Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2024 г. N 06АП-1632/24 по делу N А73-9011/2023

г. Хабаровск

29 мая 2024 г.

А73-9011/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Брагиной Т.Г.

судей Жолондзь Ж.В., Коваленко Н.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шутенко В.М.

при участии в заседании:

от ТСЖ "Стрела" - Терентьева Н.С., представитель по доверенности от 06.06.2023;

от ООО "Стоматологический центр "Премьер" - Норка М.А., представитель по доверенности от 28.11.2023;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Стрела"

на решение от 22.02.2024

по делу N А73-9011/2023

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску товарищество собственников жилья "Стрела"

к обществу с ограниченной ответственностью "Стоматологический центр "Премьер"

о взыскании 84 000 руб.

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья "Стрела" (ОГРН 1042700201345, ИНН 2722044240, далее - ТСЖ "Стрела", товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском, уточнив его порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Стоматологический центр "Премьер" (ОГРН 1052740511911, ИНН 2722047989, далее - ООО "СЦ Премьер", общество, ответчик) о взыскании 84 000 руб., задолженности за период январь 2022 года - декабрь 2023 года.

Определением от 16.06.2023 исковое заявление принято к производству арбитражного суда в упрощенном порядке в соответствии с положениями статьи 227 АПК РФ.

Определением от 08.08.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением суда от 22.02.2024 в удовлетворении иска отказано.

Законность, обоснованность принятого по делу судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке главы 34 АПК РФ по апелляционной жалобе истца, который, ссылаясь на наличие оснований, предусмотренных статьёй 270 АПК РФ, просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований ТСЖ.

В обоснование апелляционной жалобы приводит доводы о том, что при толковании пункта 2 дополнительного соглашения N 1 от 01.03.2022 к договору аренды от 01.07.2014 судом в нарушение требований статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и разъяснений, данных в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", действительная воля и намерения сторон не устанавливались, распространение действия условия о пониженном размере арендной платы на период с момента заключения договора не соответствует целям договора аренды.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, заслушав пояснения представителей сторон, участвующих в судебном заседании до объявления перерыва и после, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, спорные правоотношения возникли из договора аренды нежилого помещения от 01.07.2014, заключенного между ТСЖ "Стрела" (арендодатель) и ООО "СЦ "Премьер" (арендатор) на основании решения общего собрания членов ТСЖ о сдаче в аренду части земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть земельного участка с возведением временного строения для использования в качестве административно-торгового помещения (под офис), именуемого в дальнейшем "помещение", по адресу: г. Хабаровск, ул. Тургенева, д. 96, общая площадь помещения 20 кв. м (пункт 1.2), сроком на 11 месяцев с условием пролонгации (пункты 3.1, 3.2).

Согласно пункту 2.1 дата начала действия договора - 01.07.2014.

В соответствии с пунктом 4.1 размер арендной платы составляет 500 руб. за 1 кв. м арендуемого земельного участка в месяц.

Порядок оплаты согласован пунктами 4.2,4.3 договора: арендная плата выплачивается в безналичном порядке на расчётный счет арендодателя не позднее 25 числа каждого месяца; в арендную плату не включаются стоимость коммунальных услуг электроэнергии и абонентская плата за телефоны.

Дополнительным соглашением N 1 от 01.03.2022 к договору аренды от 01.07.2014 стороны согласовали размер арендной платы - 400 руб. за 1 кв. м, всего - 8 000 руб. в месяц (пункт 1).

ТСЖ "Стрела" в адрес ООО "СЦ Премьер" направило уведомление о наличии задолженности по состоянию на 23.12.2022 в размере 100 000 руб., в ответ на которое общество ответило отказом, ссылаясь на задолженность арендодателя перед арендатором, возникшую в результате изменения размера арендной платы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ТСЖ "Стрела" в арбитражный суд.

При рассмотрении спора судом установлено, что ТСЖ, обращаясь с иском о взыскании задолженности по арендной плате, исходило из расчёта 8 000 руб. в месяц в соответствии с пунктом 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.03.2022.

