Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 августа 2021 г. N Ф03-4083/21 по делу N А51-15240/2020

г. Хабаровск

17 августа 2021 г.

А51-15240/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.

при участии:

предпринимателя Боголюбовой Е.В.

рассмотрев в судебном заседании посредством веб-конференции кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Боголюбовой Екатерины Владимировны

на решение от 17.03.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021

по делу N А51-15240/2020

Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя Боголюбовой Екатерины Владимировны

к индивидуальному предпринимателю Синчуговой Валентине Сергеевне

о снижении размера арендной платы по договору

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Боголюбова Екатерина Владимировна (ОГРНИП 317253600004231, ИНН 253802591110; далее - предприниматель Боголюбова Е.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Приморского края к индивидуальному предпринимателю Синчуговой Валентине Сергеевне (ОГРНИП 316253700050439, ИНН 253705822500; далее - предприниматель Синчугова В.С., ответчик) с иском о снижении размера арендной платы по договору субаренды от 13.07.2018 N 95, размер которой в период с 28.03.2020 по 17.07.2020 составляет 3500 руб. за месяц; в период с 18.07.2020 до снятия режима повышенной готовности на территории Приморского края - 17 500 руб. за месяц (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.03.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021, арендная плата по договору субаренды нежилого помещения от 13.07.2018 N 95 снижена на 50 % от установленной в договоре суммы за период с 28.03.2020 по 16.08.2020, в удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, предприниматель Боголюбова Е.В. просит указанные судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что в период с 28.03.2020 по 17.07.2020 истец не мог использовать спорное имущество в связи с закрытием торгового центра и ограничением деятельности по оказанию услуг общественного питания, в связи с чем договор нельзя рассматривать действующим на заключенных условиях. В этой связи полагает, что в данной ситуации не применены нормы статей 10, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) для исследования вопроса о разумности, соразмерности, справедливости и надлежащего обеспечения баланса экономических интересов сторон договора, считая скидку в размере 50 % несправедливой. Обращает внимание, что судами не дана оценка переписке сторон; а также доводам о необходимости снижения арендных платежей с 18.07.2020 по 30.09.2020, поскольку, хотя деятельность истца и была возобновлена с 18.07.2020, а в дальнейшем деятельность торгового центра с 17.08.2020, однако режим повышенной готовности в крае не был снят.

Предприниматель Боголюбова Е.В., принявшая участие в судебном заседании посредством использования системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседание), поддержала свою позицию, изложенную в кассационной жалобе, дав суду пояснения.

Предприниматель Синчугова В.С., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в сети Интернет, своего представителя для участия в судебном заседании суда кассационной инстанции не направила, отзыв на кассационную жалобу не представила.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, изучив материалы дела, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

По материалам дела установлено, между предпринимателем Синчуговой В.С. (арендатор) и ООО "АВК Групп" (субарендатор) заключен договор субаренды от 13.07.2018 N 95 в отношении нежилого помещения площадью 5 кв.м, являющегося частью нежилого помещения общей площадью 4 539,2 кв.м, расположенного на шестом этаже здания по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 45 (лит. 3), кадастровый паспорт от 17.12.2012, кадастровый номер 25:28:010007:443, в границах, обозначенных на поэтажном плане (приложение N 5 к настоящему договору).

04.09.2019 предприниматель Синчугова В.С. и предприниматель Боголюбова Е.В. подписали соглашения о замене стороны по договору субаренды от 13.07.2018 N 95, на основании которого все права и обязанности по данному договору перешли к истцу.

Согласно пункту 3.1.1 договора арендная плата (за исключением переменной составляющей субарендной платы) подлежит внесению субарендатором ежемесячно за каждый месяц срока действия договора в порядке предоплаты без каких-либо вычетов и зачетов, не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному. Переменная составляющая субарендной платы подлежит внесению в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента выставления соответствующего счета на оплату. Счета на оплату переменной составляющей субарендной платы выставляются арендатором не ранее окончания месяца, за который должна осуществляться оплата.

В силу пункта 3.1.2 договора первый платеж субарендной платы (за исключением переменной составляющей субарендной платы) осуществляется в течение 7 (семи) рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи помещения из расчёта количества календарных дней пользования помещением с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения до первого числа следующего месяца.

В пункте 3.2.1 договора определено, что ежемесячный размер постоянной составляющей определен в пункте 6 приложения N 1 к договору, согласно которому ежемесячная субарендная плата по договору составляет 7000 руб. за один квадратный месяц, то есть с учетом площади 5 кв.м - 35 000 руб.

В пункте 2.4.1 договора стороны согласовали, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение неопределённого срока до даты подписания между сторонами акта сдачи-приёмки помещения.

В силу пункта 8.3 договора арендатор имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем (внесудебном) порядке посредством направления субарендатору письменного уведомления за 10 (десять) дней в случаях если: субарендатор задерживает осуществление платежа, предусмотренного договором, на 10 (десять) и более рабочих дней с момента, когда такой платёж должен был быть произведён (пункт 8.3.1 договора).

