

11 июля 2017 г.

А73-10112/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от Теруправления Росимущества в Хабаровском крае: Ищенко О.В., представитель по доверенности от 24.01.2017 N 5юр/19/489.1-08

от ООО "Стратегия Развитие Бизнес": Чурилова И.В., представитель по доверенности без номера от 29.08.2016

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае

на решение от 20.01.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017

по делу N А73-10112/2016 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Ульянова М.Ю., в апелляционном суде судьи Швец Е.А., Брагина Т.Г., Харьковская Е.Г.

По иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае

к обществу с ограниченной ответственностью "Стратегия Развитие Бизнес"

о взыскании основного долга по договору аренды

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Стратегия Развитие Бизнес"

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае

о проведении зачета взаимных требований

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае (ОГРН 1092721008005, ИНН 2721172546, место нахождения: 680030, г. Хабаровск, ул. Запарина, 65 далее - Теруправление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стратегия Развитие Бизнес" (ОГРН 1102723002590, ИНН 2723127980, место нахождения: 680030, г. Хабаровск, ул. Шеронова, 3 далее - ООО "СРБ", общество) о взыскании основного долга по договору аренды здания от 25.01.2012 N 04/02-ар/44 в размере 1 365 589 руб. 02 коп. за период с 24.07.2014 по 31.05.2016 и штрафа за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 61 352 руб. 55 коп.

До принятия судом решения по существу спора ООО "СРБ" в порядке статьи 132 АПК РФ предъявило Теруправлению Росимущества встречный иск о зачете взаимных требований между арендатором и арендодателем в виде погашения основного долга за счет частичной стоимости капитального ремонта здания в размере 1 365 589 руб. 02 коп. и о взыскании неосновательного обогащения в размере 967 437 руб. 98 коп. в оставшейся части затрат на проведенный ремонт.

Решением суда от 20.01.2017 удовлетворены первоначальные требования Теруправления Росимущества в части взыскания основного долга в размере 1 365 589 руб. 02 коп. и встречные требования общества о проведении зачета на эту сумму. В остальном первоначальные и встречные требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе Теруправление Росимущества (переименовано в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области) выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами в части удовлетворения требований общества по встречному иску, указывает на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, в связи с чем просит их в обжалуемой части отменить и отказать в иске общества полностью.

В обоснование поданной жалобы заявителем приведены доводы о том, что работы по капитальному ремонту арендуемого здания на спорную сумму Теруправлением Росимущества не согласовывалась, дополнительных соглашений к договору от 25.01.2012 N 04/02-ар/44 по данному вопросу с обществом не заключалось. Следовательно, в силу статей 616, 623 ГК РФ стоимость таких улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Кроме того, заявитель жалобы отмечает, что при поведении ремонта здания объекта гражданской обороны обществом допущены существенные нарушения (самовольная перепланировка и переустройство помещений, использование ненадлежащих горючих материалов). Данные обстоятельства не приняты судами во внимание, несмотря на то, что такие неправомерные действия общества не подлежат защите и могут повлечь для Теруправления негативные последствия в случае проведения контролирующими органами соответствующих проверок состояния специализированного объекта гражданской обороны.

Отзыв на кассационную жалобу обществом не представлен.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Теруправления Росимущества настаивал на удовлетворении поданной жалобы, против чего возражал представитель общества, который пояснил, что все работы по капитальному ремонту арендуемого знания согласованы с первоначальным арендодателем и не имеют отношения к указанным в жалобе замечаниям по состоянию объекта гражданской обороны.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов и возражений сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, на основании результатов аукциона (протокол от 12.01.2012 N 4/2) между ФГУП "Хабаровское книжное издательство" (арендодатель) и ООО "СРБ" (арендатор) при наличии согласия собственника в лице Теруправления Росимущества заключен договор от 25.01.2012 N 04/02-ар/44 аренды здания (сооружения), находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель предоставил во временное владение и пользование за плату арендатору на срок 25 лет до 12.01.2037 здание (сооружение) - объект гражданской обороны защитное сооружение-убежище, помещения N I (4, 6-12, 20, 26-27), площадью 642,1 кв.м, находящееся по адресу: г. Хабаровск, ул. Шеронова, 3. Объект предоставлен арендатору для целей осуществления всех видов предпринимательской деятельности в соответствии с Уставом арендатора.

Дополнительным соглашением от 07.02.2012 N 1 к договору аренды от 25.01.2012 N 04/02-ар/44 установлены особые условия использования защитного сооружения гражданской обороны, являющегося федеральной собственностью.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что здание (сооружение) должно быть передано в состоянии, советующим характеристикам, указанным в пункте 1.2 договора, и пригодном для дальнейшей эксплуатации.

