Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23 мая 2017 г. N Ф03-1526/17 по делу N А24-3410/2016

г. Хабаровск

23 мая 2017 г.

А24-3410/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Яшкиной Е.К., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от ООО "Северное сияние": Николаев Ю.Н., представитель по доверенности без номера от 05.08.2016

от иных участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северное сияние"

на решение от 20.12.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017

по делу N А24-3410/2016 Арбитражного суда Камчатского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Громов С.П., в апелляционном суде судьи Глебов Д.А., Култышев С.Б., Шевченко А.С.

По иску общества с ограниченной ответственностью "Северное сияние"

к администрации Елизовского городского поселения

третье лицо: Управление имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения

об обязании направить договор на государственную регистрацию

Общество с ограниченной ответственностью "Северное сияние" (ОГРН 1044100940289, ИНН 4105027840, место нахождения: 684005, Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово, ул. Крашенинникова, 24; далее - ООО "Северное сияние", общество) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к администрации Елизовского городского поселения (ОГРН 1064141026707, ИНН 4105030360, место нахождения: 684000, Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово, ул. Виталия Кручины, 20; далее - администрация) об обязании направить договор аренды здания от 01.02.2007 N 10/07СС в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю для его государственной регистрации.

Иск заявлен на основании статьи 651 ГК РФ и обусловлен уклонением администрации от регистрации спорной сделки, длительное время исполняющейся сторонами.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения (далее - Управление).

Решением суда от 20.12.2016, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 без изменения, в удовлетворении иска отказано ввиду признания судами договора аренды здания от 01.02.2007 N 10/07СС недействительной (ничтожной) сделкой, заключенной администрацией в отсутствие полномочий по распоряжению спорным имуществом.

В кассационной жалобе ООО "Северное сияние" выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, считает, что судами не исследованы все значимые для дела обстоятельства и не дана оценка имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем просит их отменить и удовлетворить заявленные требования.

Заявителем жалобы в обоснование своей позиции приведены доводы о том, что суды сделали неправильный вывод об отсутствии у администрации права на распоряжение переданным обществу зданием и только на этом основании признали спорный договор аренды недействительным. Истец настаивает на том, что фактически данный договор заключен после возникновения в июле 2007 года права муниципальной собственности Елизовского городского поселения, а проставленная на договоре дата - 01.02.2007 является технической ошибкой. По мнению заявителя, об этом очевидно свидетельствует текстовое описание адреса объекта, указанное в спорном договоре и акте приема передачи муниципального имущества от 05.07.2007, принимая во внимание дату образования в составе Российской Федерации нового субъекта - Камчатского края в соответствии с Федеральным конституционным законом от 12.06.2006 N 2-ФКЗ.

От администрации и Управления поступили письменные возражения на кассационную жалобу, в которых ответчиком и третьим лицом указано на отсутствие у представителя Николаева Ю.Н. полномочий на защиту интересов общества, а имеющаяся у него доверенность от 01.06.2015 является сфальсифицированной. Кроме того, опровергая доводы общества по существу спора, администрация ссылается на отсутствие оснований для регистрации договора аренды от 01.02.2007, заключенного с нарушением требований действующего законодательства. При этом сведений об этом договоре у администрации до обращения общества в суд с настоящим иском не имелось, а само имущество, являющееся предметом данной сделки, закреплено на праве хозяйственного ведения за унитарным предприятием. Кроме того, в настоящее время администрацией предъявлен обществу самостоятельный иск об освобождении и возврате занимаемых им помещений.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества, полномочия которого подтверждены доверенностью от 05.08.2016, настаивал на удовлетворении поданной жалобы по изложенным в ней доводам.

Администрация и Управление надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы и поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, истцом в рамках настоящего спора заявлено требование о регистрации заключенного между Комитетом по управлению имуществом Елизовского городского поселения (арендодатель) и ООО "Северное сияние" (арендатор) договора аренды от 01.02.2007 N 01/07СС здания (нежилого помещения) площадью 264 кв.м, расположенного по адресу: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово, ул. Крашенинникова, д. 17, для использования под представительство общества и специализированный торговый зал пиротехнических изделий.