ООО "СЦ Премьер", ссылаясь на пункт 2 дополнительного соглашения N 1 от 01.03.2022, полагало, что по арендным платежам задолженность отсутствует и, напротив, имеется переплата.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, проанализировав и протолковав условия дополнительного соглашения N 1 от 01.03.2022, сопоставив условия пунктов 1, 2 дополнительного соглашения с пунктом 4.1 договора аренды, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что дополнительным соглашением N 1 стороны изменили размер арендной платы в сторону уменьшения до 8 000 руб. в месяц и распространили действие соглашения на период с 01.07.2014.

Исходя из установленного и принимая во внимание представленный ТСЖ акт сверки, согласно которому арендатором уплачено 814 000 руб., суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований, поскольку при пересчёте арендной платы на условиях дополнительного соглашения размер арендных платежей составляет 768 000 руб. (8*12 месяцев = 96 месяцев * 8 000 руб. в месяц).

Суд апелляционной инстанции считает данный вывод ошибочным.

Как видно из материалов дела, здание по ул. Тургенева, 96 в городе Хабаровске является жилым многоквартирным домом.

Протоколом общего собрания в форме заочного голосования собственников МКД от 15.06.2014 утверждена стоимость аренды в коммерческих целях сторонним организациям в размере от 500 руб. за один квадратный метр в месяц.

Договор аренды от 01.07.2014 между истцом и ответчиком заключен на основании решения общего собрания членов ТСЖ (пункт 1.1 договора), размер арендной платы установлен 500 руб. за 1 кв. м арендуемого земельного участка в месяц (пункт 4.1).

Пунктом 4.8 договора согласовано условие о неизменности размера арендной платы на протяжении всего срока действия договора.

По условиям пункта 15.3 все изменения и дополнения к настоящему договору будут считаться действительными, если они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными лицами.

Согласно протоколу заседания правления ТСЖ "Стрела" от 28.02.2022 рассмотрено обращение ООО "СЦ Премьер" (письмо от 27.03.2023) о снижении размера арендной платы до 400 руб. за 1 кв.м.

Между сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 от 01.03.2022.

Из буквального толкования условий договора аренды от 01.07.2014 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.03.2022 следует, что стороны установили размер арендной платы 400 руб. за 1 кв. м. арендуемого земельного участка в месяц.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения N 1 от 01.03.2022 настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с 01.03.2022 и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.07.2014.

Спор между сторонами сводится к вопросу о том, из какой суммы складывается задолженность по иску в связи с разным толкованием условия об арендной плате в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.03.2022.

Между тем условие пункта 4.8 договора о неизменности размера арендной платы дополнительным соглашением N 1 от 01.03.2022 не затронуто.

Оснований полагать, что при согласовании условия о неизменности размера арендной платы и подписании договора аренды от 01.07.2014, стороны по разному понимали его содержание не имеется, поскольку обращение арендатора с заявлением об изменении размера арендной платы обусловлено действием договора аренды и неизменностью ставки арендной платы, утвержденной решением общего собрания собственников МКД от 15.06.2014.

Из этого следует, что ставка арендной платы изменена и является действительной на основании пункта 15.3 договора с момента подписания дополнительного соглашения, то есть с 01.03.2022.

Иное толкование условий договора и дополнительного соглашения к нему, при котором новый размер арендной платы подлежал бы применению с даты заключения договора противоречит, как целям и условиям договора аренды, так и интересам собственников МКД, установивших размер арендной платы решением общего собрания, к компетенции которого отнесены вопросы о сдаче в аренду общего имущества МКД.

По смыслу норм статей 606, 614 ГК РФ, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

Поскольку доказательств оплаты арендных платежей за 2022 год в сумме 84 000 руб. арендатором не представлено, позиция о наличии переплаты не имеет под собой правового обоснования, оснований для отказа во взыскании задолженности по договору аренды у суда не имелось.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции, принятое с нарушением норм материального права, подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 22.02.2024 по делу N А73-9011/2023 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стоматологический центр "Премьер" (ОГРН 1052740511911, ИНН 2722047989) в пользу товарищества собственников жилья "Стрела" (ОГРН 1042700201345, ИНН 2722044240) 84 000 руб., задолженности, государственную пошлину по иску 3 360 руб., по апелляционной жалобе - 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.Г. Брагина

Судьи

Ж.В. Жолондзь Н.Л. Коваленко