Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 октября 2017 г. N Ф03-3588/17 по делу N А59-363/2017

г. Хабаровск

03 октября 2017 г.

А59-363/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от ООО СК "Сахмонтажпроект": Уткина Е.В., представитель по доверенности без номера от 25.09.2017

от Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска: Васильева Л.В., представитель по доверенности от 02.05.2017 N 122-Д

от ООО "Строительно-монтажная компания В-три": Антонец В.А., представитель по доверенности без номера от 11.08.2017; Максютова Г.В., представитель по доверенности без номера от 11.08.2017

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска

на решение от 04.04.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017

по делу N А59-363/2017 Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Шестопал И.Н., в апелляционном суде судьи Анисимова Н.Н., Гуцалюк С.В., Еремеева О.Ю.

По заявлению общества с ограниченной ответственностью строительная компания "Сахмонтажпроект"

к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная компания В-три"

о признании незаконным решения, изложенного в письме от 18.11.2016 N 6017-014/07, об отказе в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства

Общество с ограниченной ответственностью строительная компания "Сахмонтажпроект" (ОГРН 1156501009686, ИНН 6501279717, место нахождения: 693005, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Достоевского, 1а; далее - ООО СК "Сахмонтажпроект", общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании незаконным решения Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780, место нахождения: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32; далее - Департамент), изложенного в письме от 18.11.2016 N 6017-014/07, об отказе в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, а также об обязании ответчика в семидневный срок с даты принятия решения суда заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0501002:1203, подготовить и направить в адрес общества три экземпляра соответствующего договора аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная компания В-три" (далее - ООО "СМК В-три").

Решением суда от 04.04.2017 заявленные требования удовлетворены, оспариваемое решение Департамента признано незаконным и на него возложена обязанность в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес общества для заключения на срок три года проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0501002:1203.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 названное решение от 04.04.2017 изменено в части распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе Департамент выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, ссылается на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, в связи с чем прости обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, в удовлетворении заявленных обществом требований - отказать.

Заявителем в обоснование поданной жалобы приведены доводы о том, что дополнительное соглашение от 28.04.2016 о передаче ООО СК "Сахмонтажпроект" прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка от 30.04.2013 N 02269 не было зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, оно является незаключенным и не порождает никаких правовых последствий для сторон. При этом сам договор аренды от 30.04.2013 N 02269 расторгнут по соглашению от 19.08.2016 (подписанному со стороны арендатора третьим лицом - ООО "СМК В-три") и на момент рассмотрения спора уже не действовал. В свою очередь, ООО СК "Сахмонтажпроект" арендную плату за спорный участок не вносило, поэтому необоснованно признано судами арендатором данного участка. Заявитель также считает, что суды ошибочно сослались на наличие у ООО СК "Сахмонтажпроект" разрешения на строительство капитального объекта, которое, по мнению Департамента, выдано с нарушением статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и впоследствии было отменено в порядке самоконтроля (распоряжения от 30.06.2017 N 203-р и от 03.07.2017 N 204-р). По тем же основаниям заявитель указывает на недействительность зарегистрированного за обществом права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке. Кроме того, Департамент полагает, что суды ошибочно руководствовались положениями абзаца 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, которые в силу статьи 239.1 ГК РФ и пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ не подлежат применению к договорам аренды, заключенным до 01.03.2015. Заявитель жалобы настаивает, что в данном случае спорные отношения должны были рассматриваться судами с позиции пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей с 01.03.2015, далее - Вводный закон), которая не наделяет общество преимущественным правом на получение в аренду спорного земельного участка без проведения торгов, поскольку оно по состоянию на 01.03.2015 не являлось арендатором этого участка и не обладало на тот момент правом собственности на объект незавершенного строительства, государственная регистрация которого осуществлена только 14.07.2016.

