Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2021 г. N 05АП-4016/21 по делу N А24-959/2021

г. Владивосток

21 июля 2021 г.

Дело N А24-959/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей Н.Н. Анисимовой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Е. Филипповой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю,

апелляционное производство N 05АП-4016/2021

на решение от 05.05.2021

судьи Е.Ю. Лебедевой

по делу N А24-959/2021 Арбитражного суда Камчатского края

по заявлению акционерного общества "Солид Банк" (ИНН 4101011782, ОГРН 1024100000121)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 4101099096, ОГРН 1044100664167)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Солид-Лизинг" (ИНН 7714582540, ОГРН 1047796977392)

о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации права собственности, оформленных в уведомлениях от 14.01.2021 N КУВД-001/2020-17070881/8, N КУВД-001/2020-17070882/9,

при участии:

от АО "Солид Банк": Закирова А.В. по доверенности от 21.01.2021 сроком действия до 31.01.2023, диплом (регистрационный номер 31-705);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, общества с ограниченной ответственностью "Солид-Лизинг"; не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Солид Банк" (далее - заявитель, банк, АО "Солид Банк") обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее - регистрирующий орган, управление, Росреестр) об отказе в государственной регистрации права собственности, оформленных в уведомлениях от 14.01.2021 N КУВД-001/2020-17070881/8, КУВД-001/2020-17070882/9.

Определением суда первой инстанции от 18.03.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Солид-Лизинг" (далее - третье лицо, ООО "Солид-Лизинг").

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 05.05.2021 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, управление обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции. В обоснование доводов жалобы ссылается на ошибочный вывод суда об отсутствии обязательного требования к нотариальному удостоверению спорного договора. Полагает, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, не исключает необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи, предметом которого является доля в праве собственности.

Управление, третье лицо, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, заявлений, ходатайств не представили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрела апелляционную жалобу в их отсутствие.

В канцелярию суда от банка, третьего лица поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Банк по тексту представленного в материалы дела письменного отзыва, поддержанного представителем в судебном заседании, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем обжалуемое решение отмене не подлежит.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

ЗАО "Солид Банк" на основании договора мены недвижимого имущества от 24.10.2007 переданы в собственность нежилые помещения административного здания, в том числе помещения второго этажа поз. N 1-4, помещения третьего этажа поз. N 1, 3-5, 10-18, 20-27, 29-43, назначение нежилое, общей площадью 554,70 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010118:12527, адрес объекта: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Лукашевского, д. 11, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации от 22.11.2007 N 41-41-01/042/2007-101, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.11.2007 серии 41 АВ N 008227, выпиской из ЕГРН от 27.04.2021.

ЗАО "Солид Банк" на основании договора купли-продажи от 20.04.2007 переданы в собственность нежилые помещения поз. N 12, 15, 17, 18 цокольного этажа; нежилые помещения N 3, 7, 29-31 первого этажа административного здания, назначение нежилое, общей площадью 202 кв.м., кадастровый номер 41:01:0010118:12422, адрес объекта: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Лукашевского, д. 11, о чем в Единый государственные реестр недвижимости внесена запись регистрации от 02.05.2007 N 41-41-01/003/2007-647, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.05.2007 серии 41-АБ N 010127, выпиской из ЕГРН от 27.04.2021.

Согласно выписке из ЕГРН от 27.04.2021 ЗАО "Солид Банк" является правообладателем общей долевой собственности 49/100 земельного участка с кадастровым номером 41:01:010118:111, общей площадью 1920 кв.м, расположенного по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Лукашевского, 11, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.12.2008 серии 41 АВ N 035613.

Основанием для осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности послужило решение Арбитражного суда Камчатского края от 01.10.2008 по делу N А24-1771/2008, в котором суд установил, что банку на праве собственности в названном административном здании по ул. Лукашевского, 11, принадлежат нежилые помещения общей площадью 756,70 кв.м.

При этом, общая площадь земельного участка с кадастровым номером 41:01:010118:111, на котором расположено названное административное здание, составляет 1920 кв.м. Пересчитав в относительные величины долю банка в праве общей долевой собственности, суд указанным решением признал за ЗАО "Солид Банк" право собственности на долю в размере 49/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:010118:111, общей площадью 1920 кв.м, расположенный по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Лукашевского, д. 11.

30.07.2020 между АО "Солид Банк" (продавец) и ООО "Солид-Лизинг" (покупатель) заключен договор купли-продажи следующих объектов:

- помещения, назначение: нежилые помещения N 12, 15, 17, 18 цокольный этаж, нежилые помещения N 3, 7, 29-31 первого этажа административного здания, общая площадь 202 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Камчатская область, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Лукашевского, д. 11. Кадастровый (или условный номер): 41:01:010235:620:08565-ОА:001;

- доли в праве 13/100 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: фактически занимаемый 5 А24-959/2021 административным зданием, общая площадь 1920 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Лукашевского, д. 11. Кадастровый (или условный номер): 41:01:010118:111.

29.09.2021 АО "Солид Банк" и ООО "Солид Лизинг" представили документы для государственной регистрации перехода права собственности на помещения с кадастровым номером 41:01:0010118:12422 и долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010118:111 на основании договора купли-продажи от 30.07.2020. 14.10.2020 управлением приостановлена государственная регистрация прав на основании пункта 5 части 1 статьи 26, пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости":

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно уведомлению от 14.10.2020 о приостановлении государственной регистрации прав осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 14.01.2021.