В соответствии с постановлением губернатора Приморского края от 18.03.2020 N 21-ПГ в редакции постановления от 27.03.2020 N 28-ПГ с 28.03.2020 приостановлена деятельность, осуществляемая истцом в арендуемом помещении в связи с проведением государством мероприятий по предупреждению распространения новой коронавирусной инфекции.

27.03.2020 администрация ТЦ Малый ГУМ также довела до арендаторов информацию, что с 28.03.2020 торговый центр закрыт.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, предприниматель Боголюбова Е.В. 30.05.2020 обратилась к предпринимателю Синчуговой В.С. с заявлением о перерасчете субарендной платы, которое оставлено без удовлетворения.

С 25.06.2020 между сторонами велись переговоры о подписании дополнительного соглашения об изменении субарендной платы в связи с введением на территории Приморского края ограничительных мер.

Впоследствии ответчик направил в адрес истца претензию от 17.09.2020 N СВИо131 о наличии задолженности по арендной плате в размере 193 934 руб. и необходимости ее оплаты до 25.09.202, исходя из полной ставки аренды за период с 28.03.2020 по 30.09.2020, а также об отказе от договора на основании его пункта 8.3.1 с 30.09.2020, об освобождении от имущества помещения и передачи его по акту, в ответ на которую в письме от 21.09.2020 N 01/09-21 предприниматель Боголюбова Е.В. выразила несогласие с суммой задолженности и посчитала, что ее долг составил на 21.09.2020 - 25 000 руб., которые предложила удержать из обеспечительного платежа, а оставшуюся сумму возвратить ей.

Неурегулирование спорной ситуации по арендной плате в досудебном порядке явилось поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

В статье 606 ГК РФ закреплено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

В силу абзаца третьего пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Факт заключения договора субаренды от 13.07.2018 N 95 и передача по акту приёма-передачи недвижимого имущества сторонами не оспаривается.

Таким образом, между сторонами сложились арендные отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ и общими положениями гражданского законодательства.

Установив получение истцом претензии ответчика от 17.09.2020 о расторжении договора субаренды, руководствуясь положениями статей 610, 450.1 ГК РФ, суд первой инстанции признал договор расторгнутым в одностороннем порядке на основании его пункта 8.3 с 30.09.2020.

В пункте 2 статьи 453 ГК РФ закреплено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств", если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшихся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

В пункте 4 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В связи с введением на территории Приморского края режима повышенной готовности, как отмечено судом, субарендатор не имел возможности осуществлять предпринимательскую деятельность в спорном помещении. Возобновление деятельности в торговом центре началось с 17.08.2020.

В силу части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ) арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В Обзоре N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, содержатся разъяснения, согласно которым арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Режим повышенной готовности в связи с новой коронавирусной инфекции в Приморском крае введен с 19.03.2020 постановлением Губернатора Приморского края от 18.03.2020 N 21-пг "О мерах по предотвращению распространения на территории Приморского края новой коронавирусной инфекции (COVID-19)".

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 "Об утверждении перечня отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции" утвержден перечень пострадавших отраслей экономики.

Деятельность истца в сфере общественного питания входит в данный перечень (ОКВЭД 56.29, что подтверждается сведениями, содержащимися в выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей) и не могла им осуществляться.

Из указанных выше нормативных положений и разъяснений о порядке их применения следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствии на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды, установив наличие обстоятельств, связанных с мерами по предотвращению распространения на территории Приморского края новой коронавирусной инфекции, препятствующих использованию предпринимателем арендуемого имущества, пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для снижения постоянной составляющей арендной платы на 50% от установленной в договоре суммы с 28.03.2020 по 16.08.2020, учитывая, что данное уменьшение отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечит баланс экономических интересов сторон договора.

Доводы заявителя кассационной жалобы, сводящиеся к несогласию с размером уменьшенной судом арендной платы только на 50 % за период с 28.03.2020 по 17.07.2020 и необходимости еще большего ее снижения отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку данный вопрос связан с фактической стороной спора, установление которого не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу положений статей 286, 287 АПК РФ.

Ссылка в кассационной жалобе на необходимость снижения арендных платежей также за период с 18.07.2020 по 30.09.2020, поскольку режим повышенной готовности в крае не был снят, что не было учтено судами и этому не дана оценка, не принимается ввиду отсутствия у судов правовых оснований для этого.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе претендовать на уменьшение арендной платы только в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Деятельность истца была возобновлена с 18.07.2020.

Иных аргументов, способных повлиять на результат рассмотрения спора, кассационная жалоба не содержит.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 17.03.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 по делу N А51-15240/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Гребенщикова

Судьи

М.Ю. Бурлова-Ульянова С.Н. Новикова