Приложение 1. Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства Москвы от 3 августа 2004 г. N 550-ПП в настоящее приложение внесены изменения

См. текст приложения в предыдущей редакции

Приложение 1
к постановлению Правительства Москвы
от 29 августа 2000 г. N 690

Комплексная городская программа
формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья

С изменениями и дополнениями от:

3 августа 2004 г.

ГАРАНТ:

О мерах по реализации настоящей Комплексной городской программы см. постановление Правительства Москвы от 19 ноября 2002 г. N 940-ПП

Введение

Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья (далее - Программа) разработана с целью дальнейшего развития самоуправления в жилищной сфере, повышения эффективности и качества жилищно-коммунального обслуживания.

Программа определяет важнейшие направления деятельности органов городской администрации и управ районов на период с 2000 по 2004 год, а также комплекс мероприятий начального этапа реализации Программы (2000-2001 годы) по формированию кондоминиумов, созданию условий, стимулирующих развитие рациональных форм управления ими, вовлечению домовладельцев в процесс управления собственностью.

Программа разработана с учетом имеющейся федеральной и городской законодательной базы в сфере жилищной политики и территориального самоуправления, основных направлений реформирования жилищно-коммунального хозяйства, предложений отраслевых и территориальных органов городской администрации, управ районов, товариществ собственников жилья (далее - ТСЖ).

Особенностью Программы является активизация деятельности и повышение ответственности управ районов и территориальных органов городской администрации по формированию кондоминиумов и созданию условий для образования и деятельности ТСЖ, обеспечение их экономической привлекательности, а также упорядочение работы городских ведомств по созданию нормативно-правовых, экономических, организационных и информационно-методических условий, содействующих данным процессам.

Приоритетными задачами Программы являются:

- формирование кондоминиумов на базе объектов существующей и перспективной застройки;

- привлечение собственников к управлению общим имуществом в кондоминиумах, повышение их заинтересованности в экономном расходовании средств и бережном отношении к жилищному фонду;

- развитие в городе рынка жилищно-коммунальных услуг и полный переход на договорные отношения в жилищном хозяйстве;

- снижение уровня бюджетного финансирования содержания жилищного фонда;

- обеспечение баланса интересов органов городской администрации и собственников помещений в кондоминиумах.

Программой предусмотрено поэтапное решение поставленных задач:

1-й этап рассчитан до конца 2001 года и включает комплекс мероприятий, осуществляемых органами городской администрации и управами районов в условиях ограниченных бюджетных средств, выделяемых на реализацию Программы.

2-й этап охватывает 2002 - 2004 годы и характеризуется апробацией на практике принятых на первом этапе мер и дальнейшим совершенствованием нормативно-правовой базы в сфере управления жилищным фондом.

I. Общая характеристика ситуации по формированию кондоминиумов, созданию и деятельности ТСЖ в Москве

В условиях реформирования жилищно-коммунальной сферы принципиальное значение имеет повышение роли собственников жилья, выступающих заказчиками на предоставление жилищно-коммунальных услуг, и участие их в управлении комплексами недвижимого имущества, развитие конкуренции в системе управления и обслуживания жилищного фонда.

В настоящее время в Москве в собственности граждан и юридических лиц находится более 52% от общего фонда жилья. Число жилых зданий, в которых зарегистрировано в собственности граждан и юридических лиц более 50% площади и в которых собственники обязаны выбрать способ управления, составляет более трети от общего количества многоквартирных жилых домов в городе.

Однако пока товарищества собственников образованы лишь в незначительной части этих домов. По состоянию на 01.06.2000 г. в городе зарегистрировано 402 товарищества, 132 товарищества получили свидетельство о регистрации кондоминиума. Лишь около 42% взяли в управление земельно-имущественные комплексы, на базе которых они созданы.

Такая ситуация ведет к снижению качества содержания жилищного фонда, отрицательно сказывается на его сохранности. Поэтому создание условий заинтересованности владельцев квартир в создании товариществ собственников жилья и последующем принятии ими жилых домов в управление, всесторонняя поддержка этого процесса со стороны местных властей является приоритетной задачей Правительства Москвы.

Количество созданных ТСЖ и сформированных кондоминиумов в административных округах отражено в таблице 1.

Распределение товариществ на территории города характеризуется неравномерностью, сосредоточением трети из них в Центральном административном округе, что связано с особенностями жилищного фонда данного округа, а также результатом целенаправленной работы, проводимой в округе по передаче домовладельцам в управление принадлежащего им имущества.

