Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 6 сентября 2021 г. N Ф03-3600/21 по делу N А04-9/2021

г. Хабаровск

06 сентября 2021 г.

А04-9/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей В.А. Гребенщиковой, С.Н. Новиковой

при участии:

без явки представителей лиц, участвующих в деле

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строймагнат Премиум"

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2021

по делу N А04-9/2021

Арбитражного суда Амурской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строймагнат Премиум"

к администрации города Благовещенска

третьи лица: Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска

о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка

Общество с ограниченной ответственностью "Строймагнат Премиум" (ОГРН 1152801005202, ИНН 2801209054, адрес: 675002, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Первомайская, 17-3; далее - ООО "Строймагнат Премиум", общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Благовещенска (ОГРН 1022800520588, ИНН 2801032015, 675004, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 133-309; далее - Администрация) от 24.12.2020 N 2875/16 в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:020800:3309 без проведения торгов для завершения строительства, сроком на один год.

К участию в деле в соответствии с положениями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685, адрес: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 8/2; далее - Комитет).

Решением Арбитражного суда Амурской области от 01.02.2021 заявленные требования удовлетворены, на Администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ООО "Строймагнат Премиум" от 18.12.2020 N 7041з.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2021 указанное решение отменено, в удовлетворении требований общества отказано.

ООО "Строймагнат Премиум", не согласившись с апелляционным постановлением, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Амурской области от 01.02.2021.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о несогласии с выводами апелляционного суда о том, что договор аренды земельного участка от 17.07.2017 N 20 прекратил своё действие, а его возобновление не предусмотрено соглашением сторон. Настаивает на позиции о возведении на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства, который в силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является объектом недвижимого имущества, указывая при этом на ненадлежащую оценку апелляционной коллегией представленных в материалы дела доказательств (договора подряда, технической документации, условий подключения объекта к централизованной системе водоотведения).

Администрацией представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность апелляционного постановления.

Определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.08.2021 в порядке статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи С.И. Гребенщикова, участвовавшего 03.08.2021 в рассмотрении кассационной жалобы на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2021 по делуN А04-9/2021 Арбитражного суда Амурской области, на судью С.Н. Новикову.

Лица, участвующее в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для его отмены.

Из материалов дела следует, что 17.07.2017 на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 07.06.2017 N 406 Комитет (арендодатель) и ООО "Строймагнат Премиум" (арендатор) заключили договор N 20 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставил в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:01:020800:3309, площадью 3 270 кв.м, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 800, назначение: магазин.

Срок договора аренды установлен его участниками с 07.06.2017 по 06.02.2020 (32 месяца) (пункт 1.4 договора N 20).

ООО "Строймагнат Премиум" 29.07.2019 Администрацией выдано разрешение на строительство N 28-Ru28302000-48-2019 магазина смешанных товаров. Срок действия разрешения до 29.09.2020.

ООО "Строймагнат Премиум" 18.12.2020 обратилось в Администрацию с заявлением от 15.12.2020 N 46 (входящий N 704/з от 18.12.2020), в котором просило продлить договор аренды земельного участка либо заключить новый договор на тех же условиях, сроком на один год. К заявлению приложены разрешение на строительство от 29.07.2019 N 28-RU 28302000-48-2019 и договор аренды от 17.07.2017 N 20.

Решением, изложенным в письме от 24.12.2020 N 2875/16, Администрация отказала в предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 28:01:020800:3309 со ссылкой на подпункт 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в связи с отсутствием документов, подтверждающих право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020800:3309.