Срок аренды определен в пределах 49 лет с 01.02.2007 по 01.02.2056 без возможности дальнейшей пролонгации (пункт 1.4 договора).

В пунктах 1.6, 5.1 стороны установили, что договор имеет силу передаточного акта, вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на весь срок, определенный в пункте 1.4. Подписание договора означает фактическое принятие помещений в аренду.

Впоследствии Администрацией издано распоряжение от 13.03.2007 N 125-р о заключении договора о намерениях с обязательством передать ООО "Северное сияние" в аренду здание, расположенное по адресу: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово, ул. Крашенинникова, д. 17, для использования под представительство общества и специализированный торговый зал пиротехнических изделий.

Согласно техническому плану (выписке) на объект недвижимого имущества от 21.05.2007, подготовленному ФГУП "Ростехинвентаризация" во исполнение заключенного с обществом договора от 03.05.2007 N 22 спорное здание 1956 года постройки является нежилым, имеет площадь 334,8 кв.м, расположено по адресу: г. Елизово, ул. Крашенинникова, д. 17.

Право муниципальной собственности Елизовского городского поселения на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.02.2013 за номером 41-41-02/002/2013-602, о чем выдано свидетельство о регистрации от 26.02.2013 серии 41АВ N 169558.

В качестве документа основания для возникновения права в названном свидетельстве указан Закон от 14.05.2007 N 615 "О разграничении имущества, находящегося в собственности Елизовского муниципального района, между Елизовским муниципальным районом и Елизовским городским поселением".

После получения информации о регистрации в публичном реестре (ЕГРП) права муниципальной собственности на спорное имущество, ООО "Северное сияние" направило в администрацию письмо от 21.07.2016 N 18 с просьбой провести государственную регистрацию договора от 01.02.2007 N 01/07СС аренды здания и направить один экземпляр зарегистрированного договора обществу.

Ссылаясь на необоснованное уклонение администрации от регистрации договора аренды и указывая на отсутствие возможности самостоятельно обратиться в уполномоченный орган за такой регистрацией, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обеих инстанций правомерно руководствовались следующим.

В силу статьи 164 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации, если отсутствие такой регистрации влечет незаключенность договора.

Вместе с тем, зарегистрирован может быть только договор, совершенный в надлежащей форме и все существенные условия которого согласованы сторонами, однако его государственная регистрация не осуществлена лишь по причине уклонения одной из его сторон от совершения соответствующих действий (подача заявления в уполномоченный орган; предоставление подлинных документов, необходимых для регистрации и т.п.).

Поэтому, как указано в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.

В соответствии со статьями 166, 168 ГК РФ (в редакции, действующей до 01.09.2013 и применимой к спорным правоотношениям) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, по правилам, действовавшим в спорный период (по состоянию на 01.02.2007), распоряжение арендодателем имуществом, которое находится в собственности другого лица, влекло ничтожность договора аренды ввиду его несоответствия требованиям статей 209, 608 ГК РФ.

Действующее в настоящее время гражданское законодательство предусматривает, что арендодатель должен обладать правом собственности не в момент заключения договора, а в момент передачи вещи арендатору (абзацы 1, 2 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В данном случае, суды обеих инстанций, исследовав все фактические обстоятельства спора и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установили, что спорный договор аренды от 01.02.2007 N 01/07СС со стороны арендодателя подписан Комитетом по управлению имуществом Елизовского городского поселения по согласованию с главой Елизовского городского поселения.

Однако спорное имущество на тот момент (01.02.2007) не являлось собственностью Елизовского городского поселения, поскольку было передано последнему во исполнение Закона от 14.05.2007 N 615 "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между Елизовским муниципальным районом и Елизовским городским поселением" по акту от 05.07.2007 N 01. При этом в пункте 2 статьи 1 названного Закона прямо предусмотрено, что право муниципальной собственности на имущество, передаваемое Елизовскому городскому поселению, возникает с момента подписания указанного передаточного акта.

