Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 марта 2021 г. N Ф03-125/21 по делу N А73-6651/2020

г. Хабаровск

15 марта 2021 г.

А73-6651/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

судей Е.Н. Головниной, В.А. Гребенщиковой

при участии:

от министерства имущественных отношений Хабаровского края:

- Леонова Н.В., представитель по доверенности от 25.12.2020 N 1-22-10060.

от общества с ограниченной ответственностью "Хорская буренка":

- Бергеля М.А., представитель по доверенности от 05.03.2021.

от министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края:

- - Ефимкова Е.К., представитель по доверенности от 23.12.2020 N 05.1-8-11329.

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы министерства имущественных отношений Хабаровского края, министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края

на решение от 21.08.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2020

по делу N А73-6651/2020 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску министерства имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1152721001542, ИНН 2721215327, адрес: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Запарина, 76)

к обществу с ограниченной ответственностью "Хорская буренка" (ОГРН 1182724004583, ИНН 2713019760, адрес: 682928, Хабаровский край, с. Дрофа, ул. Центральная, 32)

третьи лица: министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края (ОГРН 1022700922221, ИНН 2721025245, адрес: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 19), краевое казенное государственное учреждение "Краевой имущественный комплекс" (ОГРН 1022700931296, ИНН 2721083857, адрес: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Запарина, 76), публичное акционерное общество "Мобильные ТелеСистемы" (ОГРН 1027700149124, ИНН 7740000076, адрес: 109147, г. Москва, ул. Марксистская, 4), публичное акционерное общество "Вымпел-Коммуникации" (ОГРН 1027700166636, ИНН 7713076301, адрес: 127083, г. Москва, ул. 8 Марта, 10/14), публичное акционерное общество "МегаФон" (ОГРН 1027809169585, ИНН 7812014560, адрес: 127006, г. Москва, пер. Оружейный, 41)

о возврате земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Хабаровского края обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью "Хорская буренка" (далее - ООО "Хорская буренка") с иском о возложении обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 27:08:0000000:105, площадью 43 686 004 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный относительно ориентира Западная часть района имени Лазо, в границах участка, адрес ориентира: Хабаровский край, район имени Лазо.

Определениями суда от 15.05.2020, от 14.07.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), привлечены: министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края, краевое государственное казенное учреждение "Краевой имущественный комплекс" (далее - КГКУ "Краевой имущественный комплекс"), публичное акционерное общество "Мобильные ТелеСистемы" (далее - ПАО "МТС"), публичное акционерное общество "Вымпел-Коммуникации" (далее - ПАО "Вымпел-Коммуникации"), публичное акционерное общество "Мегафон" (далее - ПАО "Мегафон").

Решением от 21.08.2020, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2020, в удовлетворении иска отказано.

В кассационных жалобах министерство имущественных отношений Хабаровского края и министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края просят отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявители настаивают на возврате земельного участка ввиду того, что договор аренды N 506 с 22.12.2019 считается расторгнутым. Указывают, что возведение модульного молочного комплекса в границах земельного участка с кадастровым номером 27:08:0000000:105 осуществлено без согласия собственника земельного участка. Приводят доводы о том, что земельный участок площадью 43 686 004 кв.м предоставлялся для ведения сельскохозяйственного производства; площадь земельного участка, занятого сооружением, составляет 268,9 кв.м; земельный участок состоит из 36 контуров, расположенных в разных населенных пунктах и на межселенных территориях; сооружение имеет адрес: с. Дрофа, ул. Студенческая, 2Б; возврат земельного участка не лишает общество права сформировать земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости, и обратиться за его получением. Ссылаются на неверное применения судами практики, приведенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 10661/10, как противоречащей фактическим обстоятельствам дела: земельный участок находится в собственности Хабаровского края; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано администрацией муниципального района им. Лазо. Ссылаются на то, что сооружение - модульный молочный комплекс относится к движимому имуществу; на рассматриваемое дело N А73-16226/2020 о признании незаконным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, признании сооружения самовольной постройкой и его сносе. Приводят доводы относительно модульного молочного комплекса М-15000-5, приобретенного по государственному контракту от 11.05.2012 и переданного в безвозмездное пользование ОАО "Хорское".

В отзыве на кассационную жалобу истца ООО "Хорская буренка" приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края подало возражение на отзыв ответчика, поддержало позицию министерства имущественных отношений Хабаровского края, изложенную в кассационной жалобе.

В судебном заседании представители министерства имущественных отношений Хабаровского края, министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края, ООО "Хорская буренка" поддержали доводы, приведенные в кассационных жалобах и отзыве, дав соответствующие пояснения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационных жалобах и отзыве, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Хабаровский край является собственником земельного участка из земель категории земли сельскохозяйственного назначения площадью 43 686 004 кв.м с кадастровым номером 27:08:0000000:105, расположенного относительно ориентира западная часть района имени Лазо, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Хабаровский край, р-н имени Лазо, имеющий разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, что подтверждается выпиской из ЕГРН, сформированной по состоянию на 23.01.2020.

