Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13 ноября 2018 г. N Ф03-4816/18 по делу N А59-2661/2018

г. Хабаровск

13 ноября 2018 г.

А59-2661/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии:

от ООО "Ренессанс": Дьячкова Е.А., представитель по доверенности без номера от 24.09.2018

от Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска: представитель не явился

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ренессанс"

на решение от 30.05.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2018

по делу N А59-2661/2018 Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Логинова Е.С., в апелляционном суде судьи Гончарова А.В., Еремеева О.Ю., Сидорович Е.Л.

По заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ренессанс"

к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска

о признании незаконными действий по прекращению арендных отношений по договору аренды земельного участка от 25.12.2014 N 03271, оформленных уведомлением от 26.01.2018 N 253-014/07

Общество с ограниченной ответственностью "Ренессанс" (ОГРН 1136501000460, ИНН 6501252842, адрес (место нахождения): 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 56/3-308; далее - ООО "Ренессанс", общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании незаконными действий Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780, адрес (место нахождения): 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32; далее - Департамент), оформленных уведомлением от 26.01.2018 N 253-014/07 и связанных с односторонним прекращением арендных отношений по договору аренды от 25.12.2014 N 03271 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204001:240, общей площадью 7 730 кв.м, расположенного в г. Южно-Сахалинске, западная сторона ул. Холмская, северо-западнее ООО "Аризона", с разрешенным использованием - для строительства объекта "Производственная база".

Решением суда от 30.05.2018, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2018 без изменения, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "Ренессанс" выражает несогласие с названными судебными актами, считает их незаконными, приятыми по формальным мотивам и основанными на неправильном толковании норм материального права, в связи с чем просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, заявленные требования - удовлетворить. Заявитель жалобы в обоснование своей позиции приводит доводы о том, что обществом в период действия договора аренды от 25.12.2014 N 03271 предпринимались необходимые меры по изменению территориальной зоны, в границах которой находится спорный земельный участок, в том числе путем обращения в суд за защитой своих нарушенных прав. В связи с этим считает, что оспариваемые действия Департамента по отказу от дальнейшего исполнения договора арены являются явным злоупотреблением правом с точки зрения статьи 10 ГК РФ и препятствуют обществу осуществить строительство на арендуемом участке.

Департамент в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представитель ООО "Ренессанс" поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.

Департамент извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в заседание суда не обеспечил, что не препятствует рассмотрению поданной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, согласно распоряжению Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 02.07.2013 N 1022-р утвержден акт от 08.02.2013 N 2284 о выборе земельного участка из категории земель "земли населенных пунктов", ориентировочной площадью 7 819 кв.м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, западная сторона ул. Холмская, северо-западнее ООО "Аризона", для строительства объекта "Производственная база".

После этого между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и Ким Анатолием Васильевичем (арендатор) был заключен договор аренды от 25.12.2014 N 03271, согласно которому арендатору во временное пользование на срок с 25.12.2014 по 24.12.2017 передан земельный участок категории "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 65:01:0204001:240, площадью 7 730 кв.м для целей строительства объекта "Производственная база" (пункты 1-3 договора).

Пунктом 25 договора предусмотрено, что в случае возобновления его действия на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую строну за 30 календарных дней.

Участок передан арендатору по акту от 25.12.2014, договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.01.2015.

Далее между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области, Департаментом, Ким А.В. и ООО "Ренессанс" заключено соглашение от 25.03.2015 к договору аренды от 25.12.2014 N 03271, по условиям которого права и обязанности арендодателя переданы Департаменту, а арендатора - ООО "Ренессанс". Соглашение также зарегистрировано в публичном реестре 19.05.2015.

В период действия договора аренды обществом был получен градостроительный план от 24.06.2015 N RU 65302000006114 на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0204001:240, разработана проектная документация объекта "Склад со встроенными административными помещениями".

В результате осмотра представителями Департамента арендуемого обществом участка составлен акт от 24.11.2017 N 387, в котором отражено, что данный участок не огражден, установить фактическое использование участка не представилось возможным. Согласно приложенным к акту фотоматериалам на участке расположены гараж, железный бак, шины, элементы каркаса здания.

Письмом от 11.01.2018 N 12306-026/07 Департамент отказал обществу в выдаче разрешения на строительство объекта "Склад со встроенными административными помещениями" на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0204001:240, поскольку он расположен в зоне озелененных территорий общего пользования Р-2, регламентом которой размещение объектов капитального строительства не предусмотрено. Кроме того, отмечено, что спорный земельный участок расположен в приаэродромной территории, однако согласие Росавиации для получения разрешения на строительство не предоставлено.

Согласно письму Департамента от 26.01.2018 N 253-014/07 общество уведомлено о прекращении арендных отношений по договору от 25.12.2014 N 03271 в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, в связи с чем последнему предложено не позднее чем через три месяца с момента получения данного уведомления освободить занимаемый участок и передать его по акту приема-передачи Департаменту.

