Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 сентября 2017 г. N Ф03-3441/17 по делу N А73-786/2017

г. Хабаровск

12 сентября 2017 г.

А73-786/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: О.В. Цирулик

Судей: С.И. Гребенщикова, Е.К. Яшкиной

при участии:

от Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края:

- Васина О.В., представитель по доверенности N 1-11-315 от 16.01.2017;

от открытого акционерного общества "Хабаровский мукомольный завод":

- Баранова К.С., представитель по доверенности б/н от 12.01.2017

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края

на решение от 07.04.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2017

по делу N А73-786/2017 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Н.Л. Коваленко, в суде апелляционной инстанции судьи: В.Г. Дроздова, И.В. Иноземцев, А.А. Тихоненко

по иску открытого акционерного общества "Хабаровский мукомольный завод"

к Министерству инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края

о понуждении к заключению договора купли-продажи

Открытое акционерное общество "Хабаровский мукомольный завод" (ОГРН 1022701127250, ИНН 2722010026, место нахождения: 680028, г. Хабаровск, ул. Советская, д. 3; далее - истец, ОАО "Хабаровский мукомольный завод", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Министерству инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (ОГРН 1152721001542, ИНН 2721215327, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Запарина, д. 76; далее - ответчик, министерство, МИЗИП) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи от 16.02.2016 N 8 находящегося в собственности Хабаровского края земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020337:73, на котором расположены объекты недвижимого имущества, пункт 2.1 которого изложить в редакции, предложенной открытым акционерным обществом "Хабаровский мукомольный завод" в протоколе разногласий от 11.11.2016 N 1 - по цене - 1 863 477 рублей 28 копеек (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением от 07.04.2017, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2017, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе МИЗИП, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить обжалуемые судебные акты. По мнению заявителя, поскольку сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора купли-продажи и цене, договор купли-продажи следует считать незаключенным. Также указывает на объективную невозможность выкупа участка, поскольку он ограничен в обороте. При этом ссылается на то, что судами отклонено заявленное МИЗИП ходатайство об истребовании доказательств, в связи с чем ответчик не смог подтвердить свою позицию в отношении этого вопроса.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Хабаровский мукомольный завод" приводит свои возражения относительно ее доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В заседании суда кассационной инстанции представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы жалобы и отзыва на нее, соответственно, дали свои пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ОАО "Хабаровский мукомольный завод" на праве собственности принадлежат объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 7-27-01/016/2007-523; 27:23:2301:3/495; 27:23:0020337:76.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке по адресу: г. Хабаровск, ул. Советская, 3, общей площадью 2 212 кв.м с кадастровым номером 27:23:0020337:73, вид разрешенного использования: под производственные здания и объекты.

Земельный участок находится в собственности Хабаровского края.

07.12.2015 общество обратилось в министерство с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020337:73 в собственность без проведения торгов.

16.02.2016 министерство направило в адрес общества подписанный договор от 16.02.2016 N 8 купли продажи земельного участка.

Пунктом 2.1 названного договора купли-продажи цена земельного участка определена в сумме 7 629 541,92 руб.

ОАО "Хабаровский мукомольный завод" подписало проект договора от 16.02.2016 N 8 с протоколом разногласий от 20.02.2016, предложив министерству принять пункты 2.1 и 5.3 договора в редакции общества.

Министерство в письме от 14.03.2016 N 1-11- 1529 не согласилось с предложенной обществом редакцией договора, изложенной в протоколе разногласий от 20.02.2016, указав, что расчет цены выкупа земельного участка проведен в полном соответствии с действующим на дату подачи заявления земельным законодательством.

ОАО "Хабаровский мукомольный завод" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением от 02.09.2016.

Решением от 21.09.2016 N 17 Комиссия определила кадастровую стоимость земельного участка N 27:23:0020337:73 в сумме 1 863 477,28 руб.

На основании указанного решения внесены изменения в государственный кадастр недвижимости в части кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Общество сопроводительным письмом от 11.11.2016 N 27/16 направило в адрес министерства два экземпляра договора купли-продажи земельного участка, подписанного с учетом протокола разногласий от 11.11.2016 N 1, изменяющего пункт 2.1 договора в части указания кадастровой стоимости земельного участка, в котором просило в срок до 25.11.2016 подписать протоколы разногласий и вернуть в адрес заявителя его экземпляр.

Поскольку возникшие при заключении договора разногласия урегулированы не были, спор передан на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьи 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В силу пункта 7 статьи 39.17 ЗК РФ проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.

Названные проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров (пункт 7 статьи 39.17 ЗК РФ).

Таким образом, заключение договора купли-продажи земельного участка с правообладателем здания при отсутствии препятствий, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для департамента является обязательным.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В данном случае спор возник в отношении выкупной стоимости подлежащего приватизации земельного участка.

Устанавливая редакцию 2.1 договора купли-продажи, определяющую размер выкупной цены участка, суды правомерно исходили из порядка, приведенного в Постановлении Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 N 354-пр "Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов".

При этом судами при определении размера арендной платы учтено изменение кадастровой стоимости спорного участка, утвержденной решением комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости земельных участков от 21.09.2016 N 17.

Доводы ответчика о невозможности приватизации участка ввиду его ограниченности в обороте по причине нахождения во втором поясе зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения реки Амур проанализированы и оценены судами по правилам статьи 71 АПК РФ на основании представленных в материалы дела доказательств.

Установив, что сведения о нахождении спорного земельного участка в зоне санитарной охраны не подтверждены данными кадастрового учета, не нашли отражение при определении арендной платы и кадастровой стоимости земельного участка, а также то, что при направлении подписанного договора купли-продажи в первоначальной редакции ответчик на такие обстоятельства не ссылался, суды пришли к правомерному выводу о том, что в нарушение положений статьи 65 АПК РФ министерством ограничение земельного участка в обороте не доказано.

Ссылка в кассационной жалобе на письмо Министерства ЖКХ Хабаровского края отклоняется как направленная на переоценку имеющихся в деле доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Кроме того, согласно пунктам 4 и 5 статьи 18 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" проекты округов и зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях, утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии их санитарным правилам, а границы и режим зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии их санитарным правилам.

Доказательств установления зон санитарной охраны водных объектов в соответствии с приведенными нормами права ответчиком не представлено. Само по себе графическое изображение таких зон в отсутствие нормативного акта об их установлении не может являться доказательством ограничения земельного участка в обороте в связи с чем отказ в удовлетворении ходатайства об истребовании таких материалов не является основанием для отмены судебных актов.

Доводы заявителя жалобы о незаключенности договора купли-продажи, в силу отсутствия согласования сторонами его предмета, опровергаются содержанием договора, в котором указаны характеристики земельного участка, его кадастровый номер, условие о цене выкупа установлено судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.04.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2017 по делу N А73-786/2017 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

О.В. Цирулик

Судьи

С.И. Гребенщиков Е.К. Яшкина