Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 августа 2018 г. N Ф03-3233/18 по делу N А16-2426/2017

г. Хабаровск

16 августа 2018 г.

А16-2426/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: В.А. Гребенщиковой, О.В. Цирулик

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Масис":

- Челдушкина Е.В., представитель по доверенности от 20.06.2018;

от муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области":

- Драгунова О.В., представитель по доверенности от 20.04.2018 N 765.

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Масис"

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018

по делу N А16-2426/2017 Арбитражного суда Еврейской автономной области

дело рассматривали: в суде апелляционной инстанции судьи Т.Г. Брагина, И.Е. Пичинина, С.Б. Ротарь

по иску общества с ограниченной ответственностью "Масис" (ОГРН 1067901013091, ИНН 7901529554, адрес (место нахождения): 680022, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Воронежская, 120Б-8)

к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (ОГРН 1057900071460, ИНН 7901527290, адрес (место нахождения): 679000, Еврейская автономная область, г. Биробиджан, пр-кт 60-летия СССР, 22)

о признании условий договора аренды недействительными и обязании произвести перерасчёт арендной платы

Общество с ограниченной ответственностью "Масис" (далее - ООО "Масис", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд ЕАО к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (далее - МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО", ответчик) с иском, с учетом уточнения, о расторжении договора аренды N 10581 от 10.06.2013 и взыскании излишне уплаченной арендной платы в сумме 253 149,50 руб., а также судебных расходов на уплату государственной пошлины в размере 14 062,97 руб.

Решением от 02.03.2018 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика взыскано в пользу истца неосновательное обогащение в сумме 253 148,58 руб., и расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 062,94 руб.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 решение от 02.03.2018 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, уточненной в судебном заседании, ООО "Масис" просит отменить постановление, изменить решение суда, удовлетворить требования общества в заявленном объеме. Полагает, что возможность расторжения договора аренды N 10581 предусмотрена пунктом 6.1 договора. Не согласно с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии доказательств о разделе земельного участка в установленном порядке и, как следствие, об отсутствии оснований для уменьшения размера арендной платы. Полагает, что эти выводы не соответствуют действующему законодательству.

В отзыве на кассационную жалобу МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО" приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В судебном заседании представитель ООО "Масис" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения, с которыми не согласился представитель МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО" и, возражая относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить состоявшийся судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а жалобу - без удовлетворения.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 10.06.2013 между МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО (арендодатель) и ООО "Масис" (арендатор) заключен договор N 10581, по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью 9353 кв.м с кадастровым номером 79:01:0500060:126, расположенный по адресу: г. Биробиджан, 35 м на северо-запад от дома N 14 по ул. Косникова, для многоэтажного жилищного строительства, на срок с 10.06.2013 по 09.06.2016.

Разделом 2 договора закреплены условия определения арендной платы за земельный участок. Расчет арендной платы приведен в приложении N 1 к договору; арендная плата составляет 470 000 руб. в год.

Передача земельного участка оформлена актом приема-передачи от 10.06.2013.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В границах названного земельного участка обществом, выступающим в качестве застройщика, построены и введены в эксплуатацию пять многоквартирных жилых дома, в том числе имеющие почтовые адреса: г. Биробиджан, ул. Мелиоративная, дома N N 6, 8, 9, 10, 11.

Часть квартир в указанных домах переданы заказчику - МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО по актам: от 04.03.2014 (квартира N 1 в доме N 8), от 12.03.2014 (квартира N 1 в доме N 10), от 22.12.2014 (квартира N 1 в доме N 11), от 14.12.2015 (квартира N 2 в доме N 6), от 29.12.2016 (квартира N 1 в доме N 9). Переход права собственности на указанные квартиры зарегистрирован в установленном порядке.

На неоднократные обращения общества о внесении изменений в договор аренды в части изменения размера арендной платы за земельный участок, в связи с изменением площади использования земельного участка, мэрией города Биробиджана в письмах от12.05.2014, вх. N 28, от 19.08.2016, вх. N 80 выражен отказ.

ООО "Масис", ссылаясь на то, что по мере завершения строительства многоквартирных домов и сдачи их в эксплуатацию подлежала пересчету арендная плата за земельный участок, занятый этими домами (всего 5) и, полагая, что по окончании строительства всех многоквартирных домов договор аренды земельного участка должен быть расторгнут, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив, в том числе требование о взыскании излишне уплаченных арендных платежей в сумме 253 149,50 руб.