Полагая, что такие действия Департамента по отказу от договора аренды являются незаконными и нарушают права арендатора, в том числе препятствуют строительству запланированного объекта на спорном участке, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В данном случае спорные правоотношения регулируются общими положениями главы 34 ГК РФ и специальными нормами земельного законодательства по вопросу аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом предметом договора аренды от 25.12.2014 N 03271 являлся публичный неразграниченный земельный участок, порядок предоставления которого для целей строительства на момент заключения указанного договора был предусмотрен нормами статей 30-32 Земельного кодекса РФ.

Так, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществлялось в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

В первоначально отведенный по договору аренды срок до 24.12.2017 арендатором осуществлены лишь подготовительные мероприятия по строительству капитального объекта (получен градостроительный план и разработана проектная документация). Однако в выдаче необходимого разрешения на строительство обществу отказано и к возведению самого объекта арендатор так и не приступил.

Поскольку по истечении срока действия спорного договора аренды (24.12.2017) общество не освободило занимаемый участок и продолжило им пользоваться при отсутствии возражений со стороны Департамента, указанный договор признан судами возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

При этом в такой ситуации каждая из сторон по общему правилу вправе была в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

По смыслу разъяснений пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в определенных случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

К числу таких случаев обязательного проведения торгов относится предоставление сформированного земельного участка, свободного от прав третьих лиц, для целей строительства (пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса РФ в ранее действовавшей редакции, пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ в ныне действующей редакции, за исключением установленных изъятий из общего правила).

Само по себе намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.06.2012 N 17540/11).

Вместе с тем, каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает. При соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от бессрочного договора аренды (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.02.2011 N 14381/10, Определение Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608).

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что указанная норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Однако, несмотря на то, что положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ не содержат каких-либо специальных ограничений для реализации сторонами безусловного права на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, такому праву может быть противопоставлена лишь установленная законом обязанность арендодателя продлить договор аренды или заключить с арендатором новый договор при условии соблюдения последним определенных условий.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

На момент истечения срока действия договора аренды от 25.12.2014 N 03271 и направления Департаментом оспариваемого отказа от 26.01.2018 N 253-014/07 от дальнейшего исполнения данного договора введены в действие новые правила предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов (статья 39.6 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018.

Однако, касаемо спорного земельного участка таких условий не имеется. В частности, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, определяющим обязательные условия реализации арендатором права на заключение нового договора аренды, предусмотрено, что публичные земельные участки могут предоставляться без проведения торгов, в том числе при наличии объекта незавершенного строительства - однократно для завершения его строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, на срок не более трех лет (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ).

Поскольку на спорном земельном участке отсутствует принадлежащий обществу объект незавершенного строительства, то основания для дальнейшего бессрочного использования такого участка арендатором отсутствуют.

Нормы подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в данной ситуации применению не подлежат.

Более того, в отношении публичных земельных участков пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ прямо предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

При таких обстоятельствах сохранение правоотношений по спорному договору аренды после истечения срока его действия будет противоречить действующим в настоящее время законодательным запретам, поэтому возобновление спорного договора на неопределенный срок в обход данных запретов невозможно.

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права следует признать правомерными выводы арбитражных судов о законности оспариваемого отказа Департамента от договора аренды от 25.12.2014 N 03271 и отсутствии в связи с этим оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

Доводы заявителя жалобы о надлежащем исполнении им своих договорных обязательств и предпринимаемых мерах по изменению территориальной зоны в целях возможности дальнейшего строительства объекта недвижимости на арендуемом земельном участке, не опровергают вывод судов о законности оспариваемого отказа, поэтому судом округа отклоняются. При этом доказательств того, что общество в пределах срока действия договора приступило к возведению объекта, в деле не имеется.

Приведенные в кассационной жалобе доводы общества о наличии в действиях Департамента признаков злоупотребления правом являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций, в результате чего они мотивированно отклонены в обжалуемых судебных актах. Доказательств того, что оспариваемый отказ от договора заявлен ответчиком исключительно с намерением причинить вред обществу, судами не выявлено.

Оснований для иных выводов по данному вопросу исходя из фактических обстоятельств рассматриваемого спора у окружного суда не имеется. Переоценка доказательств, на основе которых данные доводы истца признаны судами несостоятельными, на стадии кассационного производства не допускается в силу положений статьи 286 АПК РФ.

Поскольку выводы судов первой и апелляционной инстанций об отказе в удовлетворении требований общества соответствуют фактическим обстоятельствам спора, сделаны на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права и без нарушений положений процессуального законодательства, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, то в такой ситуации достаточных оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.05.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2018 по делу N А59-2661/2018 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Н. Новикова