Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 октября 2017 г. N Ф03-3395/17 по делу N А51-18206/2016

г. Хабаровск

03 октября 2017 г.

А51-18206/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от ООО "Алмикс": Сливин В.А., представитель по доверенности без номера от 07.12.2016

от ООО "Партнеры": Басенко А.С., представитель по доверенности от 31.12.2016 N 01/08/216

от иных участвующих в настоящем деле лиц: представители не явились

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алмикс"

на решение от 10.03.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017

по делу N А51-18206/2016А51-18206/2016 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Левченко Е.А., в апелляционном суде судьи Шевченко А.С., Глебов Д.А., Синицына С.М.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Алмикс"

к обществу с ограниченной ответственностью "Партнеры", обществу с ограниченной ответственностью "Владстройзаказчик"

третьи лица: внешний управляющий ООО "Алмикс" Непомнящий Леонид Яковлевич, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

о расторжении инвестиционного договора и обязании возвратить земельный участок

Общество с ограниченной ответственностью "Алмикс" (ОГРН 1022500536365, ИНН 2502026479, место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Светланская, д. 9, оф. 1; далее - ООО "Алмикс") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Партнеры" (ОГРН 1102537003140, ИНН 2537082971, место нахождения: 690002, г. Владивосток, проспект Острякова, 6; далее - ООО "Партнеры") и обществу с ограниченной ответственностью "Владстройзаказчик" (ОГРН 1052504432320, ИНН 2540113813, место нахождения: 690106, г. Владивосток, Океанский проспект, 54, кв. 35; далее - ООО "Владстройзаказчик") о возложении на ООО "Владстройзаказчик" обязанности возвратить истцу земельный участок, переданный им в качестве вклада по договору об инвестиционной деятельности от 29.04.2015 N 01-2015 (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены внешний управляющий ООО "Алмикс" Непомнящий Леонид Яковлевич, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент), Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - Инспекция).

Решением суда от 10.03.2017, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017 без изменения, в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

В кассационной жалобе ООО "Алмикс" выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, указывает на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, в связи с чем просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование своей позиции заявитель проводит доводы о том, что спорный земельный участок передавался истцом - ООО "Алмикс" ответчику - ООО "Владстройзаказчик" во исполнение инвестиционного договора при наличии согласия арендодателя в лице собственника этого участка - администрации Артемовского городского округа, а выводы судебных инстанций об обратном противоречат материалам дела. Поскольку ООО "Владстройзаказчик" до настоящего времени не приступило к строительству объектов недвижимости на спорном участке, то с момента признания ООО "Алмикс" банкротом действе инвестиционного договора прекратилось и вклад истца подлежит возврату ему по правилам пункта 2 статьи 1050 ГК РФ. Заявитель считает, что ООО "Владстройзаказчик" действует недобросовестно и в случае окончания строительства объекта на спорном участке приобретет единоличное право собственности на него, лишив такого права истца и второго ответчика - ООО "Партнеры".

ООО "Партнеры" в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

От других участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель ООО "Алмикс" настаивал на удовлетворении поданной жалобы, против чего возражал представитель ООО "Партнеры".

Остальные участвующие в деле лица извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, однако явку своих представителей в заседание суда не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, на основании постановления администрации Артемовского городского округа от 07.10.2014 N 3430-па и протокола результатов аукциона от 17.11.2014 N 7/А между администрацией Артемовского городского округа (арендодатель) и ООО "Алмикс" (арендатор) был заключен договор от 27.11.2014 N 5/А, по которому арендатору на срок с 27.11.2014 по 26.05.2016 предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5018 площадью 22 232 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование участка: многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше, фактическое использование участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка (ориентир - северо-западный угол участка с кадастровым номером 25:27:030104:4540. Участок находится примерно в 500 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Артем, ул. Светлогорская, 81).

Передача участка арендатору оформлена актом приема-передачи от 27.11.2014.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Впоследствии между ООО "Владстройзаказчик" (застройщик), ООО "Партнеры" (инвестор 1) и ООО "Алмикс" (инвестор 2) заключен договор от 29.04.2015 N 01-2015 об инвестиционной деятельности, предметом которого является осуществление сторонами капитальных вложений в реализацию инвестиционного проекта - комплекса работ и иных мероприятий, необходимых для строительства объекта инвестирования "Группа жилых домов по ул. Светлогорской в г. Артеме" сроком действия до 29.04.2020 (пункты 1.1, 1.2, 7.3 договора).

По условиям раздела 2 спорного договора инвестор 1 - ООО "Партнеры" обязалось осуществить капитальные вложения в форме денежных средств, предоставляемых для финансирования работ по сбору исходных данных, разработке проектной документации, прохождению государственной экспертизы и прочих работ и услуг, необходимых и предшествующих получению разрешения на строительство объекта. Прочие мероприятия как то: выполнение проектно-изыскательских работ, получение технических условий на подключение объекта к сетям инженерного обеспечения, прохождение государственной экспертизы выполняются посредством заключения соответствующих договоров застройщиком - ООО "Владстройзаказчик", но силами и за счет инвестора 1 - ООО "Партнеры".

Инвестор 2 - ООО "Алмикс", в свою очередь, приняло обязательства осуществить капитальные вложения в форме предоставления под строительство объекта инвестирования права аренды на земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше, при фактическом использовании участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства, площадью 22 232 кв.м с кадастровым номером 25:27:030104:5018.

На застройщика - ООО "Владстройзаказчик" возложены обязанности собственными (либо привлеченными) силами и за свой счет осуществить строительство объекта и провести мероприятия по сдаче его в эксплуатацию. Строительство осуществляется согласно проектной документации, разрабатываемой ОАО "ДНИИМФ" после согласования сторонами.

