Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 июля 2017 г. N Ф03-2371/17 по делу N А59-2170/2016

г. Хабаровск

11 июля 2017 г.

А59-2170/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от ООО "Снаряга": Жакис И.С., представитель по доверенности без номера от 18.04.2017

от администрации г. Южно-Сахалинска в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом: Бондарева М.С., представитель по доверенности от 19.09.2016 N Д07-0169

от иных участвующих в настоящем деле лиц: представители не явились

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Снаряга"

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2017

по делу N А59-2170/2016 Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Логинова Е.С., в апелляционном суде судьи Гуцалюк С.В., Гончарова А.В., Еремеева О.Ю.

По заявлению общества с ограниченной ответственностью "Снаряга"

к администрации города Южно-Сахалинска в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации города Южно-Сахалинска

третьи лица: Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, публичное акционерное общество "Дальневосточный банк", общество с ограниченной ответственностью "Антей Плюс", Им Дин Сиги, общество с ограниченной ответственностью "Промстройком", общество с ограниченной ответственностью "Идако", общество с ограниченной ответственностью "Строитель 8 Сервис", открытое акционерное общество "Тихоокеанский коммерческий региональный банк внешней торговли", общество с ограниченной ответственностью "Диптаун" Сахалинское ипотечное агентство, общество с ограниченной ответственностью Центр микрохирургии глаза "Финист", индивидуальный предприниматель Мыльников В.А., общество с ограниченной ответственностью ПКТИ "Сахалинпромстройпроект", индивидуальный предприниматель Нощенко В.Р., общество с ограниченной ответственностью "Модуль-Один-А", общество с ограниченной ответственностью "Инверт", ГБУЗ "СОЦМП", Министерство здравоохранения Сахалинской области, общество с ограниченной ответственностью "Северспецстрой"

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка от 12.04.2016 N 48823-013/04 и возложении на ответчика обязанности предоставить земельный участок и заключить договор купли-продажи земельного участка

Общество с ограниченной ответственностью "Снаряга" (ОГРН 1056500619031, ИНН 6501156426, место нахождения: 693022, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, с. Ключи, ул. Советская, 25/1; далее - ООО "Снаряга", общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании незаконным решения администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129, ИНН 6501026762, место нахождения: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 173; далее - администрация), оформленного письмом от 12.04.2016 N 48823-013/04, об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0702001:17, площадью 230 кв.м, в собственность за плату, а также о возложении на ответчика обязанности предоставить заявителю испрашиваемый участок и заключить с ним договор купли-продажи.

Требования заявлены на основании статей 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ и обусловлены наличием у общества зарегистрированного права собственности на нежилые помещения, расположенные на предоставленном в аренду спорном земельном участке.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска, публичное акционерное общество "Дальневосточный банк", общество с ограниченной ответственностью "Антей Плюс", Им Дин Сиги, общество с ограниченной ответственностью "Промстройком", общество с ограниченной ответственностью "Идако", общество с ограниченной ответственностью "Строитель 8 Сервис", открытое акционерное общество "Тихоокеанский коммерческий региональный банк внешней торговли", общество с ограниченной ответственностью "Диптаун" Сахалинское ипотечное агентство, общество с ограниченной ответственностью Центр микрохирургии глаза "Финист", индивидуальный предприниматель Мыльников В.А., общество с ограниченной ответственностью ПКТИ "Сахалинпромстройпроект", индивидуальный предприниматель Нощенко В.Р., общество с ограниченной ответственностью "Модуль-Один-А", общество с ограниченной ответственностью "Инверт", ГБУЗ "СОЦМП", Министерство здравоохранения Сахалинской области, общество с ограниченной ответственностью "Северспецстрой".

Решением суда от 30.11.2016 заявленные обществом требования удовлетворены, оспариваемый отказ администрации от 12.04.2016 N 48823-013/04 признан незаконным как не соответствующий Земельному кодексу РФ. На администрацию возложена обязанность подготовить и направить обществу договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0702001:17, площадью 230 кв.м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 40, в порядке и сроки, установленные в подпункте 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2017 названное решение от 30.11.2016 отменено, в удовлетворении заявленных обществом требований отказано полностью.

В кассационной жалобе общество выражает несогласие с принятым по делу апелляционным постановлением, указывает на неправильное применение судом норм материального права и на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам спора, в связи с чем просит отменить обжалуемый судебный акт и оставить в силе ранее принятое решение суда первой инстанции от 30.11.2016.