При разрешении спора суд первой инстанции, установив, что в границах отведенного для строительства земельного участка с кадастровым номером 79:01:0500060:126 завершено строительство 5-ти многоквартирных домов, на основании разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) признал обязательства по договору аренды от 10.06.2013 N 10581 прекратившимися, в связи с чем отказал в иске о его расторжении.

Доводы общества о необходимости расторжения договора в соответствии с разделом 6 договора судом округа не принимаются, поскольку, как указано выше, обязательства сторон по договору прекращены в силу закона, поэтому в этом случае расторжение договора, которое также направлено на прекращение обязательств, не требуется. Более того, разделом 6 договора по требованию арендатора установлены случаи для досрочного расторжения договора.

В части требований о взыскании излишне уплаченных арендных платежей установлено следующее.

Как указано выше, в границах земельного участка площадью 9353 кв.м с кадастровым номером 79:01:0500060:126 подлежало строительство 5-ти объектов капитального строительства - многоквартирных жилых домов; заказчиком строительства выступало ООО "Масис", оно же являлось арендатором земельного участка по договору от 10.06.2013 N 10581.

То, что эти объекты строительства, находящиеся по ул. Мелиоративная введены в эксплуатацию подтверждается соответствующими разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе от 17.02.2014 N RU 79301000-19 (дом N 8), от 17.02.2014 N RU 79301000-18 (дом N 10), от 15.11.2014 N RU 79301000-70 (дом N 11), от 02.12.2015 N 79-301000-48-2015 (дом N 6), от 21.12.2016 N 79-301000-45-2016 (дом N 9).

Право собственности МО "Город Биробиджан" ЕАО на квартиры, находящиеся в указанных домах зарегистрировано: кв.N 1 в доме N 6 - 15.01.2016, кв.N 1 в доме N 11 - 29.04.2015, кв.N 10 в доме N 10 - 11.08.2014, кв. N 1 в доме N 9 - 18.01.2017, кв. N 1 в доме N 8 - 13.03.2014, что подтверждается выписками из ЕГРП на указанные квартиры.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства многоквартирных жилых домов подлежит применению следующий правовой подход.

В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. При этом, в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности", собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В этой связи суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65, 71 АПК РФ и, принимая во внимание, что с момента регистрации права собственности на помещения в каждом построенном многоквартирном доме возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась, руководствуясь вышеприведенными нормами права, правомерно пришел к выводу об отсутствии обязательства общества по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятую построенными жилыми домами, поэтому признал, что при оплате арендных платежей из расчета арендной платы подлежали исключению площади земельных участков, занятых многоквартирными домами, по мере первой регистрации права собственности на помещения в каждом построенном многоквартирном доме.

Поскольку арендная плата вносилась арендатором земельного участка без соответствующего уменьшения, суд обоснованно сделал вывод, что на стороне арендодателя возникло неосновательное обогащение в сумме 253 148,58 руб. и правомерно взыскал указанную сумму с ответчика на основании статьи 1102 ГК РФ. При этом судом проверен расчет неосновательного обогащения, исходя из площади земельного участка, подлежащего исключению с момента первой регистрации права собственности на помещение в каждом построенном многоквартирном доме. Рассчитывая площадь земельного участка, подлежащую исключению из арендной платы, суд учел, что земельный участок с кадастровым номером 79:01:0500060:126 предоставлен для строительства 5-ти многоквартирных домов, равных по площади, поэтому счел возможным определить соответствующую площадь земельного участка равную 1/5 площади исходного участка для каждого многоквартирного дома. Опровергающих тому доказательств в дело не представлено.

Суд кассационной инстанции находит эти выводы обоснованными, сделанными с правильным применением вышеприведенных норм материального права, в связи с чем по результатам проверки законности постановления от 05.06.2018 приходит к выводу о том, что у апелляционного суда основания для отмены решения суда первой инстанции от 02.03.2018 отсутствовали. Следует признать необоснованными выводы апелляционной инстанции, что для исключения земельного участка, занятого многоквартирным домом из земельного участка, предоставленного для строительства 5-ти многоквартирных домов, необходим раздел земельного участка с доказательствами о его межевании как не основанный на нормах действующего законодательства.

При установленном в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 АПК РФ постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции от 02.03.2018 - оставлению в силе.

Понесенные заявителем кассационной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на ответчика в силу положений статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 по делу N А16-2426/2017 Арбитражного суда Еврейской автономной области отменить, решение суда от 02.03.2018 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (ОГРН 1057900071460, ИНН 7901527290) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Масис" (ОГРН 1067901013091, ИНН 7901529554) судебные расходы за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек.

Арбитражному суду Еврейской автономной области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

В.А. Гребенщикова О.В. Цирулик