Таблица 1

Количество созданных ТСЖ и сформированных кондоминиумов в административных округах (по состоянию на 1 июня 2000 года)

Администр. округ	ЦАО	САО	СЗАО	ЗАО	ЮЗАО	ЮАО	ЮВАО	ВАО	СВАО	Зел	Всего
Количество домов, где >50% жилой площади в частной собст-ти	2222	1540	869	1155	1350	928	815	1506	1229	122	11736
Количество зарегистрированных ТСЖ (в домах сложившейся и перспек. застройки)	146	10	36	46	41	6	73	17	26	1	402
Количество домов, в которых зарегистрированы ТСЖ	157	13	54	57	49	6	79	19	31	1	466
Отношение (%) количества домов, где зарегистрированы ТСЖ к количеству домов, где >50% жилой площади находится в частной собственности	7,1	0,8	6,2	4,9	3,6	0,6	9,7	1,3	2,5	0,8	3,97*
Кол-во зарегистрированных кондоминиумов	40	3	12	9	27	2	33	1	4	1	132
Количество домов, переданных в управление ТСЖ	54	8	22	14	11	6	31	11	14	1	172

* 3,97% - средний процент количества домов, где зарегистрированы ТСЖ, по отношению к количеству домов, где > 50% жилой площади находится в частной собственности

Проведенный по заказу Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы социологический опрос* показал, что состоянием дома и подъезда, а также работой технических систем и инженерных коммуникаций, уборкой в подъезде, вывозом мусора с придомовой территории удовлетворены, в основном, жители домов, которые создали товарищества собственников жилья. В этих домах более эффективно решаются задачи безопасного и удобного проживания граждан, обеспечивается контроль за состоянием дома и придомовой территории, рационально используется общее имущество, создаются условия, способствующие снижению затрат на техническое обслуживание и коммунальные услуги.

В последнее время наблюдается некоторый рост активности в создании товариществ собственников жилья. Он является прежде всего следствием предпринимаемых Правительством города мер по созданию товариществ в новостройках.

Причины, сдерживающие процесс формирования кондоминиумов и создания ТСЖ, можно разделить на две основные группы - объективные и субъективные.

Объективные факторы связаны с экономической ситуацией в городе, со сложившейся структурой жилищного фонда и его состоянием. В их числе в первую очередь необходимо отметить:

- значительный недоремонт жилищного фонда;

- отсутствие системы накопления финансовых средств на ремонт жилищного фонда и гарантий, что капитальный ремонт будет проведен после передачи кондоминиума в управление ТСЖ;

- ограниченность бюджетных средств, направляемых на содержание и ремонт жилищного фонда.

Указанные причины не способствуют созданию благоприятных экономических условий для рентабельной работы ТСЖ.

Субъективными факторами, тормозящими развитие самоуправления населения, являются старый, традиционный подход городской администрации к управлению жилищным фондом, а также менталитет населения.

Не преодолена инерционность мышления части ответственных работников органов исполнительной власти и управления всех уровней, связанная с неверием в возможность домовладельцев управлять жилыми домами, а также моральная неготовность большинства жителей многоквартирных домов самостоятельно управлять своей собственностью и их убежденность, что эта обязанность целиком лежит на государстве.

Комплексное рассмотрение действующих нормативно-правовых актов РФ и Москвы, регулирующих создание, деятельность ТСЖ и формирование кондоминиумов и обязывающих городские органы участвовать в этом процессе, выявило имеющиеся противоречия и необходимость создания действенных организационных механизмов поддержки процессов создания и деятельности ТСЖ.

Существующая практика создания ТСЖ в городе предусматривает предварительную регистрацию товарищества, как юридического лица, с последующим закреплением (регистрацией) кондоминиума. При таком подходе за товариществом закрепляется земельно-имущественный комплекс, сформированный без предварительного учета и оценки возможности использования и эффективной эксплуатации объектов кондоминиума.

Несмотря на усилия городских органов по упрощению процедуры формирования и передачи кондоминиума в управление ТСЖ, она зачастую затягивается на 5 - 8 месяцев и требует значительных финансовых затрат со стороны домовладельцев.

Имеются различия в законодательстве Российской Федерации и г. Москвы относительно прав на земельный участок, входящий в состав кондоминиума. Московское законодательство не содержит норм, позволяющих домовладельцам в соответствии с Законом Российской Федерации "О товариществах собственников жилья" требовать передачи им земельного участка бесплатно в общую долевую собственность.