Установлено, что 11.02.2010 между министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и ОАО "Хорское" (ныне - ООО "Хорская буренка", арендатор) заключен договор аренды N 506, согласно которому арендатору предоставлен вышеназванный земельный участок с кадастровым номером 27:08:0000000:105, для ведения сельскохозяйственного производства, сроком по 03.07.2014.

Пунктом 2.4 предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения установленного срока, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. По истечении месячного срока договор считается расторгнутым.

Согласно пункту 6.3 договора, в случаях, не указанных в пункте 6.2 договора, порядок расторжения договора по требованию одной из сторон определяется действующим законодательством.

Передача земельного участка оформлена актом от 03.07.2009.

Соглашением от 24.04.2018 стороны внесли изменения в договор N 506, в частности пункт 1.2 договора изложили в следующей редакции: "Участок включает в себя: земли сельскохозяйственного назначения площадью 43 686 004 кв.м, в том числе пашни - 14 101 400 кв.м, сенокосы - 24 451 504 кв.м, пастбища - 3 041 300 кв.м и прочие 2 091 800 кв.м. Участок предоставляется для ведения сельскохозяйственного производства в целях обеспечения кормами крупного рогатого скота молочного направления. Качественные и иные характеристики участка указаны в акте приема-передачи (приложение N 1)".

Арендная плата на 2018 год согласована сторонами в сумме 76 839,44 руб. в год.

Договор, соглашение были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю; по состоянию на 23.01.2020 выписка из ЕГРН сведений о соответствующих обременений не содержит.

Управление Россельхознадзора по Хабаровскому краю и ЕАО письмом от 12.07.2018 уведомило министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, что при проведении планового (рейдового) осмотра земельного участка с кадастровым номером 27:08:0000000:105 выявлен факт слива на земельный участок жидкой фракции навоза из рядом расположенных коровников, зафиксированы площади разлива.

Кроме того, 18.11.2019 министерством в адрес общества направлено уведомление (письмо N 1-11-9559) об отказе от договора аренды N 506, предложено вернуть земельный участок и подписать акт его приема-передачи.

Письмом от 09.01.2020 министерство, в ответ на обращение общества о заключении нового договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:08:0000000:105, со ссылкой на пункт 1 статьи 621 ГК РФ указало на отсутствие оснований для заключения договора аренды. При этом сообщило, что в границах земельного участка расположена осушительная система "Кондратьевка", находящаяся в собственности Хабаровского края и закрепленная на праве оперативного управления за КГКУ "Краевой имущественный комплекс", что в соответствии с действующим законодательством также дает преимущественное права предприятию на получение земельного участка.

Данный отказ в заключении нового договора аренды в установленном порядке не оспорен.

Министерство, ссылаясь на то, что договор N 506 является расторгнутым с 22.12.2019, однако земельный участок в установленном порядке не возвращен, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В данном случае требования о возврате земельного участка с кадастровым номером 27:08:0000000:105 связаны с реализацией истцом правомочий по отказу от договора аренды возобновленного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ; пункт 2.4 договора).

Как указано выше, договор аренды от 11.02.2010 N 506 заключен сроком по 03.07.2014.

Поскольку по истечении установленного срока арендатор продолжил использовать земельный участок в отсутствие возражений арендодателя, суды на основании пункта 2.4 договора от 11.02.2010 N 506, пункта 2 статьи 621 ГК РФ констатировали о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.

Императивной нормой, приведенной в абзаце втором пункта 2 статьи 610 ГК РФ, предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомлением от 18.11.2019 N 1-11-9559 министерство со ссылкой на пункт 2.4 договора, правила статей 610, 621 ГК РФ известило общество об отказе от договора аренды N 506 и его прекращении по истечении месячного срока со дня получения уведомления.

Факт получения 21.11.2019 обществом вышеназванного уведомления подтвержден отчетом об отслеживании отправления почтовой корреспонденции и не опровергнут последним.

При таких обстоятельствах, учитывая, что требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ во взаимосвязи с пунктом 2.4 договора N 506 министерством соблюдены, следует признать, что договор аренды от 11.02.2010 N 506 прекратил действие 22.12.2019 (по истечении месяца с момента получения арендатором уведомления о расторжении договора).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При разрешении спора суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из следующего.

Установлено, что 21.05.2015 за ООО "Хорская буренка" (ранее - ОАО "Хорское") зарегистрировано право собственности на нежилое одноэтажное сооружение сельскохозяйственного производства - модульный молочный комплекс "М-1500-5" площадью 268,8 кв.м, в комплект которого входит: модульный молочный комплекс, хозбытовая канализация, сеть водоснабжения, кабельная линия 0,4 кВ, расположенное по адресу: Хабаровский край, район им. Лазо, с. Дрофа, ул. Студенческая, д.2Б, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 27-А1 N 126458, выпиской из ЕГРН, в которой основанием для регистрации права собственности указано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное 10.03.2015 администрацией муниципального района имени Лазо.

