Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 августа 2017 г. N Ф03-3151/17 по делу N А73-16167/2016

г. Хабаровск

18 августа 2017 г.

А73-16167/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: О.В. Цирулик

Судей: В.А. Гребенщиковой, Е.К. Яшкиной

при участии:

от Федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление N 6":

- Скибина Л.А., представитель по доверенности N 4/358 от 09.06.2017;

- Телешун П.В., представитель по доверенности N 4-341 от 07.06.2017;

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска:

- Ефимкова Е.К., представитель по доверенности N 02-12/1 от 09.01.2017

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление N 6"

на решение от 15.02.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017

по делу N А73-16167/2016 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья С.Ю. Дацук, в суде апелляционной инстанции судьи: А.А. Тихоненко, М.О. Волкова, В.Г. Дроздова

по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Главное управление специального строительства по территории Дальневосточного федерального округа при Федеральном агентстве специального строительства"

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Дальснаб"

о признании одностороннего отказа от договора аренды земельного участка недействительным

Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное управление специального строительства по территории Дальневосточного федерального округа при Федеральном агентстве специального строительства" (в настоящее время - Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное военно-строительное управление N 6"; далее - ФГУП "Главное военно-строительное управление N 6", предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 56; далее - департамент) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 29.06.2007 N 1379.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Дальснаб".

Решением от 15.02.2017, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ФГУП "Главное военно-строительное управление N 6", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что расторжение договора обосновано арендодателем ненадлежащим использованием земельного участка, а не реализацией права на односторонний отказ от договора. Судами не учтено предоставление спорного земельного участка для строительства и наличие у арендатора права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Также указывает на то, что судами не принято во внимание объем и стоимость произведенных арендатором работ, связанных с подготовкой земельного участка для строительства. По мнению заявителя, судами сделаны неверные выводы относительно нецелевого использования спорного участка, поскольку материалами дела подтверждается факт самовольного захвата участка третьими лицами. Считает, что ответчиком был предоставлен участок не свободный от прав третьих лиц, что также послужило причиной невозможности начала строительства объекта.

В отзыве на кассационную жалобу департамент приводит свои возражения относительно ее доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на нее соответственно, привели свои возражения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 29.06.2007 между Департаментом (арендодатель) и ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России" (арендатор) в порядке реализации постановления мэра г. Хабаровска от 04.06.2007 N 804 заключен договор аренды N 1379, по условиям которого во временное владение арендатора передан земельный участок с кадастровым номером 27:23:030118:0109, общей площадью 6240,15 кв.м, расположенный по адресу: примерно в 10 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание (расположено за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Запарина, 96), для использования под строительство зданий делового назначения, сроком до 03.06.2010.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора на момент его заключения суммарный годовой размер арендной платы составлял 486 045 руб. 28 коп.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.

Пунктом 5.2 договора установлено, что по истечении срока его действия, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора по основанию пункта 5.2 договора, если арендатор письменно не уведомляет Департамент о заключении договора за 30 календарных дней до истечения срока действия соглашения.

Согласно пункту 5.4 договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (3 года).

В силу пункта 6.2 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных законодательством, а также в иных случаях несоблюдения установленных условий, перечень которых приведен в пунктах 6.2.1 - 6.3.3 договора.

Дополнительным соглашением от 08.09.2010 N 10740 пункт 1.1 договора аренды N 1379 дополнен указанием на предоставление земельного участка для возведения объекта капитального строительства в соответствии с градостроительным регламентом для территориальной зоны Ц-1ОИ Правил землепользования и застройки г. Хабаровска (за исключением жилищного строительства). Указанным соглашением сторон срок аренды установлен по 07.07.2013.

Пунктом 2.2 договора N 1379 в редакции дополнительного соглашения предусмотрено, что в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения вновь установленного срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону за один месяц. По истечении месячного срока договор считается расторгнутым.

