Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2021 г. N 06АП-1090/21 по делу N А04-9/2021

г. Хабаровск

24 мая 2021 г.

А04-9/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2021 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мильчиной И.А.

судей Тищенко А.П., Харьковской Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалдуга И.В.

при участии в заседании:

от администрации города Благовещенска: Змеу Ю.В., представитель по доверенности от 27.07.2020 N 01-10/8420, паспорт, диплом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Благовещенска

на решение Арбитражного суда Амурской области от 01.02.2021

по делу N А04-9/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строймагнат Премиум" (ОГРН 1152801005202, ИНН 2801209054)

к администрации города Благовещенска (ОГРН 1022800520588, ИНН 2801032015)

о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Строймагнат Премиум" (далее - ООО "Строймагнат Премиум") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Благовещенска (далее - администрация) от 24.12.2020 N 2875/16 в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:020800:3309 без проведения торгов для завершения строительства, сроком на один год.

Решением суда от 01.02.2021 заявленные требования удовлетворены. Отказ администрации от 24.12.2020 N 2875/16 признан незаконным. На администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ООО "Строймагнат Премиум" от 18.12.2020 N 7041з.

Не согласившись с принятым по делу решением, администрация обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с учетом дополнения), в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Доводы жалобы сводятся к позиции заявителя, что застройщик, обращаясь с заявлением о заключении договора аренды в соответствии с подпунктом 10 пункта 2, пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), не представил документы, подтверждающие, что на испрашиваемом земельном участке находится принадлежащий ему объект незавершенного строительства, который в силу статьи 131 Российской Федерации (далее - ГК РФ), с учетом приложенных к заявлению договора аренды земельного участка от 17.07.2017 N 20 и разрешения на строительство от 29.07.2019 N 28-RU 28302000-48-2019, может быть признан недвижимой вещью.

Считает, что акты осмотра от 21.09.2020, от 25.01.2021 составлены специалистами администрации и не содержат сведений о степени готовности объекта, не подтверждают соответствие проведенных работ проектной документации, не доказывают соответствие объекта критериям, предъявляемым к объектам недвижимости.

Полагает, что оснований для заявления ходатайства о проведении судебно-строительной экспертизы не имелось, исходя из предмета спора и необходимости проверки законности оспариваемого решения от 24.12.2020 N 2875/16, на момент принятия которого не было ни заключения экспертизы, ни документов технического учета (технический паспорт или план объекта).

Обращает внимание на отсутствие на момент принятия оспариваемого отказа представленной в суд справки подрядчика от 29.08.2020 о проведении работ в части устройства ленточного фундамента, заливки бетона и т.д., указывая также, что она необоснованно принята во внимание судом как недопустимое доказательство в подтверждение факта признания результата строительных работ критериям объекта незавершенного строительства.

Указывает также на отсутствие оценки судом довода об отсутствии оснований признать спорный объект законно возведенным, с учетом того, что спорные работы производились после прекращения действия разрешения на строительство и истечения срока действия договора аренды земельного участка, ссылаясь на акты осмотра от 19.02.2020, от 21.09.2020, от 25.01.2021.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Строймагнат Премиум" высказало несогласие с позицией заявителя, просило оставить в силе судебный акт.

В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное разбирательство по апелляционной жалобе откладывалось определениями от 06.04.2021, от 27.04.2021.

В судебном заседании, проведенном 18.05.2021 посредством онлайн связи информационной системы "Картотека арбитражных дел", представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя общества, надлежащим образом уведомленного о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.6aas.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимание.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, являющийся отраслевым органом администрации города Благовещенска, реализующим полномочия в сфере управления и распоряжения имуществом муниципального образования города Благовещенска, предоставил ООО "Строймагнат Премиум" на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 07.06.2017 N 406 земельный участок с кадастровым номером 28:01:020800:3309, общей площадью 3270 кв.м., для строительства магазина (договор аренды от 17.07.2017 N 20).

18.12.2020 общество обратилось в администрацию с заявлением от 15.12.2020 N 46 (входящий N 704/з от 18.12.2020), в котором просило продлить договор аренды земельного участка либо заключить новый договор на тех же условиях, сроком на один год. К заявлению приложены разрешение на строительство от 29.07.2019 N 28-RU 28302000-48-2019 и договор аренды от 17.07.2017 N 20.