В городе не проведено межевание территорий до уровня домовладений. Это часто затрудняет определение границ земельного участка кондоминиума. Отсутствует методика расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, применительная к особенностям территории г.Москвы.

Имеются диспропорции в оплате за землепользование. В кондоминиумах, управляемых ТСЖ, на собственников квартир возлагается обязанность по уплате за землю, а в жилищном фонде при иной форме управления, земельные платежи с собственников квартир не взимаются (или взимаются далеко не везде).

В последние годы отмечается существенная недостаточность обеспечения финансированием расходов по содержанию и ремонту жилищного фонда.

Большая часть населения оплачивает менее 12% фактической стоимости услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, поэтому особое значение имеет вопрос финансового обеспечения.

В результате сравнительного анализа финансово-экономической деятельности дирекций единого заказчика и товариществ собственников жилья выявлены диспропорции в бюджетном финансировании ТСЖ по сравнению с ДЕЗ.

В сметах расходов целевых бюджетных фондов развития территорий округов и районов г.Москвы предусмотрены расходы на капитальный ремонт жилищного фонда. Однако, не предусмотрено выделение этих средств для домов, находящихся в управлении ТСЖ и созданных на базе бывшего муниципального фонда (т.е. если дом передан в управление товариществу, то средства на капитальный ремонт на практике не выделяются).

Не отработан механизм перечисления бюджетных средств в установленных объемах непосредственно товариществам. Это приводит зачастую к длительным задержкам перечисления средств.

Не разработана типовая методика составления хозяйственно-финансового плана (бизнес-плана) технической эксплуатации земельно-имущественного комплекса в составе кондоминиума, необходимого как товариществу для планирования деятельности в соответствии с нормами и правилами эксплуатации и содержания жилых домов, так и инициативной группе по созданию ТСЖ в целях определения экономической целесообразности создания товарищества.

Деятельность товариществ собственников жилья происходит в условиях нестабильной экономики при отсутствии механизма накопления амортизационных отчислений, которые должны вестись в течение всего срока службы дома и быть использованы к тому времени, когда дом достигнет предельного износа, на строительство нового дома или восстановление (если это будет возможно) старого.

Товарищества собственников жилья вынуждены брать в управление дома с большим физическим износом, что является результатом постоянного недофинансирования и недоремонта за весь период их эксплуатации.

Существующая до настоящего времени система управления жилищным фондом и его финансирования была обусловлена государственной формой собственности на жилье. С появлением частной формы собственности на жилье законодательством закреплены обязанности собственника жилья по его надлежащему содержанию и ремонту. Однако, пока еще не создана необходимая нормативно-правовая и организационная инфраструктура для полноценной реализации прав и обязанностей собственников жилья и их объединений. В частности, в условиях значительного недофинансирования технической эксплуатации жилых домов, собственники жилья не информируются как о самом недофинансировании и его размере, так и о том, к каким последствиям для их собственности может привести недофинансирование, а именно: уменьшение рыночной стоимости жилья, ветхость, аварийность здания и, как следствие, принудительное отселение, а также - об отсутствии государственного механизма накопления средств на капитальный ремонт и полное восстановление жилых домов. Большинство собственников жилья, как показал опрос, полагает, что в оплату за техническое обслуживание также входит оплата и за капитальный ремонт, о необходимости амортизационных отчислений знают далеко немногие.

Переход на 100% оплату жилищно-коммунальных услуг (в соответствии с задачами жилищно-коммунальной реформы) подразумевает перенос бремени расходов на собственников жилья не только за техническое обслуживание, но и за капитальный ремонт и полное восстановление жилых домов. Однако, при этом отсутствует доступная и объективная информация о размерах необходимых затрат на техническое обслуживание и ремонт жилых домов, о размерах недофинансирования, а также о необходимости накопления каждым собственником жилья средств на капитальный ремонт и полное восстановление жилого дома.

В соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (статья 16) за государством сохраняется обязанность производить капитальный ремонт в домах, которые требовали капитального ремонта на момент приватизации жилья. Данные положения закона могут быть основой для принятия решений об изыскании источников финансирования ТСЖ и создания механизма накопления средств на ремонт и восстановление жилых домов.

Не урегулированы на практике вопросы передачи товариществам в управление объектов нежилого фонда, находящихся в городской собственности и входящих в состав кондоминиума. Многие ТСЖ не могут получить информацию об арендаторах нежилых помещений, находящихся в границах кондоминиума и, следовательно, не имеют возможности, вступить с ними в договорные отношения по вопросам содержания общего имущества.