Таким образом, право собственности на модульный молочный корпус зарегистрировано (21.05.2015), т.е. в период действия договора аренды земельного участка от 11.02.2010 N 506.

До подачи иска по настоящему спору зарегистрированное право в установленном порядке не было оспорено. В настоящее время соответствующий спор рассматривается в рамках дела N А73-16226/2020 Арбитражного суда Хабаровского края.

Суды при наличии в границах земельного участка с кадастровым номером 27:08:0000000:105 объекта недвижимости - модульный молочный комплекс, право собственности на который зарегистрировано за обществом, руководствуясь статьей 271 ГК РФ, правовой позицией, приведенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 10661/10, от 15.02.2011 N 14381/10, в пункте 21 Обзора судебной практики ВС РФ от 15.11.2017 N 4 (2017), признали не подлежащими применению к спорным правоотношениям правил статьи 622 ГК РФ, поэтому отказали в удовлетворении требований о возврате земельного участка. При этом суды отклонили доводы о несоразмерности площади земельного участка (43 686 004 кв.м) с площадью объекта недвижимости (268,8 кв.м), как не влияющие на спорные правоотношения.

Между тем выводы судебных инстанций сделаны без учета следующего.

Как указано выше, спорным является земельный участок площадью 43 686 004 кв.м с кадастровым номером 27:08:0000000:105, входящий в состав земель - земли сельскохозяйственного назначения, и в границах которого находится объект недвижимости - модульный молочный комплекс площадью 268,8 кв.м.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" названный Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В абзаце 2 пункта 1 статьи 1 данного Федерального закона оговорено, что действие этого Закона не распространяется, в частности, на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, и оборот таких земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" обусловлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на таком принципе как сохранение целевого использования земельных участков.

Установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 27:08:0000000:105 предоставлен обществу для ведения сельскохозяйственного производства.

В состав земельного участка площадью 43 686 004 кв.м входят: пашни - 14 101 400 кв.м, сенокосы - 24 451 504 кв.м, пастбища - 3 041 300 кв.м и прочие 2 091 800 кв.м.

Также установлено, что вышеназванный земельный участок является многоконтурным, состоит из 36 контуров.

В деле имеется схема расположения многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 27:08:0000000:105, из которой следует, что земельный участок состоит из отдельных частей (36 контуров), многие из которых не граничат между собой. Местоположение указанных частей земельного участка определено: Хабаровский край, район им. Лазо (вблизи поселков Кондратьевка, Дорфа, в том числе: отделение "Кондратьевка" западная часть участка; отделение "Кондратьевка" западная и центральные части участка; отделение "Кондратьевка" центральная часть участка, отделение "Кондратьевка" юго-восточная часть участка, отделение "Кондратьевка" северо-восточная часть участка; отделение "Дрофа").

Сооружение - модульный молочный комплекс "М-1500-5" площадью 268,8 кв.м, кадастровый номер 27:08:0010261:174 имеет адресный ориентир: район им. Лазо, с. Дрофа, ул. Студенческая, д.2Б.

Доказательств того, что весь земельный участок площадью 43 686 004 кв.м необходим для эксплуатации модульного молочного комплекса площадью 268,8 кв.м в материалы дела не представлено.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Таким образом, по общему правилу эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей. Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В этой связи, поскольку спорный земельный участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения и включает в себя сельскохозяйственные угодья, в том числе пашни, оборот которых основывается, в частности на принципе сохранения целевого использования земельного участка (подпункт 1 пункта 3 статьи 1 Закона N 101-ФЗ); с целью эксплуатации модульного молочного комплекса спорный земельный участок не формировался, а также, учитывая, что в границах земельного участка находится сооружение - осушительная система, не принадлежащее ответчику (закреплена собственником (Хабаровский край) на праве оперативного управления за КГКУ "Краевой имущественный комплекс") и непосредственно связанное с использованием таких земель по назначению, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы не соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела, они сделаны без учета приведенных выше нормативных положений и правоприменительной практики. При этом следует признать, что отказ в удовлетворении требования о возврате земельного участка в связи с прекращением действия договора аренды и сохранением за ответчиком права на земельный участок с кадастровым номером 27:08:0000000:105 без указания достаточного основания для его использования в полном объеме противоречит статье 622 ГК РФ и положениям статьи 25 ЗК РФ.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Учитывая отсутствие оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ для направления дела на новое рассмотрение, кассационная инстанция, проверяя законность принятых по делу судебных актов, исходя из полномочий, установленных пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по настоящему делу отменить, а требования министерства - удовлетворить, обязать ООО "Хорская буренка" возвратить земельный участок с кадастровым номером 27:08:0000000:105.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.08.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2020 по делу N А73-6651/2020 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Хорская буренка" возвратить земельный участок с кадастровым номером 27:08:0000000:105 площадью 43 686 004 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный относительно ориентира западная часть района имени Лазо, в границах участка, адрес ориентира: Хабаровский край, район имени Лазо.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

Е.Н. Головнина В.А. Гребенщикова