Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 сентября 2017 г. N Ф03-3209/17 по делу N А51-2884/2016

г. Хабаровск

12 сентября 2017 г.

А51-2884/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Цирулик О.В.

Судей: Гребенщикова С.И., Яшкиной Е.К.

при участии:

от акционерного общества "Дальневосточный центр судостроения и судоремонта":

- Волкова Т.Е., представитель по доверенности б/н от 28.12.2016;

от общества с ограниченной ответственностью "Компания Кипарис":

- Воловик Е.Л., представитель по доверенности б/н от 02.04.2015

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Дальневосточный центр судостроения и судоремонта"

на решение от 18.04.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017

по делу N А51-2884/2016 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.Г. Клёмина, в суде апелляционной инстанции судьи: Д.А. Глебов, С.Б. Култышев, С.М. Синицына

по иску общества с ограниченной ответственностью "Компания Кипарис"

к акционерному обществу "Дальневосточный центр судостроения и судоремонта", Администрации городского округа Большой Камень

о признании недействительным договора аренды

Общество с ограниченной ответственностью "Компания Кипарис" (ОГРН 1022500575470, ИНН 2503002142, место нахождения: 692801, Приморский край, г. Большой Камень, ул. Лазо, 12/16-2; далее - ООО "Компания Кипарис", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Дальневосточный центр судостроения и судоремонта" (ОГРН 1072536016211, ИНН 2536196045, место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 72; далее - ОАО "ДЦСС") о признании недействительным договора аренды N 126/14 от 31.08.2015 земельного участка с кадастровым номером 25:36:010101:3272, заключенного между Администрацией городского округа ЗАТО Большой Камень и ОАО "Дальневосточный центр судостроения и судоремонта".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа Большой Камень.

Определением суда от 16.03.2016 на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил ходатайство истца и изменил процессуальный статус третьего лица Администрации городского округа Большой Камень на соответчика.

Решением от 18.04.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017, заявленные требования удовлетворены частично, договор аренды земельного участка N 126/14 от 31.08.2015 признан недействительным в части земельного участка необходимого для эксплуатации (использования) объекта недвижимости, принадлежащего ООО "Компания Кипарис" на праве собственности - здание-гараж, состоящий из 4 боксов и 3 нежилых помещений общей площадью 316,6 кв.м (лит. А), кадастровый номер здания: 25:36:010101:454, адрес местоположения здания, г. Большой Камень, ул. Рабочая, д. 2, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010101:3272, в пределах установленного каталога координат.

В кассационной жалобе ОАО "ДЦСС", ссылаясь на неверное применение судами норм материального права, просит отменить обжалуемые судебные акты.

По мнению общества, судами не применены специальные нормы Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительства стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество", согласно которому АО "ДЦСС" обладает исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду. Считает, что произведенный судами на основании заключения кадастрового инженера раздел земельного участка сделан судами неверно, поскольку не имеется согласования границ земельного участка, а отсутствие в резолютивной части решения площади земельного участка, подлежащего изъятию, делает неисполнимым судебный акт.

В отзыве на кассационную жалобу администрация поддерживает позицию заявителя, просит отменить обжалуемые судебные акты.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, представитель ОАО "ДЦСС" поддержал доводы жалобы, настаивал на отмене обжалуемых судебных актов, представитель ООО "Компания Кипарис" привел свои возражения относительно доводов жалобы, дал свои пояснения. Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в заседании суда кассационной инстанции участия не принимала.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Компания Кипарис" является собственником здания-гаража, состоящего из 4 боксов и 3 нежилых помещений общей площадью 316,6 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, ЗАТО г. Большой Камень, ул. Рабочая 2.

В ходе кадастровых работ в отношении вышеуказанного объекта, кадастровым инженером выявлено, что названный объект находится в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 25:36:010101:3272 и 25:36:010101:16.

Также установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:36:010101:3272 передан в аренду ОАО "ДЦСС" сроком до 31.08.2064 по договору от 31.08.2015 N 126/14.

Общество, полагая, что в результате заключения договора аренды земельного участка N 126/14 от 31.08.2015 с кадастровым номером 25:36:010101:3272 оно лишилось предоставленного ему законом права по своему выбору получить указанный земельный участок в собственность или в аренду в преимущественном порядке, обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Таким образом, истец, в силу прямого указания в законе относится к лицам, имеющим возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок.

Таким образом, статья 39.20 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права не были учтены при предоставлении земельного участка третьему лицу, не готов реализовать предусмотренное статьей 39.20 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Аналогичный подход приведен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010 в отношении сделок приватизации земельных участков, на которых расположены объекты, принадлежащие на праве собственности нескольким разным лицам.

Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, суды установили, что принадлежащий ООО "Компания Кипарис" объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010101:3272, предоставленном в аренду ОАО "ДЦСС" сроком до 31.08.2064 для строительства верфи. При этом право собственности истца на объект недвижимости зарегистрировано задолго до формирования вышеуказанного земельного участка и предоставления его в аренду.

Установив вышеназванные обстоятельства и приняв во внимание заключение кадастрового инженера, установившего границы земельного участка, непосредственно занимаемого зданием ООО "Компания Кипарис", суды правомерно удовлетворили заявленные требования и признали договор аренды недействительным в части, непосредственно занимаемой объектом недвижимости истца.

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что в ходе рассмотрения дела судами не установлено обстоятельств, влекущих в силу статьи 39.20 ЗК РФ заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо строения ответчика и не имеется сведений о неделимости этого земельного участка.

Доводы кассационной жалобы о неприменении судами специальных норм права, подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Кроме того, в силу статьи 39.20 ЗК РФ право собственника недвижимого имущества на приобретение земельного участка, занимаемого такой собственностью, может быть ограничено только федеральным законом. Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", на который ссылается ответчик, изъятие земельных участков для указанных в законе целей, должно было произведено в срок до 31.07.2012. Другого федерального закона, ограничивающего оборотоспособность спорного земельного участка, не имеется. Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора аренды (31.08.2015) специального законодательства, ограничивающего право собственника недвижимого имущества на приобретение земельного участка, занимаемого такой собственностью, не имелось.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии согласования границ земельного участка также отклоняются, так как указанные судом первой инстанции границы земельного участка соответствуют расположению границ принадлежащего истцу объекта недвижимости.

Также подлежат отклонению доводы относительно неисполнимости судебного акта без указания площади изымаемого участка, поскольку суд первой инстанции произвел такое изъятие на основании заключения кадастрового инженера от 26.01.2016 N 25706, содержащего точные координаты поворотных точек, указание на протяженность каждой из сторон земельного участка, и позволяющему определить его площадь. Возражений относительно этого заключения, а также ходатайств о назначении экспертизы по этому вопросу ответчиком не заявлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18.04.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 по делу N А51-2884/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

О.В. Цирулик

Судьи

С.И. Гребенщиков Е.К. Яшкина