Решением, изложенным в письме от 24.12.2020 N 2875/16, администрация отказала в предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 28:01:020800:3309 со ссылкой на подпункт 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с отсутствием документов, подтверждающих право собственности на объект незавершенного строительства, расположенном на земельном участке.

Не согласившись с отказом, общество оспорило его в арбитражный суд.

Из положений статьи 197, 198, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ правил распределения бремени доказывания, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что общество на основании правоустанавливающих документов - договора аренды земельного участка от 17.07.2017 N 20, разрешения на строительство от 29.07.2019 N 28-RU 28302000-48-2019 на предоставленном ему в аренду земельном участке возвел объект незавершенного строительства (в качестве такового признал факт устройства ленточного фундамента), при этом администрация располагала сведениями о степени готовности объекта незавершенного строительства, в связи с чем признал оспариваемое решение нарушающим права и законные интересы заявителя.

Суд апелляционной инстанции полагает, что указанные выводы суда являются ошибочными и основаны на неполном выяснении всех обстоятельств по делу.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Так, в соответствии с положениями пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок публичной собственности предоставляется: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.17 ЗК РФ к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Согласно пункту 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (далее - Перечень), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1 (действовал на момент спорных правоотношений), к заявлению прилагаются документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН; сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Таким образом, по основаниям и в случаях, предусмотренных пунктами 2, 5 статьи 39.6 ЗК РФ, предоставление земельного участка публичной собственности без проведения торгов однократно для завершения строительства возможно при предоставлении документов, подтверждающих наличие принадлежащего заявителю объекта незавершенного строительства, расположенного в границах испрашиваемого земельного участка.

В пункте 1 статьи 39.16 ЗК РФ указано, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии обращения с заявлением о предоставлении земельного участка лицом, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Судебной коллегией установлено, что обжалуемый отказ администрации в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:020800:3309 в аренду, выраженный в письме от 24.12.2020 N 2875/16, данный на заявление ООО "Строймагнат Премиум" от 15.12.2020 N 46 (входящий N 704/з от 18.12.2020), обоснован отсутствием документов, подтверждающих право собственности на объект незавершенного строительства, расположенном на испрашиваемом участке.

Согласно заявлению от 15.12.2020 N 46, общество просило продлить договор аренды земельного участка или заключить новый договор на тех же условиях на один год. В качестве документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на объект незавершенного строительства, приложило договор аренды земельного участка от 17.07.2017 N 20 и разрешение на строительство от 29.07.2019 N 28-Ru 28302000-48-2019.

По условиям договора аренды от 17.07.2017 N 20 (пункт 1.4) земельный участок с кадастровым номером 28:01:020800:3309 сдан в аренду на 32 месяца (с 07.06.2017 по 06.02.2020). В силу пункта 5.3. договор прекращается по истечении срока его действия. Договор не подлежит продлению (заключению) на новый срок (пункт 6.6.). В пункте 3.4.7. установлена обязанность арендатора после окончания срока действия договора передать земельный участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального по акту приема-передачи в десятидневный срок.

Таким образом, арендодатель явно выразил волю, направленную на прекращение арендных отношений по истечении срока действия договора аренды, тем самым при заключении договора стороны согласовали исключение возможности возобновления его на новый срок.

Кроме того, 20.02.2020 уполномоченный орган, в связи с истечением срока аренды земельного участка, отсутствием на нем объектов недвижимого имущества, что зафиксировано при осмотре земельного участка с кадастровым номером 28:01:020800:3309 (акт осмотра от 19.02.2020), снял обременение в виде аренды со спорного земельного участка.

По материалам дела также установлено, что администрация выдала ООО "Строймагнат Премиум" разрешение на строительство от 29.07.2019 N 28-Ru 28302000-48-2019 объекта капитального строительства "магазин смешанных товаров" на срок до 29.09.2020.

Постановлением администрации от 11.09.2020 N 3012 действие указанного разрешения на строительство прекращено на основании пункта 1 части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с прекращением договора аренды. Действие постановления распространено на отношения, возникшие с 20.02.2020.

Таким образом, договор аренды земельного участка и разрешение на строительство не могли быть признаны уполномоченным органом в качестве правоустанавливающих документов, указанных в пункте 2 статьи 39.17 ЗК РФ и пункте 33 Перечня.