Товариществам не выделяются нежилые помещения для ведения уставной, хозяйственной деятельности по эксплуатации и техническому содержанию жилых домов. Отсутствуют нормативы предоставления помещений в кондоминиумах для работы с населением, размещения управленческого и обслуживающего персонала, складирования инструментов, материалов, инвентаря.

Существующая практика деятельности товариществ показывает, что многие из них не реализуют предоставленное им Законом право на управление кондоминиумом, оставляют его в управлении дирекций единого заказчика и не осуществляют в полной мере контроль за использованием выделенных средств на эксплуатацию и обслуживание принадлежащего им имущества.

В городе практически отсутствует конкурентная среда в сфере управления и эксплуатации жилья. Рынок профессиональных управляющих в области эксплуатации и обслуживания жилищного фонда, готовых предложить свои услуги, не создан. Недостаточно количество специалистов, которые знают технологии эффективного управления кондоминиумами, эксплуатации здания и способны разработать технический и финансово-экономический планы организации работ, обеспечить контроль за их выполнением.

Имеются негативные факторы при создании кондоминиумов в домах-новостройках, построенных за счет внебюджетных фондов г.Москвы.

Большая часть квартир в доме-новостройке продается в частную собственность, а другая находится в муниципальном фонде и передается по договору найма гражданам. Данная ситуация вызывает диспропорции в оплате за техническое обслуживание частного и муниципального жилья, что является одной из причин конфликтных ситуаций в кондоминиумах-новостройках, приводящая иногда к ликвидации ТСЖ.

Создание кондоминиумов в домах-новостройках, встроенных в существующую жилую застройку, значительно усложняет и удорожает управление ими, так как невозможно четко установить границы кондоминиума ввиду наличия общей социальной и инженерной инфраструктуры в пределах конкретной жилой застройки.

Решения о продаже нежилых помещений в жилых домах, построенных за счет городского внебюджетного фонда, принимаются без учета их проектного назначения (например, помещений для организации культурно-спортивной и досуговой работы с детьми и взрослым населением). Произвольная продажа социально-значимых объектов и нежилых помещений в таких домах приводит к нарушению строительных норм и правил, дисбалансу учреждений обслуживания населения по отношению к объектам торговли и офисам и, как следствие, ухудшает условия внешкольного воспитания и досуга детей, порождает негативные настроения у жителей к идее кондоминиумов, а также затрудняет выполнение городских распорядительных документов, направленных на создание ТСЖ. Товарищество утрачивает возможность разместить свою эксплуатирующую службу. В конечном итоге жители пишут жалобы, проводят собрание и ликвидируют ТСЖ.

При проектировании жилых кварталов и жилых комплексов не закладываются основы для последующего создания кондоминиумов в компактно расположенных жилых домах, имеющих общую инженерную, социальную и иную инфраструктуру с возможностью предоставления в кондоминиуме широкого комплекса не только жилищно-коммунальных, но и социально-бытовых услуг.

В должной мере москвичи не получают информацию о целях и задачах, решаемых ТСЖ, порядке их создания.

Отмечается несбалансированность действий органов городской администрации и управ районов в рамках отведенных им компетенций по оказанию содействия в развитии рациональных форм управления жилищным фондом. Как показывают собеседования со специалистами управ районов и префектур административных округов, они слабо ориентируются в методах работы с населением, не воспринимают преимущества самоуправленческих начал в управлении жилищным фондом, некомпетентно ведут разъяснительную и информационную работу, способную вызвать заинтересованность и инициативу жителей - собственников жилья в создании объединений.

В городе пока не создана четкая система учета и отслеживания процессов создания ТСЖ, формирования кондоминиумов, передачи их в управление товариществам.

Выявленные причины, сдерживающие процесс формирования кондоминиумов и создания ТСЖ, послужили основанием для определения приоритетных направлений данной Программы.

------------------------------

* Опрос проведен Центром содействия жилищной реформе и Национальным институтом социально-психологических исследований

II. Основные принципы и приоритетные направления совершенствования процесса формирования кондоминиумов и создания ТСЖ в г. Москве

Необходимость развития самоуправления населения в жилищной сфере потребовала разработки единой городской политики в содействии процессам формирования кондоминиумов, создания и деятельности товариществ собственников жилья.

В ее основе:

2.1. Повышение роли и ответственности территориальных органов городской администрации и управ районов в формировании кондоминиумов, создании и обеспечении деятельности товариществ собственников жилья.

