Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 октября 2024 г. N Ф03-4383/24 по делу N А73-9011/2023

г. Хабаровск

29 октября 2024 г.

А73-9011/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, В.А. Гребенщиковой

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Стоматологический центр "Премьер": Норка М.А., доверенность от 28.11.2023.

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стоматологический центр "Премьер"

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2024

по делу N А73-9011/2023 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску товарищество собственников жилья "Стрела" (ОГРН 1042700201345, ИНН 2722044240, адрес: 680038, г. Хабаровск, ул. Тургенева, 96)

к обществу с ограниченной ответственностью "Стоматологический центр "Премьер" (ОГРН 1052740511911, ИНН 2722047989, адрес: 680028, г. Хабаровск, ул. Тургенева, 96-2)

о взыскании 84 000 руб.

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья "Стрела" (далее - ТСЖ "Стрела", товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском, уточнив его порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Стоматологический центр "Премьер" (далее - ООО "СЦ Премьер", общество, ответчик) о взыскании 84 000 руб., задолженности за период январь 2022 года - декабрь 2023 года.

Решением от 22.02.2024 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2024 решение от 22.02.2024 отменено. С ООО "СЦ Премьер" в пользу ТСЖ "Стрела" взыскано 84 000 руб. задолженности.

В кассационной жалобе ООО "СЦ Премьер" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда. Заявитель настаивает, что сторонами согласован иной размер арендной платы в сторону уменьшения с 01.07.2014.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель ООО "СЦ Премьер" поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения.

ТСЖ "Стрела" явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 01.07.2014 между ТСЖ "Стрела" (арендодатель) и ООО "СЦ "Премьер" (арендатор) заключен договор аренды по условиям которого арендатор принял в пользование часть земельного участка площадью 20 кв.м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Тургенева, д. 96, для возведения временного строения с целью его использования в качестве административно-торгового помещения (под офис), сроком на 11 месяцев с условием пролонгации (пункты 3.1, 3.2).

Пунктом 2.1 договора стороны согласовали начало действия договора - 01.07.2014.

Разделом 4 договора определен размер арендной платы, который составляет 500 руб. за 1 кв.м с учетом НДС и является неизменным на протяжении всего срока действия договора (пункты 4.1, 4.8 договора). При этом в арендную плату не включается стоимость коммунальных услуг, электроэнергии и абонентская плата за телефон (пункт 4.3 договора).

Пунктом 4.8 договора предусмотрено, что размер арендной платы не изменен на протяжении всего срока действия договора.

Договор заключен на основании решения общего собрания членов ТСЖ "Стрела" (протокол от 15.06.2014).

По условиям договора размер арендной платы, исходя из площади земельного участка (20 кв.м), составляет 10 000 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от 01.03.2022 N 1 к договору аренды установлен иной размер арендной платы - 400 руб. за 1 кв. м, всего - 8 000 руб. в месяц.

Пунктом 2 дополнительного соглашения согласовано, что оно вступает в силу с 01.03.2022 и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.07.2014.

Договор, дополнительное соглашение к нему со стороны ТСЖ подписаны его председателем.

ТСЖ, выявив наличие задолженности в размере 100 000 руб. по договору аренды за период с февраля 2022 года по апрель 2023 года, направило в адрес общества уведомление от 22.12.2022 с требованием об ее погашении, в ответ на которое общество ответило отказом (письмо от 23.12.2022), ссылаясь на отсутствие долга в результате изменения размера арендной платы в соответствии с дополнительным соглашением N 1.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ТСЖ в арбитражный суд с настоящим иском.

При разрешении спора суд первой инстанции, с учетом толкования условий договора аренды во взаимосвязи с дополнительным соглашением, признал, что арендная плата за часть земельного участка подлежит начислению из расчета 400 руб. за 1 кв.м с 01.07.2014, приняв во внимание доказательства о произведенных обществом платежах в период, с момента заключения договора и, установив отсутствие задолженности, отказал в иске.

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и взыскивая задолженность в размере 84 000 руб., исходила из следующего.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в частности земельный участок, на котором расположен данный дом.

В соответствии с частью 2 названной статьи собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД.

По решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 ЖК РФ, пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Установлено, что часть земельного участка, являющегося предметом договора аренды, входит в состав земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома N 96 по ул. Тургенева в г. Хабаровске; соответствующий земельный участок в силу статьи 36 ЖК РФ входит в состав общего имущества МКД, распоряжение которым осуществляют собственники помещений МКД.

В материалы дела представлен протокол от 15.06.2014 общего собрания собственников МКД (собрание проведено в форме заочного голосования), согласно которому утверждена стоимость сдачи в аренду общего имущества в размере 500 руб. за 1 кв.м; подтверждено право председателя ТСЖ на заключение договоров аренды в отношении общего имущества МКД. Именно, на основании данного решения заключен договор аренды от 01.07.2014.

Кроме того, в дело представлены акты, подписанные сторонами о стоимости арендной платы за земельный участок в размере 8 000 руб. в месяц, начиная с марта 2022 года по апрель 2023 года; общая сумма арендных платежей за указанный период составила 112 000 руб. (8 000 руб. х 14 мес.).

Вопрос о том, что с марта 2022 года арендная плата за земельный участок, используемый обществом, составляет 8 000 руб. в месяц, сторонами не оспаривается.

В обоснование оплаты представлены платежные документы о перечислении обществом арендных платежей в спорный период с января 2022 года по апрель 2023 года, согласно которым платежи в размере 8 000 руб. произведены по актам, подписанным за декабрь 2022, февраль, март, апрель 2023 года, всего в размере 32 000 руб. Кроме того, за январь, февраль 2022 года обществом оплата арендных платежей произведена в размере 16 000 руб., из расчета 8 000 руб. в месяц.

Обстоятельства того, что до марта 2022 сторонами оформлялись и подписывались акты об арендной плате за земельный участок в размере 10 000 руб. в месяц и обществом оплачивались платежи, исходя из этого размера, сторонами не оспаривается.

В рассматриваемом случае общество считает, что поскольку дополнительным соглашением изменен размер арендной платы (8 000 руб. в месяц) с 01.07.2014, следовательно, с учетом ранее произведенных платежей за период с 01.07.2014 по март 2022 (10 000 руб. в месяц) необходимо произвести перерасчет арендной платы; с учетом перерасчета задолженность отсутствует, в обоснование чего представлен график платежей за период с июля 2014 по декабрь 2023.

Согласно графику общество до февраля 2022 года оплачивало арендные платежи из расчета 10 000 руб., с ноября 2022 года - 8 000 руб.; оплата не производилась в период с февраля 2022 года по ноябрь 2022 года.

ТСЖ, не соглашаясь с таким расчетом, настаивает, что размер арендной платы (8 000 руб. в месяц) изменен с 01.03.2022, до указанной даты платежи должны составлять 10 000 руб. в месяц.

Апелляционная инстанция, отклоняя расчет общества, установила, что на заседание правления ТСЖ вынесен вопрос ООО "СЦ "Премьер" о снижении тарифной ставки аренды земельного участка в связи с пандемией, по результатам рассмотрения которого принято решение о снижении ставки арендной платы за земельный участок для общества до 400 руб. за 1 кв.м в месяц, о чем составлен протокол от 28.02.2022. Протокол не содержит сведений, с какого момента подлежит снижению ставка арендной платы по договору от 01.07.2014. Соответствующий вопрос, как и вопрос о возможности перерасчета арендной платы за весь период действия договора, то есть с 01.07.2014, на заседании правления не ставился и не обсуждался.

Апелляционная инстанция, повторно рассмотрев дело по правилам главы 34 АПК РФ, проанализировав и оценив согласно статье 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, установив, что в рассматриваемом случае от имени собственников помещений договор аренды с ответчиком заключен председателем ТСЖ, соответствующее право которого предусмотрено протоколом от 15.06.2014, а также проанализировав протокол от 28.02.2022, признала, что изменение размера арендной платы могло быть только с момента заключения дополнительного соглашения, поэтому обоснованно сделала вывод о наличии задолженности по договору от 01.07.2014 в размере 84 000 руб., которая выявлена при расчете 8 000 руб. в месяц, начиная с марта 2022 года и в виде разницы между размером арендной платы, установленной договором, и размером арендной платы, оплаченной ответчиком за январь, февраль 2022 года.

Доводы, приведенные обществом в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонены судом.

Оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2024 по делу N А73-9011/2023 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

М.Ю. Бурлова-Ульянова В.А. Гребенщикова