Заявителем в обоснование поданной жалобы приведены доводы о том, что апелляционный суд ошибочно признал принадлежащие обществу нежилые помещения в качестве составной части единого объекта - административного здания, которое фактически расположено на двух смежных земельных участках, включая спорный. Заявитель настаивает на том, что его нежилые помещения являются самостоятельными и обособленными, эксплуатируются независимо от основного здания, имеют отдельные коммуникации (энерго-, тепло-, водоснабжение и водоотведение). Испрашиваемый обществом земельный участок N 65:01:0702001:17 формировался и выделялся специально в целях строительства пристройки к основному зданию и на этом участке не имеется помещений (иных объектов), принадлежащих другим лицам. В связи с этим, общество полагает, что предусмотренных законом ограничений для приватизации такого отдельного земельного участка в данном случае не имеется. Выкуп обществом спорного участка права других собственников помещений административного здания (третьих лиц) не нарушает, решение суда по настоящему делу ими не обжаловалось. Кроме того, по мнению заявителя, обжалуемое апелляционное постановление, вступает в противоречие со сложившейся единообразной судебной практикой по аналогичным спорам.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и предлагает оставить ее без удовлетворения. При этом ответчик поддерживает вывод апелляционного суда о неделимости всего административного здания, что исключает возможность продажи спорного участка, на котором частично находятся помещения общества, не являющиеся самостоятельным объектом недвижимости.

От других участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании, проведенном в порядке статьи 153.1 АПК РФ посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представитель общества поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении, против чего возражал представитель администрации по мотивам, изложенным в отзыве на жалобу. При этом представители сторон, отвечая на вопросы суда, подтвердили, что помещения общества расположены как в пристройке к административному зданию, так и непосредственно в самом здании и его подвале.

Иные привлеченные к участию в настоящем деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в суд округа и суд, обеспечивающий сеанс видеоконференц-связи, не направили, что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы по существу (статья 156, часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив законность обжалуемого постановления апелляционной инстанции с учетом доводов и возражений сторон, а также пояснений их представителей, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для его отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, в данном случае не имеется.

Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, первоначально между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО "Северный ветер" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 28.12.2000 N 2224/680, согласно которому арендатору в пользование сроком на 1 год - с 10.11.2000 по 10.11.2001 предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 65:01:0702, площадью 230 кв.м, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 40, для целей проектирования одноэтажной пристройки к указанному зданию и размещения выставочно-торгового зала магазина "Самос-Центр".

Впоследствии действие данного договора аренды неоднократно продлялось на основании ненормативных правовых актов органов муниципальной власти и заключенных между сторонами дополнительных соглашений. Кроме того, были уточнены кадастровый номер участка - 65:01:0702001:0017 и его площадь - 213 кв.м.

Согласно постановлению Мэра г. Южно-Сахалинска от 17.06.2002 N 858 ООО "Северный ветер" разрешено выполнить строительство одноэтажной пристройки к зданию по ул. Дзержинского, 40, для размещения выставочно-торгового зала магазина "Самос-Центр" в соответствии с разработанным проектом.

Постановлением Мэра г. Южно-Сахалинска от 25.10.2004 утвержден акт приемки законченного строительством объекта - магазина "Самос-Центр" по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 40, возведенного ООО "Северный ветер" в период с июля 2002 года по ноябрь 2003 года, общая площадь застройки составила 277,4 кв.м.

В связи с этим стороны внесли изменения в договор аренды от 28.12.2000 N 2224/0680, определив окончательный срок его действия 31.05.2029 и установив целевое назначение арендуемого участка - под магазин, сданный в эксплуатацию по акту приемочной комиссии от 18.02.2004.

На основании заключенного с ООО "Северный ветер" договора купли-продажи от 30.04.2011 за ООО "Снаряга" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 383,2 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал 21, 32-48; 1 этаж 21, 47-65, адрес объекта: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, д. 40, кадастровый (или условный) номер: 65-65-01/019/2011-561, о чем в ЕГРП внесена запись от 22.06.2011 N 65-65-01/020/2011-749 и выдано свидетельство о регистрации серии 65АА N 033746.

В соответствии с соглашением от 08.07.2011 в договор аренды от 28.12.2000 N 2224/0680 внесены изменения, согласно которым с 22.06.2011 право аренды ООО "Северный ветер" прекращено и данное общество исключено из договора в связи с продажей недвижимого имущества (помещения магазина), арендатором стало ООО "Снаряга".

Далее ООО "Снаряга" обратилось в администрацию с заявлениями от 22.03.2016 по вопросу о предоставлении арендуемого по договору от 28.12.2000 N 2224/0680 земельного участка площадью 230 кв.м в собственность за плату для использования помещений магазина по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 40.

По результатам рассмотрения поступившего обращения администрация в письме от 12.04.2016 N 48823-013/04 сообщила обществу об отказе в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 65:01:0702001:17 по мотиву того, что статья 39.20 Земельного кодекса РФ не предусматривает возможности предоставления земельного участка под нежилые помещения, поскольку право общей долевой собственности могут приобрести только все собственники здания при совместном обращении.

Полагая, что такой отказ администрации не соответствует закону и нарушает исключительное право общества на выкуп земельного участка под принадлежащими ему помещениями, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, отказывая в удовлетворении которых, апелляционный суд правомерно руководствовался следующим.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с частью 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как указано в пункте 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (часть 2 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ).

Порядок подачи заявления о предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов; процедура рассмотрения такого заявления; основания для отказа в предоставлении испрашиваемого участка; и возможные итоговые действия, совершаемые уполномоченным органом, предусмотрены номами статей 39.14-39.17 Земельного кодекса РФ.

Так в случае наличия хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, принимается решение об отказе в предоставлении земельного участка и оно направляется заявителю с указанием всех оснований отказа (пункт 3 части 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ).