Должна быть обеспечена разработка и реализация специальных программ на уровне административных округов и районов.

Отраслевые органы городской администрации должны оказывать управам районов и территориальным органам городской администрации помощь:

- в обучении их сотрудников, членов правлений ТСЖ, профессиональных управляющих жилищным фондом, бухгалтеров;

- в развертывании агитационной работы и информировании в средствах массовой информации населения о существующей нормативной базе и положительном опыте деятельности ТСЖ.

2.2. Совершенствование организационной структуры взаимодействия управ районов, отраслевых и территориальных органов городской администрации, товариществ собственников жилья и их объединений.

Предусматривается создание в префектурах и управах районов специальных структур, организующих и осуществляющих деятельность по формированию кондоминиумов, образованию и поддержке ТСЖ, консультативно-информационных центров, методических кабинетов по обмену опытом деятельности товариществ.

Координация действий участников Программы осуществляется на двух уровнях: Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы - Координационный совет при Мэре Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере.

В состав Координационного совета включаются депутаты Московской городской Думы, руководители отраслевых и территориальных органов городской администрации, управ районов, объединений домовладельцев.

В качестве рабочего органа Координационного совета, осуществляющего контроль хода реализации Программы, а также для решения практических задач, связанных с организацией управления кондоминиумами, оказанием экономического и юридического содействия товариществам собственников жилья, создания системы предоставления услуг в жилищной сфере, создается Центр содействия управлению кондоминиумами.

2.3. Установление в г. Москве нового порядка реализации Закона РФ "О товариществах собственников жилья", который предусматривает первоочередность формирования органами городской администрации земельно-имущественных комплексов в сложившейся жилой застройке города с последующим образованием ТСЖ и передачей комплекса ему в управление.

Решение о подготовке документов по жилым домам, в настоящее время находящимся в управлении муниципальных (государственных) жилищных организаций, с целью формирования на их базе кондоминиумов принимается префектурами административных округов по представлению глав управ районов, или по инициативе самих домовладельцев после принятия ими решения о способе управления кондоминиумом.

Префектуры административных округов ежегодно утверждают перечень домов, в которых в частной собственности находится более 50% площади и имеются социальные и технико-экономические предпосылки для передачи кондоминиумов в управление домовладельцам.

В приоритетном порядке в перечень включаются дома, в которых домовладельцы зарегистрировали ТСЖ или начали процесс его создания, а также дома ЖК и ЖСК.

Данный перечень является основанием для оформления заявок на проведение работ по определению земельных участков и формированию технических паспортов кондоминиумов.

Порядок финансирования работ, связанных с подготовкой документов для формирования кондоминиумов, утверждается Правительством Москвы.

ГАРАНТ:

О финансовом обеспечении работ, связанных с формированием комплексов недвижимого имущества в многоквартирных домах, и обучения граждан, участвующих в управлении многоквартирными домами см. постановление Правительства Москвы от 4 июля 2006 г. N 464-ПП

По объектам перспективной застройки, в которых помещения предназначены для продажи физическим и юридическим лицам, функции заявителя на подготовку этих документов возлагаются на заказчика (застройщика), осуществляющего строительство, или на уполномоченную им организацию.

2.4. Введение в г. Москве технического учета кондоминиумов и использование данных учетных сведений для регистрации прав домовладельцев на объекты, помещения, земельный участок в кондоминиуме.

Сведения о кондоминиуме, занесенные в специальный реестр БТИ, являются основанием возникновения учетного объекта - кондоминиума как единого комплекса в фиксированном составе, установленных границах земельного участка и с указанием функционального назначения помещений, строений, домов, входящих в состав этого комплекса.

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на основании данных БТИ производит в установленном федеральными органами порядке запись в Едином государственном реестре прав, что здания, сооружения и земельный участок входят в состав конкретного кондоминиума.

2.5. Создание благоприятных организационно-экономических условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья.