На основании этого судами сделан правомерный вывод о том, что в момент передачи спорного имущества в аренду ООО "Северное сияние" Комитет по управлению имуществом Елизовского городского поселения не вправе был им распоряжаться и заключать с обществом спорный договор.

Все доводы истца о том, что фактически договор аренды был заключен после подписания передаточного акта от 05.07.2007 N 01, а указанная в нем дата 01.02.2007 является технической ошибкой, рассмотрены судами и мотивированно ими отклонены.

Так, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

В данном случае, как обоснованно указали суды, из текста договора (преамбула, пункты 1.4, 1.6, 5.1, реквизиты сторон, дополнительное соглашение от 15.08.2007) явно усматривается, что он был подписан между сторонами и имущество передано арендатору именно 01.02.2007.

Факт передачи спорного здания позднее указанной даты, в том числе после подписания передаточного акта муниципального имущества от 05.07.2007, на чем настаивал истец, соответствующими доказательствами не подтвержден, а позиция общества об обратном носит предположительный характер.

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о ничтожности спорного договора аренды от 01.02.2007 N 01/07СС является обоснованным, соответствует фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению нормам материального права.

Отказ собственника от государственной регистрации договора аренды по мотиву его несоответствия требованиям действующего законодательства не может являться основанием для вывода об уклонении ответчика от регистрации сделки.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 12 Положения о порядке владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью в Елизовском городском поселении, принятого решением Собрания депутатов Елизовского городского поселения от 04.12.2006 N 78, договор аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, на срок свыше 3-х (трех) лет должен заключаться на основании решения Собрания депутатов Елизовского городского поселения.

Факт отсутствия такого согласия на заключение спорного договора аренды от 01.02.2007 N 01/07СС, срок действия которого определен сторонами равным 49 годам (с 01.02.2007 по 01.02.2056), обществом в данном случае не отрицался, напротив, последнее ссылалось в иске на это обстоятельство как на препятствующее регистрации данного договора по инициативе арендатора.

Вместе с тем, отсутствие необходимого согласия на сдачу в аренду муниципального имущества невозможно преодолеть путем удовлетворения иска о регистрации недействительной сделки. При этом законных оснований для понуждения уполномоченного органа в лице Собрания депутатов Елизовского городского поселения выдать такое согласие в качестве одобрения уже состоявшейся сделки в рассматриваемой ситуации у судов также не имелось, такие требования к предмету настоящего дела не относятся.

При таких обстоятельствах учитывая выявленные в ходе рассмотрения настоящего дела пороки спорной сделки, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленного обществом иска.

Факт несения обществом расходов по содержанию спорного здания указанные недостатки сделки не устраняет, поскольку в данном случае пользование муниципальным имуществом должно носить возмездный характер.

Все приведенные в жалобе доводы рассматривались судами первой и апелляционной инстанций и обоснованно ими отклонены как несостоятельные. Само по себе несогласие заявителя жалобы с результатами оценки судами имеющимся в деле доказательств, в том числе условий спорного договора аренды, не свидетельствует о незаконности обжалуемых судебных актов и не может служить основанием для их отмены, поскольку полномочиями по переоценке доказательств суд кассационной инстанции не обладает (статья 286 АПК РФ).

Утверждение общества об иной дате заключения договора, в том числе его указание на имеющиеся расхождения в текстовом описании адреса арендуемого объекта, основаны лишь на субъективном мнении. Ссылки заявителя жалобы на положения Федерального конституционного закона от 12.06.2006 N 2-ФКЗ об образовании нового субъекта Российской Федерации - Камчатского края позицию общества также не подтверждают.

Нормы материального права применены арбитражными судами правильно, нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ), судом округа не выявлено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.12.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 по делу N А24-3410/2016 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Гребенщиков

Судьи

Е.К. Яшкина В.А. Гребенщикова