Дополнительным соглашением от 26.08.2013 N 10740 срок действия договора аренды продлен до 07.07.2016. При этом характеристики объекта арендных отношений дополнены указанием на возведение здания смешанного использования в соответствии с градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки в г. Хабаровске для территориальной зоны ЦО-В (зона центра обслуживания и коммерческой активности на предназначенных для развития территориях, попадающих по действие ограничений).

В пункте 2.2 договора N 1379 в редакции соглашения от 26.08.2013 предусмотрено право любой из сторон в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону за один месяц. По истечении месячного срока договор считается расторгнутым.

Соглашением от 28.11.2013 в дополнительное соглашение от 26.08.2013 N 10740 внесены изменения, согласно которым содержащиеся в нем слова "для строительства здания смешанного использования в соответствии с градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки в г. Хабаровске для территориальной зоны ЦО-В" заменены на слова "для строительства здания смешанного использования в соответствии с градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки в г. Хабаровске для территориальной зоны Ц-10И". Иные условия, отраженные в заключенных ранее соглашениях, сохранены без изменений.

05.08.2016 N 17-06/8052 в адрес предприятия направлена претензия, в которой сообщено об установленных фактах нецелевого использования арендованного истцом земельного участка, ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России" предложено в 10-дневный срок устранить выявленные нарушения, разъяснены правовые последствия несовершения испрашиваемых действий.

Уведомлением от 30.09.2016 N 17-06/10333 департамент сообщил ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России" о реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, и отказе от договора аренды N 1379, прекращении его действия с 05.11.2016.

Письмом от 20.10.2016 N 11/290-1 ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России" сообщило департаменту о принятых мерах по устранению фактов нецелевого использования арендованного земельного участка, представило подтверждения обращения в правоохранительные органы, указало на разработку проекта строительства, положительное заключение экспертизы и осуществление работ по оформлению разрешения на строительство, предложено отозвать уведомление от 30.09.2016 N 17-06/10333.

Письмом от 09.11.2016 N 17-06/11956 департамент отказал ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России" в отзыве уведомления о расторжении договора аренды, подтвердил прекращение арендных правоотношений с указанной в уведомлении даты - 05.11.2016. Предприятию предложено освободить земельный участок и возвратить его в установленном порядке.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России" в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен или продлен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Проанализировав правоотношения сторон с учетом приведенных норм права и условий договора N 1379 от 29.06.2007, суды пришли к правильному выводу о том, что заключенный между сторонами договор аренды был продлен на неопределенный срок.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Установив, что договор аренды N 1379 от 29.06.2007 был продлен на неопределенный срок, проверив соблюдение арендодателем порядка одностороннего отказа от договора, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о законности оспариваемого отказа от договора аренды.

В связи с изложенным отклоняются, как основанные на неправильном толковании норм материального права, доводы кассационной жалобы предприятия об отсутствии у арендодателя правовых оснований для отказа от договора аренды.

При этом следует отметить, что на отказ от договора аренды в соответствии с положениями пункта 2 статьи 610 ГК РФ прямо указано в оспариваемом отказе.

Также отклоняются доводы кассационной жалобы о том, что отказу от договора аренды препятствует предоставление спорного земельного участка для строительства и наличие у арендатора права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.

Доказательств наличия на спорном участке объекта незавершенного строительства или начала строительства в настоящем деле не представлено.

Вместе с тем, в силу приведенных выше норм права предприятие, получившее спорный участок в аренду для строительства до 01.03.2015, вправе обратиться за приобретением этого участка в аренду без торгов на три года для завершения строительства при соблюдении установленных земельным законодательством требований.

По приведенным основаниям отклоняются также доводы кассационной жалобы о том, что судами не принято во внимание объем и стоимость произведенных арендатором работ, связанных с подготовкой земельного участка для строительства.

Остальные доводы жалобы также отклоняются как не влияющие на законность принятых судами актов.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.02.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017 по делу N А73-16167/2016 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление N 6" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в сумме 3 000 рублей.

Исполнительный лист выдать Арбитражному суду Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

О.В. Цирулик

Судьи

В.А. Гребенщикова Е.К. Яшкина