Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 октября 2021 г. N Ф03-5315/21 по делу N А24-959/2021

г. Хабаровск

12 октября 2021 г.

А24-959/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

судей С.И. Гребенщикова, Е.Н. Головниной

при участии:

представители сторон не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю

на решение от 05.05.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021

по делу N А24-959/2021 Арбитражного суда Камчатского края

по заявлению акционерного общества "Солид Банк" (ОГРН 1024100000121, ИНН 4101011782, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Алеутская, 33)

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ОГРН 1044100664167, ИНН 4101099096, адрес: 683024, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, пер. Ботанический, 4)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Солид-Лизинг" (ОГРН 1047796977392, ИНН 7714582540, адрес: 123007, г. Москва, Хорошевское ш., 32А, пом. XXVIII)

о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации права собственности, оформленных в уведомлениях от 14.01.2021 N КУВД001/2020-17070881/8, N КУВД-001/2020-17070882/9

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Солид Банк" (далее - заявитель, банк, АО "Солид Банк") обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с заявлением о признании незаконными решений управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее - управление, управление Росреестра по Камчатскому краю) об отказе в государственной регистрации права собственности, оформленных в уведомлениях от 14.01.2021 N КУВД-001/2020-17070881/8, КУВД001/2020-17070882/9.

Определением от 18.03.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Солид-Лизинг" (далее - третье лицо, ООО "Солид-Лизинг").

Решением от 05.05.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе управление Росреестра по Камчатскому краю просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как принятые в нарушение норм права. Заявитель настаивает, что спорная сделка подлежала нотариальному удостоверению. Указывает, что статья 42 Закона о регистрации содержит исчерпывающий перечень случаев, когда сделки не требуют нотариального удостоверения и государственный регистратор при проверке заявителем требований законодательства, предъявляемых к документам, предоставленным в орган регистрации, не вправе самостоятельно расширять указанный перечень исключений. Полагает, что принцип единства судьбы земельных участков и прочих, связанных с ним объектов, не исключает необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи, предметом которого является доля в праве собственности на земельный участок.

В отзывах на кассационную жалобу АО "Солид Банк", ООО "Солид-Лизинг" приводят свои возражения против ее доводов и просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 30.07.2020 между АО "Солид Банк" (продавец) и ООО "Солид-Лизинг" (покупатель) заключен договор купли-продажи, предметом которого являются:

- нежилые помещения общей площадью 202 кв.м, находящиеся в цокольном (помещения N N 12, 15, 17, 18) и на первом (помещения NN 3, 7, 29-31) этажах административного здания, расположенного по ул. Лукашевского, д.11 в г. Петропавловске-Камчатском (объект 1);

- доля в праве 13/100 на земельный участок площадью 1920 кв.м с кадастровым номером 41:01:010118:111, расположенный по вышеназванному адресу (объект 2).

Право собственности продавца на объект 1 зарегистрировано в ЕГРН 02.05.2007, на объект 2 - 09.12.2008, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 22.11.2007 серии 41 АВ N 008227, выпиской из ЕГРН, сформированной по состоянию на 27.04.2021.

Передаточным актом от 30.07.2020 осуществлена передача объектов покупателю.

С целью регистрации перехода права собственности на объект 1 и объект 2 сторонами договора в орган регистрации подано заявление от 29.09.2020 с необходимыми документами, включая подписанный сторонами договор купли-продажи от 30.07.2020.

14.10.2020 орган регистрации уведомил заявителей о приостановлении государственной регистрации прав до 14.01.2021 на основании пункта 5 части 1 статьи 26, пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), поскольку в ходе проведения правовой экспертизы документов установлено, что предметом договора купли-продажи является 13/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010118:111, поэтому в силу статьи 42 Закона о регистрации договор подлежит нотариальному удостоверению. Кроме того, в уведомлении указано о передаче 13/100 доли в праве, в то время когда продавцу принадлежит 49/100 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010118:111, а также на отсутствие в договоре срока ипотеки, которая подлежит регистрации в силу закона, ввиду оплаты договора купли-продажи за счет кредитных денежных средств в соответствии с условиями кредитного договора от 30.07.2020 N 000-2020-2002.