При этом арендодатель обязался производить за свой счет капитальный ремонт здания (пункт 4.2 договора), а арендатор - производить за свой счет текущий ремонт здания и содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии (пункт 4.5 договора).

Разделом 5 договора аренды от 25.01.2015 N 04/02-ар/44 установлен размер и порядок внесения арендных платежей. Арендная плата составляет 61 352 руб. 55 коп. в месяц без учета НДС и стоимости коммунальных услуг, подлежит перечислению арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца (пункты 5.1, 5.3 договора).

В силу пункта 7.5 указанного договора за неисполнение обязанности по своевременному внесению арендных платежей арендатор несет ответственность в виде уплаты штрафа в размере ежемесячной арендной платы.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.06.2012 за номером 27-27-01/067/2012-564, о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.

По акту от 01.02.2013 арендуемое здание (сооружение) передано обществу. В приложении N 1 к данному акту отражены общие характеристики объекта и его техническое состояние.

Далее, между ФГУП "Хабаровское книжное издательство" (арендодатель), действующим как арендодатель с согласия Теруправления Росимущества, и арендатором ООО "СРБ" подписано соглашение от 25.07.2013 N 2 к договору от 25.01.2012 N 04/02-ар/44, которым стороны дополнили его содержание условиями пунктов 4.1.1, 4.4.1 и 5.5 о порядке проведения арендатором (обществом) капитального ремонта арендуемых помещений и возможности удержания арендной платы в счет понесенных арендатором затрат на капитальный ремонт.

Соглашением от 05.09.2013 N 3 договор аренды дополнен пунктом 5.6, в котором стороны установили необходимость проведения капитального ремонта в виде гидроизоляционных работ коридоров общей стоимостью 857 383 руб. 27 коп. за счет удержания арендатором арендной платы на срок с 01.08.2013 по 25.07.2014 включительно и подлежащих выполнению в течение 6 месяцев с даты подписания данного соглашения.

По соглашению от 10.02.2015 N 4 арендодатель по договору аренды от 10.02.2015 заменен на Теруправление Росимущества в связи с приватизацией ФГУП "Хабаровское книжное издательство".

Все дополнительные соглашения к договору аренды также зарегистрированы в публичном реестре (ЕГРП) в установленном законом порядке.

Впоследствии Теруправление Росимущества направило в адрес общества претензию от 24.05.2016 N 3783.1-08 с требованием погасить в срок до 06.06.2016 образовавшуюся за период с 01.01.2016 по 20.05.2016 задолженность по договору аренды от 25.01.2012 N 04/02-ар в общем размере 1 365 589 руб. 02 коп.

Поскольку данные требования обществом в добровольном порядке не исполнены, Теруправление Росимущества обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.

ООО "СРБ", в свою очередь, в порядке статьи 410 ГК РФ и на основании пунктов 4.1.1, 4.4.1 договора аренды от 25.01.2012 N 04/02-ар направило в Теруправление Росимущества заявление от 03.08.2016 о зачете взаимных требований на сумму 1 485 355 руб. 89 коп., соответствующую понесенным арендатором затратам на капитальный ремонт, подтвержденным актами выполненных работ по форме КС-2, направленными в адрес арендодателя.

Поскольку на момент направления указанного заявления о зачете судом уже было возбуждено производство по настоящему делу, общество предъявило встречный иск.

Рассматривая возникший спор, арбитражные суды правомерно руководствовались следующим.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Данная обязанность также отражена в пункте 1.3 договора аренды от 25.01.2012 N 04/02-ар.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктом 4.2 договора от 25.01.2012 N 04/02-ар аналогичные обязательства возложены именно на арендодателя.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ и пункт 4.5 договора аренды).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, касающиеся технического состояния арендуемого имущества, в том числе приложение N 1 к акту приема-передачи от 01.02.2013, акт осмотра от 14.05.2013, суды пришли к выводу о том, что переданное обществу здание (сооружение) требовало капитального ремонта, что Теруправлением Росимущества не опровергнуто.

При этом со стороны первоначального арендодателя - ФГУП "Хабаровское книжное издательство" получено необходимое согласование проведения капитального ремонта на основании локальных сметных расчетов, что следует из содержания подписанного им соглашения от 25.07.2013 N 2 и направленного в адрес общества письма от 22.10.2013 N 57. Итоговая стоимость общестроительных работ составила 2 418 216 руб., электромонтажных работ - 484 183 руб. 98 коп.

Представленные в материалы дела первичные документы (дефектные ведомости, сметные расчеты и акты выполненных работ) подтверждают факт выполнения арендатором - ООО "СБР" в период с 2013 года по 2016 год работ по капитальному ремонту используемого им объекта с привлечением третьих лиц (подрядчиков).