Судом апелляционной инстанции установлено, что в рассматриваемой ситуации отказ администрации в предоставлении обществу спорного земельного участка в собственность за плату мотивирован принадлежностью заявителю только нежилых помещений, а не отдельного самостоятельного объекта недвижимости (здания).

Признавая такие мотивы оспариваемого отказа обоснованными, апелляционный суд исходил из того, что по смыслу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В соответствии с частью 1 статьи 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Согласно общедоступным сведениям публичной кадастровой карты, размещенным на официальном сайте Росреестра, по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, д. 40, имеются два смежных земельных участка с кадастровым номером 65:01:0702001:12 и с кадастровым номером 65:01:0702001:17 (спорный участок), на которых фактически размещено шестиэтажное административное здание с пристройкой.

Данные обстоятельства также подтверждены имеющимися в деле доказательствами (кадастровые планы участков, схемы расположения здания с пристройкой к нему) и участвующими в деле лицами не опровергались.

При этом апелляционный суд, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные в материалы дела доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что согласно технической документации и условиям договора купли-продажи от 30.04.2011, ООО "Снаряга" приобрело у ООО "Северный ветер" нежилые помещения магазина общей площадью 383,2 кв.м по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 40, которые не являются отдельным (самостоятельным и обособленным) объектом недвижимости, а представляют собой часть основного административного здания, поскольку расположены непосредственно как в самом здании, так и в пристройке к нему на первом и подвальном этажах.

Общая площадь и конфигурация основного административного здания изменились в результате возведения к нему пристройки ООО "Северный ветер", которому ранее также принадлежали нежилые помещения в этом здании меньшей площадью.

Таким образом, совокупность объединенных единым назначением (магазин) помещений общества, как и все административное здание в целом, в данном случае фактически расположены на двух участках с кадастровыми номерами 65:01:0702001:12 и 65:01:0702001:17.

С учетом установленных по делу фактических обстоятельств, апелляционный суд правомерно указал на то, что ООО "Снаряга" является собственником помещений единого административного здания, в котором другие помещения находятся в частной собственности иных лиц, в связи с чем в такой ситуации приобретение обществом в единоличную собственность спорного земельного участка не представляется возможным.

Предоставление обществу испрашиваемого участка с кадастровым номером 65:01:0702001:17 лишь под некоторые принадлежащие ему нежилые помещения, притом, что остальные помещения находятся на другом земельном участке с кадастровым номером 65:01:0702001:12, в данном случае не отвечает принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Поскольку обществом не представлено доказательств, подтверждающих исключительное право на выкуп спорного земельного участка под самостоятельным объектом недвижимости, то у администрации в силу пункта 1 статьи 39.16 и статьи 39.20 Земельного кодекса РФ не имелось оснований для предоставления заявителю в собственность спорного земельного участка с кадастровым номером 65:01:0702001:17, в связи с чем оспариваемый отказ администрации признан апелляционным судом соответствующим закону, а требования общества не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Такие выводы апелляционного суда в целом соответствуют фактическим обстоятельствам данного конкретного спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Доводы заявителя жалобы об обратном судом кассационной инстанции отклоняются как несостоятельные и не подтверждающие наличия у принадлежащих обществу помещений признаков самостоятельного (обособленного, изолированного) объекта недвижимости, функционально не связанного с основным административным зданием. Правоотношения по обеспечению ресурсоснабжающими организациями помещений общества коммунальными ресурсами (электричество, тепло, вода, канализация) указанных обстоятельств не подтверждают.

Факт того, что испрашиваемый обществом спорный земельный участок формировался и выделялся специально в целях строительства пристройки к основному зданию, не свидетельствует о незаконности обжалуемого судебного акта, поскольку материалами дела подтверждается, что возведенная пристройка не является отдельным объектом, а представляет собой неотъемлемую часть основного административного здания.

То обстоятельство, что в пристройке находятся только помещения общества, также не влияет на итог по настоящему спору. Наличие на спорном земельном участке части административного здания, помещения в котором принадлежат различным собственникам, не позволят предоставить такой участок в единоличную собственность только обществу, независимо от того, что с ним заключен договор аренды.

Указание общества на то, что третьими лицами, участвующими в деле, не подавались апелляционные жалобы на принятое по делу решение, не имеет правового значения. В то же время некоторые из других собственников помещений административного здания при рассмотрении дела в суде первой инстанции возражали против удовлетворения заявленных обществом требований.

Ссылки заявителя жалобы на сформированную судебную практику по применению положений Земельного кодекса РФ, а именно статьи 36 (в ранее действующей редакции) и статьи 39.20 (в ныне действующей редакции), судом округа не принимаются ввиду различных фактических обстоятельств, установленных апелляционным судом по настоящему делу, и отличающихся от приведенных в жалобе примеров.

Поскольку нормы материального права применены апелляционным судом верно, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта (часть 4 статьи 288 АПК РФ), в ходе рассмотрения дела допущено не было, то оснований для удовлетворения кассационной жалобы общества не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2017 по делу N А59-2170/2016 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Гребенщиков

Судьи

С.Н. Новикова В.А. Гребенщикова