По мнению апелляционного суда, с учетом содержания акта осмотра от 19.02.2020, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия возведенного в период срока действия договора аренды от 17.07.2017 N 20 объекта незавершенного строительства, принадлежащего обществу на праве собственности.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). В абзаце 5 указанного пункта разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Суд первой инстанции счел доказанным факт возведения на испрашиваемом заявителем земельном участке объекта незавершенного строительства с учетом окончания работ по устройству ленточного фундамента, а также признал наличие у общества на него права собственности, ссылаясь на справку ООО "Хуа-Дун" (подрядчик) от 29.08.2020, а также акт осмотра от 25.01.2021, составленного начальником отдела разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства администрации города Благовещенска при осмотре земельного участка с кадастровым номером 28:01:020800:3309.

Вместе с тем справка подрядчика от 29.08.2020 не входила в пакет документов, приложенных обществом к заявлению от 15.12.2020 N 46, соответственно не была предметом рассмотрения администрации при принятии оспариваемого решения о возможности заключения договора аренды земельного участка.

Кроме того, содержание справки позволяет сделать вывод о фиксации в ней переченя работ, произведенных подрядчиком при строительстве объекта, и не содержит сведений о степени готовности объекта, о завершенности работ по сооружению фундамента, что позволяло бы идентифицировать его в качестве созданного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Более того, в актах осмотра от 14.10.2020, от 25.01.2021 должностным лицом указано о невозможности установить наличие фундамента в связи с затоплением котлована, из-за снега, при этом есть ссылка на факт устройства ленточного фундамента при осмотре 21.09.2020.

Вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Амурской области от 14.12.2020 по делу N А04-8049/2020 о привлечении ООО "Строймагнат Премиум" к административной ответственности по части 2 статьи 9.4, части 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях позволило установить содержание вышеуказанного акта осмотра от 21.09.2020, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020800:3309 специалист администрации зафиксировал факт ведения строительства "магазина смешанных товаров" (выполнены работы по ограждению земельного участка и разработке котлована, ведутся работы по устройству фундамента).

Таким образом, указанным актом осмотра земельного участка на 21.09.2020 не зафиксирована завершенность устройства ленточного фундамента спорного объекта.

В рамках настоящего спора лица, участвующие в деле, не заявляли ходатайство о назначении судебно-строительной экспертизы с целью определения возможности квалификации объекта как незавершенное строительство.

Вместе с тем судебная коллегия полагает, что выяснение данного вопроса не имеет правового значения, поскольку материалами дела, в частности актом проверки от 19.02.2020 подтверждается осуществление обществом строительных работ на спорном земельном участке после прекращения арендных отношений, по истечении срока действия договора аренды.

Осуществление строительства на земельном участке, не предоставленном для этих целей в установленном законом порядке, в частности при истечении срока его аренды, в том числе при наличии действующего разрешения на строительство, не является строительством, осуществленным в установленном законом порядке. Наличие разрешения на строительство не продлевает договор аренды земельного участка.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает, что обращаясь в администрацию в декабре 2020 года, общество не представило документы, подтверждающие наличие в границах испрашиваемого земельного участка принадлежащего ему объекта незавершенного строительства и прав на такой объект, а также сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Договор аренды является документом, удостоверяющим право его владельца на земельный участок, предоставленный органом местного самоуправления для целей строительства, а разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства на этом земельном участке, подтверждает допустимость размещения объекта капитального строительства в случае его нахождения на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка, тем самым указанные документы не содержат информации о собственнике, и, соответственно, не являются подтверждением права лица на объект незавершенного строительства.

Таким образом, в спорной ситуации отсутствовала совокупность условий, установленных вышеуказанными нормами земельного законодательства, для заключения с обществом нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем оспариваемый отказ администрации, выраженный в письме от 24.12.2020 N 2875/16, соответствует пунктам 2, 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ.

Поскольку администрация доказала соответствие закону оспариваемого решения, а заявитель не представил доказательства нарушения этим решением его прав и законных интересов, в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в удовлетворении заявленных обществом требований следовало отказать.

В силу пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Руководствуясь статьями 104, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 01.02.2021 по делу N А04-9/2021 отменить.

В удовлетворении заявленного требования обществу с ограниченной ответственностью "Строймагнат Премиум" отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Фараон" (ИНН 2801090120, ОГРН 1032800055727) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей, излишне уплаченную за рассмотрение заявления в суде первой инстанции по платежному поручению от 29.12.2020 N 241245.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Мильчина

Судьи

А.П. Тищенко Е.Г. Харьковская