ООО "Строймагнат Премиум", не согласившись с указанным решением, посчитав его не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что общество на основании правоустанавливающих документов - договора аренды земельного участка от 17.07.2017 N 20, разрешения на строительство от 29.07.2019 N 28-RU 28302000-48-2019 на предоставленном ему в аренду земельном участке возвело объект незавершенного строительства (в качестве такового признал факт устройства ленточного фундамента), что в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ является основанием для предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

Апелляционный суд, повторно рассмотрев настоящее дело, не согласился с выводами суда первой инстанции, обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частей 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого акта, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оспариваемый отказ принят Администрацией по мотиву отсутствия документов, подтверждающих право собственности общества на объект незавершенного строительства, расположенный на испрашиваемом земельном участке.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии обращения с заявлением о предоставлении земельного участка лицом, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает возможность возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок в случае фактического выражения сторонами договора воли на сохранение отношений по истечении срока его действия независимо от того, было ли соответствующее условие закреплено в договоре.

Таким образом, наличие срока в договоре аренды является неотъемлемым условием для применения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, а не исключает эту возможность.

При этом правило, регламентированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Изложенное позволяет сделать вывод, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ не подлежат применению к отношениям сторон только при наличии в договоре условия о невозможности его продления на неопределенный срок либо условия о продлении посредством подписания соответствующего соглашения.

Апелляционным судом установлено, что договор аренды земельного участка от 17.07.2017 N 20 заключен на срок 32 месяца (с 07.06.2017 по 06.02.2020). В силу пункта 5.3. договор N 20 прекращается по истечении срока его действия. Договор не подлежит продлению (заключению) на новый срок (пункт 6.6). Пунктом 3.4.7 договора N 20 установлена обязанность арендатора после окончания срока действия договора передать земельный участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального по акту приема-передачи в десятидневный срок.

В рассматриваемом случае, как верно указал апелляционный суд, арендодатель прямо выразил волю, направленную на прекращение арендных отношений и, как следствие, на наличие возражений против пользования арендатором спорным земельным участком после истечения срока его действия.

Уполномоченный орган 20.02.2020 в связи с истечением срока аренды земельного участка, отсутствием на нем объектов недвижимого имущества, что зафиксировано при осмотре земельного участка с кадастровым номером 28:01:020800:3309 (акт осмотра от 19.02.2020), снял обременение в виде аренды со спорного земельного участка.

Постановлением Администрации от 11.09.2020 N 3012 действие разрешения на строительство от 29.07.2019 N 28-Ru 28302000-48-2019 объекта капитального строительства "магазин смешанных товаров", выданного ООО "Строймагнат Премиум" на срок до 29.09.2020, прекращено на основании пункта 1 части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с прекращением договора аренды.

Из материалов дела следует, что заявление ООО "Строймагнат Премиум" о заключении нового договора аренды подано им после истечения срока действия договора аренды от 17.07.2017.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Апелляционный суд, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи (акты осмотра земельного участка от 14.10.2020, от 21.09.2020, от 25.01.2021) установил, что в период действия договора аренды от 17.07.2017 N 20 завершенность устройства ленточного фундамента спорного объекта не зафиксирована.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, апелляционная коллегия пришла к обоснованному выводу о том, что ООО "Строймагнат Премиум", обращаясь 18.12.2020 в Администрацию с заявлением от 15.12.2020 N 46 о продлении указанного договора аренды (заключении нового договора), не представило документы, подтверждающие наличие в границах испрашиваемого земельного участка принадлежащего ему объекта незавершенного строительства и прав на такой объект, в связи с чем правомерно отказала в удовлетворении заявленных обществом требований, признав оспариваемый отказ соответствующим пунктам 2, 5 статьи 39.6, пункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ.

Приведенные в кассационной жалобе суждения ее заявителя основаны на неверном толковании норм права, направлены на переоценку доказательств по делу и оспаривание выводов суда апелляционной инстанции по фактическим обстоятельствам спора, исследованных судом и получивших должную правовую оценку, тогда как в силу части 2 статьи 287 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке кассационного производства суд округа не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судами нижестоящих инстанций, либо предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судом доказательств не является основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции. Правовые основания для переоценки доказательств, ставших предметом исследования предыдущей судебной инстанции, у кассационной инстанции отсутствуют (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12).

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта в порядке статьи 288 АПК РФ, окружным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2021 по делу N А04-9/2021 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи

В.А. Гребенщикова С.Н. Новикова