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и условия договора аренды от 25.01.2012 N 04/02-ар/44 (в редакции дополнительных соглашений к нему N 2, N 3), суды первой и апелляционной инстанций признали, что стороны с учетом неудовлетворительного состояния переданного в аренду объекта, препятствующего его использованию в целях коммерческой деятельности, согласовали необходимость проведения капитального ремонта здания (сооружения) за счет средств арендатора (общества) с последующим удержанием арендной платы в погашение понесенных им затрат согласно утвержденной смете.

Такие выводы судебных инстанций являются обоснованными и не противоречат положениям статьей 612, 616 ГК РФ.

В данном случае, арендодатель свои обязанности по проведению капитального ремонта не исполнял, самостоятельно имеющиеся недостатки не устранял, возложив бремя несения соответствующих расходов на арендатора. Поэтому последний в силу указанных норм права и согласованных сторонами условий договора вправе компенсировать стоимость проведенного им ремонта за счет арендной платы.

Приводившиеся Теруправлением Росимущества возражения против требований общества, основанные на отсутствии согласия собственника в проведении арендатором капитального ремонта, рассмотрены судами и отклонены как опровергающиеся материалами дела. По этой причине аналогичные доводы кассационной жалобы судом округа также не принимаются.

При наличии согласования проведения работ по капитальному ремонту со стороны первоначального арендодателя, последующее получение аналогичного согласия от нового арендодателя не требовалось, поскольку при замене стороны по договору аренды от 25.01.2012 N 04/02-ар/44 к Теруправлению Росимущества перешел весь объем прав и обязанностей по данной сделке.

В данном случае ООО "СРБ" направляло в адрес нового арендодателя - Теруправления Росимущества отчеты о проведенном обществом капитальном ремонте в арендуемых помещениях и представляло документы-обоснования понесенных затрат. Однако арендодатель немотивированно отказался от приемки этих работ, указав на отсутствие его согласия в выполнении обществом этих работ. Вместе с тем, доказательств того, что проведения капитального ремонта арендуемых помещений не требовалось, либо Теруправлением Росимущества предпринимались самостоятельные меры по такому ремонту в материалах дела не имеется.

Таким образом, установив, что в спорный период обязательства ООО "СБР" по внесению арендной платы не исполнялись ввиду проведения им капитального ремонта, стоимость которого по условиям договора аренды от 25.01.2012 N 04/02-ар/44 подлежит возмещению за счет удержания арендной платы, арбитражные суды обеих инстанций правомерно признали взаимные требования сторон друг к другу по первоначальному и встречному искам в указанной части обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Указанные выводы судов в полной мере соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

В остальной части соответствующих требований Теруправления Росимущества и общества суды не выявили достаточных оснований для их удовлетворения.

Ввиду недоказанности факта нарушения арендатором порядка внесения арендных платежей предусмотренные пунктом 7.5 договора штрафные санкции не подлежали применению к обществу. Также не возникло на стороне Теруправления Росимущества неосновательного обогащения в размере оставшейся суммы затрат по капитальному ремонту, поскольку вопрос о ее возмещении арендатору урегулирован сторонами в договоре, что исключает применение норм главы 60 ГК РФ.

Мотивированных возражений против таких выводов судов, положенных в основу частичного отказа в удовлетворении первоначальных и встречных требований, кассационная жалоба не содержит. Обществом также не заявлялось о несогласии с судебными актами в этой части.

Доводы Теруправления Росимущества о допущенных обществом при поведении ремонта здания объекта гражданской обороны существенных нарушениях, судом округа отклоняются. Таких возражений и замечаний при направлении в адрес Теруправления Росимущества актов выполненных работ по форме КС-2 им не приводилось. Бесспорных доказательств того, что указанные заявителем недостатки имеют непосредственное отношение к работам, стоимость которых предъявлена арендатором к зачету, в деле не имеется. Позиция заявителя жалобы о том, что неправомерные действия арендатора могут повлечь для собственника негативные последствия, носит предположительный характер и ничем не подтверждена. Вместе с тем, в случае причинения собственнику реального ущерба по вине арендатора, он может быть привлечен к гражданско-правовой ответственности в установленном законом порядке, что предметом рассматриваемого спора не является.

Иных доводов, способных повлиять на итог по делу и результат проверки законности обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

Учитывая, что арбитражными судами полно и всесторонне исследованы имеющиеся в деле доказательства, им дана должная правовая оценка, верно применены нормы материального права и не допущено нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ), то оснований для удовлетворения кассационной жалобы в такой ситуации у суда округа не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.01.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 по делу N А73-10112/2016 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик В.А. Гребенщикова