Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2021 г. N 05АП-6479/21 по делу N А51-7127/2020

г. Владивосток

22 октября 2021 г.

Дело N А51-7127/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-6479/2021,

на решение от 12.08.2021

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-7127/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Алтекс" (ИНН 2537101960, ОГРН 1132537005435)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", общество с ограниченной ответственностью "Аналитик центр", общество с ограниченной ответственностью "Краевой центр оценки",

об урегулировании разногласий,

при участии:

от истца: представитель Педорин С.Л. по доверенности от 07.09.2020 сроком действия на 3 года, паспорт;

от ответчика: представитель Вакорина П.И. по доверенности от 12.10.2021 сроком действия до 31.12.2021, служебное удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Алтекс" (далее - ООО "Алтекс", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 339-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), в котором просило изложить пункт 3.1. договора в следующей редакции: "3.1. Согласно заключению эксперта N 13-01/07-21 от 06.07.2021, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговая фирма "КОНСАН", стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 1 561 156 (один миллион пятьсот шестьдесят одна тысяча сто пятьдесят шесть) рублей 00 копеек (без учета НДС)" (с учетом уточнений от 03.08.2021, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Определениями суда от 14.05.2020, от 24.08.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "АПМЗН"), общество с ограниченной ответственностью "Аналитик центр" ( далее - ООО "Аналитик центр") и общество с ограниченной ответственностью "Краевой центр оценки" (далее - ООО "Краевой центр оценки").

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.08.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, Управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что достоверность предложенной уполномоченным органом величины рыночной стоимости спорного объекта подтверждается отчетом оценщика ООО "Аналитик Центр" Топчей А.С. от 02.12.2019 N 6049/19, который согласно экспертному заключению от 12.12.2019 N 34/091219/23-11 Саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков" соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Таким образом, управлением приняты все необходимые меры, направленные на установление достоверной величины стоимости спорного объекта с целью его отчуждения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Через канцелярию суда от ООО "Алтекс" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщается к материалам дела.

В заседании апелляционного суда представитель апеллянта поддержала доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просила отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, считая обжалуемое решение считает законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 12.03.2014 между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Алтекс" (арендатор) заключен договор N 05- 00110-003-Н-АР-7013-00 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 43,3 кв.м. в здании (дом жилой, лит. 1, номера на поэтажном плане 1-5 (II), этаж цокольный), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, д. 26, для использования в целях "офис, склад, торговое, оказание социально-бытовых услуг". После чего, указанное нежилое помещение было передано истцу по акту приема-передачи от 12.03.2014.

Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 12.08.2014 за номером 25-25-01/107/2014-123.

07.03.2019 ООО "Алтекс" обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Письмом N 3433/20 от 05.04.2019 Управление направило в адрес ООО "Алтекс" распоряжение N231/28 от 28.03.2019 об отказе субъекту малого предпринимательства в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 10.07.2019 по делу N А51-8044/2019 распоряжение Управления N 231/28 от 28.03.2019 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение имущества признано незаконным как не соответствующее Закону N 159-ФЗ.

18.03.2020 ООО "Алтекс" было получено уведомление N 20/615 от 06.03.2020 с предложением заключить договор купли-продажи, к которому были приложены копия Решения Думы г. Владивостока N 355 от 27.02.2020 и три проекта договора с различными условиями о единовременной оплате, о выкупе в рассрочку путем внесения ежемесячных платежей в равных долях сроком на пять лет, о выкупе в рассрочку путем внесения ежеквартальных платежей в равных долях сроком на пять лет.

Пунктом 3.1 всех проектов договора предусмотрена цена помещения 2 591 166 рублей 67 копеек (без учета НДС), определенная на основании отчета об оценке N 6049/19 от 02.12.2019, подготовленного ООО "Аналитик Центр".

При этом согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 051 от 31.03.2020, выполненному по заявке истца ООО "Краевой центр оценки", величина рыночной стоимости помещения составляет 1 500 000 руб. (без учета НДС).

Посчитав, что предложенная Управлением величина рыночной стоимости имущества завышена, ООО "Алтекс" 17.04.2020 направило в МКУ "АПМЗН" предложение заключить договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества N 339-ППВ с условием о рассрочке в редакции приложенного протокола разногласий.

Письмом N 20/932 от 20.04.2020 МКУ "АПМЗН" отказало ООО "Алтекс" в заключении договора купли-продажи в редакции протокола разногласий в связи с отсутствием у него полномочий самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона N 159-ФЗ.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13).

Следовательно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках разрешения судом конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По смыслу статей 3, 4 Закона N 159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судом, ООО "Алтекс" является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона N 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем общество имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи этого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению недвижимого имущества, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли между ними только в части выкупной цены.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

В процессе рассмотрения настоящего дела судом выявлены существенные отличия в выкупной цене спорного имущества, предложенной Управлением на основании отчета об оценке ООО "Аналитик Центр" N 6049/19 от 02.12.2019 (2 951 166 рублей 67 копеек) и истцом на основании отчета ООО "Краевой центр оценки" N 051 от 31.03.2020 (1 500 000 рублей), что послужило основанием для назначения судебной экспертизы, производство которой было поручено ООО Консалтинговая фирма "КОНСАН".

Согласно представленному заключению судебной экспертизы N 13-01/07-21 от 06.07.2021 стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 07.03.2019 составила округленно 1 561 156 рублей.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости определения цены спорной сделки в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении судебной экспертизы, которое судом признано обоснованным и достоверным, не содержащим противоречий и неточностей, соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки.

При этом судом не приняты в качестве надлежащих и допустимых доказательств представленные сторонами: отчет об оценке ООО "Аналитик Центр" N 6049/19 от 02.12.2019 и отчет ООО "Краевой центр оценки" N 051 от 31.03.2020, мотивы отклонения которых подробно изложены в обжалуемом судебном акте и фактически сторонами не оспорены. Ходатайств о проведении по делу повторной или дополнительной экспертиз лицами, участвующими в деле, также не заявлялось.

При таких обстоятельствах доводы Управления о необходимости заключения с истцом договора купли-продажи по цене, предложенной УМС г. Владивостока, являются необоснованными и нарушают права истца.

Таким образом, судом обоснованно урегулированы разногласия сторон по договору N 339-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного заключением эксперта N 13-01/07-21 от 06.07.2021 по состоянию на 07.03.2019 в сумме 1 561 156 рублей (пункт 3.1 договора).

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 12.08.2021 по делу N А51-7127/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

С.Б. Култышев С.М. Синицына