14.01.2021 органом регистрации в связи с не устранением всех причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, а именно: не представлением сведений о нотариальном удостоверении договора купли-продажи в части отчуждения земельной доли, принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 30.07.2020, которое оформлено в уведомлениях N КУВД-001/2020-17070881/8, КУВД001/2020-17070882/9.

ЗАО "Солид Банк", полагая приостановление и отказ в регистрации перехода права собственности не соответствующими действующему законодательству, нарушающими права общества, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В качестве меры по восстановлению нарушенного права просило обязать орган регистрации осуществить регистрацию перехода права собственности на нежилые помещения площадью 202 кв.м, а также 13/100 доли на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010118:111.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 указанной статьи).

В случаях предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (пункт 3 статьи 8.1 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Пункт 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

В рамках рассматриваемого спора установлено, что в границах земельного участка общей площадью 1920 кв.м с кадастровым номером 41:01:010118:111, расположенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Лукашевского, д.11 находится административное здание, собственником нежилых помещений в котором площадью 202 кв.м и 554,7 кв.м, имеющих самостоятельные кадастровые номера, является АО "Солид Банк"; ему же принадлежит право в общей долевой собственности на указанный земельный участок (доля в праве составляет 49/100). При этом доля банка в праве долевой собственности на земельный участок в пересчете на относительные величины к принадлежащим банку помещениям площадью 756,7 кв.м определена в рамках дела N А24-1771/2008.

В состав имущества, включенного в договор купли-продажи от 30.07.2020, вошли нежилые помещения площадью 202 кв.м и приходящаяся на них доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:010118:111 (доля в праве составила 13/100), которые принадлежат продавцу на праве собственности.

Как установлено, основанием для приостановления государственной регистрации права и в последующем отказа в регистрации перехода права собственности явилось то обстоятельство, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от 30.07.2020 не был нотариально удостоверен.

Из анализа положений главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по общему правилу договор купли-продажи недвижимого имущества обязательному нотариальному удостоверению не подлежит, за исключением случаев прямо предусмотренных в законе, в частности в статье 42 Закона N 218-ФЗ и случая, когда имеется соглашение сторон по договору о нотариальном удостоверении сделки.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Требование пункта 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.

В рассматриваемой ситуации установлено, что договор купли-продажи заключен в отношении объекта недвижимости - нежилых помещений, находящихся в административном здании и принадлежащих продавцу на праве собственности, а также 13/100 доли в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:010118:111, также принадлежащей продавцу на праве собственности.

Суды правомерно посчитали, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения пунктов 1, 4 статьи 35 ЗК РФ, пунктов 1, 4 статьи 244, статья 273, пункт 1 статьи 552 ГК РФ, основанные на одном из основополагающих принципов единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ) и, предусматривающие, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования; отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком; в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение.

По смыслу приведенных положений применительно к спорной ситуации суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, а также содержание договора купли-продажи от 30.07.2020, в предмет которого входит 13/100 доли в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером под существующим административным зданием и, установив, что по договору от 30.07.2020 продавец являлся одновременно собственником помещений и земельным участком, в отношении которого установлена его доля в праве общей долевой собственности и, принимая во внимание, что продаваемая доля в праве долевой собственности на земельный участок (13/100) полностью соответствует доли нежилых помещений в здании, признали, что необходимость публичного контроля со стороны нотариата при совершении данной сделки отсутствует в силу ее специфики, обусловленной земельным законодательством. В этой связи, установив, что у регистрирующего органа отсутствовали законные основания для отказа государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения площадью 202 кв.м и 13/100 доли в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:010118:111, суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, отклоняются судом округа как основанные на неправильном толковании закона применительно к установленным по делу обстоятельствам, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.05.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021 по делу N А24-959/2021 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

Е.Н. Головнина С.И. Гребенщиков