При проведении правовой экспертизы документов государственный регистратор установил, что согласно договору в собственность покупателя передается 13/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010118:111. Таким образом, договор должен быть нотариально удостоверен.

Согласно сведениям ЕГРН продавцу принадлежит 49/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010118:111. Тогда как по договору передается только 13/100 доли в праве. При этом согласно сведениям ЕГРН продавцу не принадлежат на праве собственности иные помещения в здании по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Лукашевского, д. 11, кроме помещений с кадастровым номером 41:01:0010118:12422.

В связи с этим нарушается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Кроме того, в уведомлении от 14.10.2020 указано, что согласно договору оплата осуществляется за счет кредитных денежных средств в соответствии с условиями кредитного договора N 000-2020-2002 от 30.07.2020. С момента регистрации перехода права собственности к покупателю регистрируется ипотека в силу закона в пользу банка. Однако в договоре отсутствует указание на срок ипотеки, указание которого в ЕГРН является обязательным в силу закона. Кредитный договор N 000-2020-2002 от 30.07.2020 в управление не представлен. В связи с чем, не представляется возможным внести необходимые сведения в ЕГРН.

23.11.2020 банк представил в управление экземпляр кредитного договора. А также даны письменные пояснения по иным замечаниям. 14.01.2021 управлением на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации недвижимости) вынесены решения об отказе в государственной регистрации права собственности, оформленных в уведомлениях N КУВД-001/2020-17070881/8, КУВД001/2020-17070882/9, в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, а именно: не представление нотариально удостоверенный договор продажи доли в общей собственности на земельный участок.

Не согласившись с данными решениями управления, банк обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, которое было судом удовлетворено.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации перехода права собственности урегулирован Законом о государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пункту 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (статья 21 Закона N 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ);

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона N 218- ФЗ).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

Из материалов дела следует, что в обоснование приостановления, а в последующем и в отказах в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на помещения с кадастровым номером 41:01:0010118:12422 и долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010118:111 на основании договора купли-продажи от 30.07.2020, регистрирующий орган сослался на то, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению в соответствии с частью 1 статьи 42 Закона о государственной регистрации.

Повторно оценив оспариваемые отказы в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами в их взаимной связи, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о его незаконности в силу следующего.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате или нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 ГК РФ).

При этом в пункте 2 статьи 163 ГК РФ закреплено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Согласно части 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ по общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением перечисленных в законе случаев.

Статья 42 Закона N 218-ФЗ определена законодателем для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из пп. 5 п. 1 ст. 1, ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ земельный участок, в том числе и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, следует судьбе объекта недвижимости в силу прямого указания закона.

Поэтому в случае отчуждения здания (нежилого помещения) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, следуя судьбе объекта, не является самостоятельным предметом сделки.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 30.07.2020 банк продал, а ООО "Солид-Лизинг" принял и оплатил следующее недвижимое имущество:

- помещения, назначение: нежилые помещения N 12, 15, 17, 18 цокольный этаж, нежилые помещения N 3, 7, 29 - 31 первого этажа административного здания, общая площадь 202 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Камчатская область, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Лукашевского, д. 11. Кадастровый (или условный номер): 41:01:010235:620:08565-ОА:001;

- долю в праве 13/100 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: фактически занимаемый административным зданием, общая площадь 1920 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Лукашевского, д. 11. Кадастровый (или условный номер): 41:01:010118:111.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 01.10.2008 по делу N А24-1771/2008 установлено, что принадлежащие Банку на праве собственности помещения в названном административном здании по ул. Лукашевского, 11, общей площадью 756,70 кв.м, соответствует в перерасчете на относительные величины 49/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:010118:111, общей площадью 1920 кв.м.

При таких обстоятельствах, передаваемые продавцом покупателю по договору купли-продажи от 30.07.2020 нежилые помещения общей площадью 202 кв.м соответствуют 13/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:010118:111, общей площадью 1920 кв.м.

В сложившейся ситуации банк реализовал свое право на реализацию принадлежащих ему на праве собственности объектов - недвижимого имущества общей площадью 202 кв.м.

13/100 доли в праве общей совместной собственности на земельный участок следует судьбе продаваемого объекта недвижимости в силу прямого указания закона руководствуясь принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В связи с этим договор купли-продажи, предметом которого выступают нежилые помещения, а доля в праве на земельный участок в силу названных норм действующего законодательства лишь следует судьбе отчуждаемых объектов недвижимости, не может обусловливать необходимость и обязательность нотариального удостоверения.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что оспариваемые решения управления об отказе в государственной регистрации права собственности, оформленных в уведомлениях от 14.01.2021 N КУВД-001/2020-17070881/8, КУВД-001/2020-17070882/9 не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно в порядке части 2 статьи 201 АПК РФ удовлетворил заявленные требования.

Кроме того, учитывая обстоятельства настоящего спора и предмет заявленных требований, коллегия считает соразмерным и адекватным способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя обязание управление осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 30.07.2020 на спорное имущество.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Соответственно решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не относит на управление судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее подачу.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 05.05.2021 по делу N А24-959/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.Н. Анисимова С.В. Понуровская