ООО СК "Сахмонтажпроект" и ООО "СМК В-три" в отзывах на кассационную жалобу опровергают все приведенные в ней доводы и предлагают оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. Кроме того, ООО СК "Сахмонтажпроект" дополнительно указало, что распорядительные акты уполномоченного органа об отмене разрешения на строительство изданы с нарушением закона и в настоящее время оспариваются обществом в судебном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в порядке статьи 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представитель Департамента поддержал доводы поданной жалобы и просил ее удовлетворить, против чего возражали представители ООО СК "Сахмонтажпроект" и ООО "СМК В-три" по мотивам, изложенным в отзывах на жалобу.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, первоначально между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и гражданкой Денисьевой Л.А. (арендатор) был заключен договор аренды от 30.04.2013 N 02269, по условиям которого последней за плату во временное пользование на срок с 30.04.2013 по 29.04.2016 предоставлен земельный участок из земель категории "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 65:01:0501002:1203, площадью 6 711 кв.м, в том числе с учетом ограничения в пользовании (552 кв.м и 465 кв.м под инженерными коммуникациями), местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Больничная (ул. Больничная, 45*), целевое использование - для строительства объекта "Апартаменты".

На основании соглашения от 20.05.2013 Денисьева Л.А. с согласия арендодателя передала все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 30.04.2013 N 02269 новому арендатору - ООО "СМК В-три". Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 18.11.2013 за номером 65-65/01/053/2013-220.

29.05.2015 ООО "СМК В-три" выдан градостроительный план земельного участка N RU65302000006032.

Впоследствии указанному лицу 07.04.2016 Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства "Апартаменты, расположенные по южной стороне ул. Больничной в г. Южно-Сахалинске (ул. Больничная, 45*). Место строительство объекта - земельный участок с кадастровым номером 65:01:0501002:1203 площадью 6 711 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Больничная (ул. Больничная, 45*). Срок действия разрешения до 07.04.2017.

На основании распоряжения Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска от 08.04.2016 N 708-Д земельному участку с кадастровым номером 65:01:0501002:1203 и строящемуся на нем нежилому зданию присвоен почтовый адрес: г. Южно-Сахалинск, ул. Больничная, 51.

По соглашению от 28.04.2016 N 29630/4, подписанному Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области, Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска и ООО "СМК В-три", права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 30.04.2013 N 02269 преданы указанному Департаменту, а права и обязанности арендатора перешли к ООО СК "Сахмонтажпроект". Это соглашение в установленном порядке зарегистрировано не было.

Согласно письму Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска от 20.05.2016 N 5357-013/017 в ранее выданное ООО "СМК В-три" разрешение на строительство от 07.04.2016 N 65-64701000-06014/2016, внесены изменения и в качестве застройщика определено ООО СК "Сахмонтажпроект".

После этого 14.07.2016 за ООО СК "Сахмонтажпроект" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 776,6 кв.м, степенью готовности объекта 10%, адрес (местонахождение) объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Больничная (ул. Больничная, 45*), кадастровый номер объекта 65:01:0501002:1281.

Основаниями для регистрации за обществом права собственности на указанный объект незавершенного строительства послужили договор аренды земельного участка от 30.04.2013 N 02269, соглашение к договору аренды от 28.04.2016 N 29630/4, разрешение на строительство от 07.04.2016 N 65-64701000-06014-2016, а также письмо от 20.05.2016 N 5357-013/017.

По соглашению от 19.08.2016 Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска и ООО "СМК В-три" расторгли договор аренды земельного участка от 30.04.2013 N 02269 по причине регистрации права собственности на расположенный на нем объект незавершенного строительства за ООО СК "Сахмонтажпроект". Запись о прекращении договора аренды внесена в ЕГРП 28.11.2016.

Наряду с этим ООО СК "Сахмонтажпроект" направило в адрес ответчика - Департамента заявление от 16.08.2016 с просьбой предоставить в аренду спорный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0501002:1203 на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

По результатам рассмотрения данного обращения Департамент письмом от 18.11.2016 N 6017-014/07 со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Вводного закона отказал обществу в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства по мотивам того, что заявитель не является арендатором испрашиваемого земельного участка и право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ним после 01.03.2015.