Одновременно с заключением инвестиционного договора между ООО "Алмикс" (арендатор) и ООО "Владстройзаказчик" (новый арендатор) подписано соглашение от 29.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности по договору аренды от 27.11.2014N 5/А в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5018 площадью 22 232 кв.м. Данное соглашение зарегистрировано 20.05.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.07.2016 по делу N А51-23102/2015 ООО "Партнеры" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Аналогичное решение от 01.12.2016 принято Арбитражным судом Приморского края по делу N А51-7622/2016 в отношении ООО "Алмикс" с открытием конкурсного производство сроком на шесть месяцев.

Ранее ООО "Алмикс" в направленном ООО "Владстройзаказчик" письме от 16.06.2016 N 91 потребовало расторжения договора от 29.04.2015 N 01-2015 об инвестиционной деятельности и возврата спорного земельного участка, на что последнее в ответе от 29.06.2016 N 01-3/193 сообщило об отказе в расторжении данного договора, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 54).

В данном случае арбитражными судами верно квалифицированы сложившиеся между сторонами правоотношения по инвестиционному договору от 29.04.2015 N 01-2015 как регулируемые нормами главы 55 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в применимой к спорным отношениям редакции) право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации данного права в ЕГРП.

В том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок (абзац 3 пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 54).

В силу пункта 1 статьи 1050 ГК РФ договор простого товарищества прекращается вследствие объявления кого-либо из товарищей несостоятельным (банкротом), если договором или последующим соглашением не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами либо замещение ликвидированного или реорганизованного товарища его правопреемниками.

При прекращении договора простого товарищества вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Товарищ, внесший в общую собственность индивидуально определенную вещь, вправе при прекращении договора простого товарищества требовать в судебном порядке возврата ему этой вещи при условии соблюдения интересов остальных товарищей и кредиторов (пункт 2 статьи 1050 ГК РФ).

Установив факты признания ООО "Алмикс" и ООО "Партнеры" несостоятельными (банкротами), суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о прекращении действия инвестиционного договора от 29.04.2015 N 01-2015.

Однако, наряду с этим, суды не выявили достаточных правовых оснований для удовлетворения требований истца о возврате ему спорного земельного участка.

В данном случае на момент заключения инвестиционного договора ООО "Алмикс" не являлось собственником спорного земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5018, а использовало его по договору аренды от 27.11.2014 N 5/А.

Следовательно, в такой ситуации право общей долевой собственности товарищей на этот земельный участок не возникло, но при этом данный участок мог использоваться в интересах всех товарищей на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм гражданского и земельного законодательства, в результате заключения ООО "Алмикс" соглашения от 29.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 27.11.2014 N 5/А, фактически состоялся перенайм спорного участка, в связи с чем ответственным лицом перед арендодателем - администрацией Артемовского городского округа стал новый арендатор - ООО "Владстройзаказчик".

С учетом этих обстоятельств суды указали на недоказанность истцом факта того, что во исполнение договоренностей, достигнутых при заключении инвестиционного договора, данный участок вошел в состав общего имущества товарищей и использовался ими на условиях множественности лиц на стороне арендатора.

Следовательно, оснований для возврата истцу спорного участка лишь по мотиву прекращения действия инвестиционного договора от 29.04.2015 N 01-2015 в такой ситуации у судов не имелось.

Требований о расторжении соглашения от 29.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 27.11.2014 N 5/А или о признании его недействительным с применением соответствующих последствий истцом в рамках настоящего дела не заявлялось.

Поскольку право пользования ООО "Владстройзаказчик" спорным земельным участком основано на договоре аренды от 27.11.2014 N 5/А и соглашении от 29.04.2015, зарегистрированных до настоящего времени в ЕГРП, то выводы судебных инстанций об отказе истцу в требовании о возврате этого участка следует признать соответствующими фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы не опровергают указанных выводов судов и подлежат отклонению как несостоятельные и противоречащие материалам дела. При наличии действующего, не оспоренного и не признанного недействительным соглашения о перенайме от 29.04.2015 оснований для возврата истцу спорного участка у судов не имелось, так как это не относится непосредственно к последствиям прекращения инвестиционного договора от 29.04.2015 N 01-2015.

Ссылки заявителя жалобы на имеющееся согласие администрации Артемовского городского округа на уступку прав и обязанностей по договору аренды от 27.11.2014 N 5/А не имеют правового значения. Как правомерно отмечено судами первой и апелляционной инстанций, наличие такого согласия на перенайм не означает, что собственником было также одобрено внесение спорного участка в качестве вклада в общее имущество товарищей в порядке абзаца 2 пункта 1 статьи 1043 ГК РФ.

Остальные доводы истца, в том числе о недобросовестном поведении ООО "Владстройзаказчик" в отношении использования спорного земельного участка рассматривались арбитражными судами первой и апелляционной инстанций и мотивированно ими отклонены как неподтвержденные доказательствами и не относящиеся к предмету рассматриваемого спора. Оснований для иных выводов по данному вопросу у суда округа не имеется.

В целом позиция заявителя кассационной жалобы по существу касается фактической стороны спора и не свидетельствует о неправильном применении арбитражными судами норм материального права или о нарушении положений процессуального законодательства. Существенных фактов, влияющих на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов, заявителем в кассационной жалобе не приведено.

С учетом изложенного кассационная жалобы истца удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.03.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017 по делу N А51-18206/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

С.Н. Новикова В.А. Гребенщикова