Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 февраля 2022 г. N Ф03-7631/21 по делу N А51-7127/2020

г. Хабаровск

14 февраля 2022 г.

А51-7127/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.

при участии:

от ООО "Алтекс": Педорин С.Л., представитель по доверенности от 07.09.2020

от УМС г. Владивостока: Хомова О.В., представитель по доверенности от 17.12.2021 N 28/8099

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 12.08.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021

по делу N А51-7127/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Алтекс"

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества

третьи лица: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", общество с ограниченной ответственностью "Аналитик центр", общество с ограниченной ответственностью "Краевой центр оценки"

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Алтекс" (ОГРН 1132537005435, ИНН 2537101960, адрес: 690035, Приморский край, г. Владивосток, ул. Окатовая, 4-15; далее - ООО "Алтекс", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее - УМС г. Владивостока, управление, уполномоченный орган, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 339-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), в котором просило изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: "3.1. Согласно заключению эксперта N 13-01/07-21 от 06.07.2021, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговая фирма "КОНСАН", стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 1 561 156 (один миллион пятьсот шестьдесят одна тысяча сто пятьдесят шесть) рублей 00 копеек (без учета НДС)" (с учетом уточнений от 03.08.2021, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

К участию в деле на основании статьи 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "АПМЗН"), общество с ограниченной ответственностью "Аналитик центр" (далее - ООО "Аналитик центр"), общество с ограниченной ответственностью "Краевой центр оценки" (далее - ООО "Краевой центр оценки").

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.08.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, УМС г. Владивостока просит указанные судебные акты отменить и отказать в удовлетворении заявленного требования.

В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь на положения частей 3, 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ), обратил внимание на то, что порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления. Указал, что управлением приняты всевозможные меры, направленные на установление достоверной величины стоимости объекта недвижимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО "Аналитик Центр" Топчей А.С. от 02.12.2019 N 6049/19, который согласно экспертному заключению от 12.12.2019 N 34/091219/23-11 Саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков" соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители сторон привели свои позиции относительно рассматриваемой кассационной жалобы, дав суду пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, заслушав объяснения присутствующих в судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Алтекс" (арендатор) заключен договор аренды от 12.03.2014 N 05-00110-003-Н-АР-7013-00 в отношении недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 43,3 кв.м в здании (дом жилой, лит. 1, номера на поэтажном плане 1-5 (II), этаж цокольный), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, д. 26, для использования в целях "офис, склад, торговое, оказание социально-бытовых услуг", которое передано по акту приема-передачи от 12.03.2014 арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.08.2014 (номер регистрационной записи 25-25-01/107/2014-12307.03.2014).

07.03.2019 ООО "Алтекс" обратилось к УМС г. Владивостока с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, по результатам рассмотрения которого уполномоченным органом письмом от 05.04.2019 N 3433/20 отказано по мотиву того, что арендуемый объект должен быть включен в Перечень муниципального имущества в течение пяти и более лет до дня подачи заявления, а также наличия на момент обращения задолженности по арендной плате, в связи с чем общество не соответствует требованиям, установленным пунктом 2 статьи 3 и пунктом 2 части 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 10.07.2019 по делу N А51-8044/2019 распоряжение УМС г. Владивостока от 28.03.2019 N 231/28 "Об отказе в реализации субъекту малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества" признано незаконным как не соответствующее положениям Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В дальнейшем управление направило в адрес общества уведомление от 06.03.2020 N 20/615 с предложением заключить договор купли-продажи имущества, в пункте 3.1 в проекте которого на основании отчета об оценке объекта недвижимости от 02.12.2019 N 6049/19, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", стоимость спорного помещения с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 2 591 166 руб. 67 коп. (без учета НДС).

Ссылаясь на отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 31.03.2020 N 051, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Краевой центр оценки", согласно которому величина рыночной стоимости помещения составляет 1 500 000 руб. (без учета НДС), ООО "Алтекс" 17.04.2020 направило МКУ "АПМЗН" предложение заключить договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества N 339-ППВ с условием о рассрочке в редакции протокола разногласий.

МКУ "АПМЗН" письмом от 20.04.2020 N 20/932 отказало ООО "Алтекс" в заключении договора купли-продажи в редакции протокола разногласий ввиду отсутствия у него полномочий самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений.

Неурегулирование сторонами разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества в добровольном порядке явилось поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Из положений статьи 3 Закона от 22.07.2008 от 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании статьи 3 Закона от 29.07.1998 N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона от 29.07.1998 N 159-ФЗ.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

При рассмотрении настоящего спора установлено, что между сторонами существуют разногласия в части выкупной стоимости имущества, препятствующие заключению договора купли-продажи, представленные сторонами отчеты имеют существенные различия в отношении этой стоимости, в связи с чем судом первой инстанции назначена экспертиза.

Согласно экспертному заключению от 06.07.2021 N 13-01/07-21, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма "КОНСАН" Ситовой А.Н. рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 07.03.2019 составила 1 561 156 руб. (без учета НДС), исследовав и оценив которое суды пришли к выводу о достоверности, не содержащему противоречий и неточностей, соответствующим требованиям Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В этой связи суды правомерно удовлетворили требования истца, обязав управление заключить с обществом договор купли-продажи исходя из рыночной стоимости спорного имущества в размере 1 561 156 руб. (без учета НДС).

Доводы заявителя кассационной жалобы о необходимости принятия отчета оценщика ООО "Аналитик Центр" от 02.12.2019 N 6049/19, поскольку оценка рыночной стоимости отчуждаемого в порядке Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ имущества может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, признаются несостоятельными ввиду приведенных положений закона, примененных судами при разрешении настоящего спора.

Нарушений норм процессуального права, в том числе, влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 12.08.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021 по делу N А51-7127/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Гребенщикова

Судьи

М.Ю. Бурлова-Ульянова С.Н. Новикова