Полагая, что такой отказ Департамента не соответствует закону и нарушает права и экономические интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

Исключения, по которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются без проведения торгов, определены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, подпунктом 10 которого в частности предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Так, согласно указанному пункту названной выше статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом пунктом 21 статьи 3 Вводного закона (в редакции, действующей с 01.03.2015, и применимой к рассматриваемой ситуации), предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенными выше нормами земельного законодательства прямо предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды земельного участка сроком на три года без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и сам факт отсутствия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не препятствует в реализации такого права на заключение (продление) договора.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

При этом на момент принятия Департаментом отказа от 18.11.2016 N 6017-014/07 в предоставлении обществу испрашиваемого им земельного участка ввиду отсутствия доказательств регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по состоянию на 01.03.2015 действовал приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов".

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Вводного закона, принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Установив, что общество является зарегистрированным собственником объекта незавершенного строительством, расположенного на спорном земельном участке, представленном в аренду предыдущему пользователю по договору аренды от 30.04.2013 N 02269, то есть заключенному до 01.03.2015, судебные инстанции, правильно применив вышеприведенные нормы земельного законодательства, пришли к обоснованному выводу о наличии в таком случае оснований для однократного предоставления земельного участка с кадастровым номером 65:01:0501002:1203 в аренду для завершения строительства на срок три года, в связи с чем признали оспариваемый отказ Департамента незаконным как не соответствующий пункту 21 статьи 3 Вводного закона.

Все доводы Департамента против предъявленных обществом требований рассмотрены судами и мотивированно ими отклонены ввиду ошибочного понимания и толкования ответчиком норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Так, положениями пункта 21 статьи 3 Вводного закона прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства на момент введения в действие указанной нормы права по состоянию на 01.03.2015 не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора, как ошибочно утверждает Департамент.

До настоящего времени право собственности общества на объект незавершенного строительства в установленном порядке не оспорено и не признано отсутствующим, поэтому все доводы Департамента о незаконности регистрации данного права и об отмене ранее выданного разрешения на строительство этого объекта не имеют правового значения и судом округа отклоняются.

Проверка законности отмены уполномоченным органом разрешения на строительство в порядке самоконтроля предметом настоящего спора не является.

Ссылки Департамента на отсутствие регистрации соглашения о перенайме от 28.04.2016 к договору аренды земельного участка от 30.04.2013 N 02269 и на прекращение этого договора по соглашению от 19.08.2017 в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства к ООО СК "Сахмонтажпроект" также не свидетельствуют о незаконности обжалуемых судебных актов.

Указанное соглашение о перенайме подписано со стороны собственника публичного земельного участка уполномоченным лицом - Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, которым также обществу было выдано разрешение на строительство объекта недвижимости на этом участке, поэтому данное соглашение связало его сторон соответствующими обязательствами, которые не могли быть произвольно изменены в одностороннем порядке.

При этом договор аренды от 30.04.2013 N 02269 расторгнут по заявлению третьего лица - ООО "СМК В-три" уже после того как оно выбыло из спорных правоотношений путем уступки своих прав и обязанностей новому арендатору - ООО СК "Сахмонтажпроект" без учета волеизъявления последнего.

Напротив, в данном случае общество фактически намеревалось сохранить арендные отношения и для этого обращалось в Департамент по вопросу о заключении нового договора аренды для целей завершения строительства объекта недвижимости и, принимая во внимание, что никто из предыдущих арендаторов таким правом на однократное предоставление спорного земельного участка в порядке пункта 21 статьи 3 Вводного закона не воспользовался, сам факт прекращения действия ранее заключенного договора от 30.04.2013 N 02269 не препятствует заключению нового договора с обществом, как с зарегистрированным собственником объекта незавершенного строительством.

В целом выводы судебных инстанций об удовлетворении заявленных обществом требований соответствуют фактическим обстоятельствам спора и согласуются с правовой позицией, отраженной в Определениях Верховного Суда РФ от 29.11.2016 N 64-КГ16-7, от 08.02.2017 N 304-ЭС16-6168, от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608 и от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338.

Нормы материального права применены судебными инстанциями верно, нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ), судами также не допущено, следовательно, оснований для удовлетворения кассационной жалобы Департамента в данной ситуации не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.04.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 по делу N А59-363/2017 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Гребенщиков

Судьи

С.Н. Новикова В.А. Гребенщикова