Программой предусматривается:

- совершенствование системы финансирования ТСЖ и оптимизация финансовых потоков в целях наиболее рационального финансирования деятельности по техническому обслуживанию и ремонту кондоминиумов;

- расширение источников и обеспечение устойчивости финансирования технической эксплуатации и ремонта кондоминиумов с постепенным переходом в режим самофинансирования с исключением бюджетных дотаций;

- создание нормативов и методики расчета затрат на техническую эксплуатацию кондоминиумов;

- стимулирование хозяйственно-коммерческой деятельности ТСЖ, ЖК и ЖСК путем предоставления широкого спектра льгот при использовании объектов общей долевой собственности и земельных участков;

- создание механизма накопления амортизационных отчислений с жилищного фонда и отчислений на капитальный ремонт жилых домов;

- проведение широкомасштабной информационно-разъяснительной работы среди собственников жилья о нормативной стоимости технической эксплуатации жилых домов, о необходимости накопления средств на капитальный ремонт и полное восстановление жилого дома;

- передача ТСЖ в управление нежилых помещений для организации деятельности товариществ, а также льготная продажа нежилого фонда.

При наличии в кондоминиуме собственности г. Москвы уполномоченным представителем собственника в товариществе по жилым помещениям является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в лице сотрудников Управлений муниципального жилья административных округов, а по объектам нежилого фонда Департамент имущества города Москвы в лице сотрудников его территориальных агентств.

Для получения и/или накопления товариществами финансовых средств на проведение капитального ремонта, реконструкции объектов кондоминиума предусматривается:

- образование специального фонда, обеспечивающего гарантию займов, предоставляемых финансовыми структурами, готовыми инвестировать средства в капитальный ремонт и реконструкцию объектов кондоминиума;

- участие города и других собственников в финансировании работ пропорционально доле их имущества в кондоминиуме.

Сокращение расходов на содержание домов, управляемых ТСЖ, обеспечивается внедрением в приоритетном порядке ресурсосберегающих проектов, предусматривающих:

- возможность контроля за фактическим потреблением ресурсов (установка приборов учета на дом, секцию, квартиру) с развитием базы для их обслуживания, ремонта и проверки:

- применение высокоэффективных технологий по обслуживанию дома (механизированная уборка, утилизация отходов и т.д.);

- централизацию бухгалтерских внутренних и внешних расчетов.

2.6. Развитие конкурентной среды и договорных отношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных и управленческих услуг, подготовка специалистов - управляющих домами.

Обеспечивается создание условий для деятельности профессиональных управляющих компаний, которым ТСЖ могут передавать функции (часть функций) по управлению кондоминиумами.

Наличие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда способствует повышению эффективности выполнения различных ремесленных работ и развитию малого бизнеса в этой сфере услуг. В конечном счете, у управляющей организации появляется реальная возможность выбрать подрядчика для выполнения тех или иных работ с наилучшим соотношением цены и качества.

Внедрение системы договорных отношений создает, с одной стороны, экономическую заинтересованность в эффективном управлении жилищным фондом, с другой стороны - условия для контроля количества и качества предоставляемых услуг и выполняемых работ, а также позволяет корректировать стоимость работ и услуг в зависимости от качества их предоставления.

Для успешного становления профессионального управления недвижимостью предъявляются определенные требования и к уполномоченной городом службе заказчика, которая, будучи балансодержателем жилищного фонда г. Москвы, отвечает перед собственником и населением за предоставление жилищно-коммунальных услуг.

Ее предприятия должны:

- создаваться как хозяйствующие субъекты;

- выполнять работы по управлению жилищным фондом г. Москвы на основании договоров с управами районов (или префектурами), а по управлению жилищным фондом, находящимся в другой форме собственности - на основании договоров с собственниками или уполномоченными ими представителями;

- иметь право на заключение договоров с другими хозяйствующими субъектами, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги;

- финансироваться, исходя из стоимости жилищно-коммунальных услуг, и иметь стимулы к снижению их стоимости и повышению качества.

Наряду со становлением предприятий службы заказчика рынок услуг по управлению жилой недвижимостью, в том числе муниципальной, должен быть открыт для частного бизнеса.

2.7. Совершенствование политики формирования кондоминиумов и создания ТСЖ на базе объектов перспективной застройки.

Предусматривается создание нормативно-правовых актов, требующих при проектировании и строительстве создания служебных помещений для размещения управленческого и обслуживающего персонала будущего ТСЖ, хранения материалов и инвентаря для технического обслуживания и ремонта кондоминиумов. Стоимость строительства этих помещений необходимо включать в стоимость продаваемых жилых и нежилых помещений и присваивать им статус объектов общей долевой собственности.

2.8. Дальнейшее совершенствование нормативно-правовой базы.

Основной концепцией совершенствования нормативно-правовой базы в сфере ТСЖ является:

- поэтапная взаимная адаптация ТСЖ и существующей системы управления;

- корректировка и доведение нормативно-правовых и распорядительных актов до состояния, пригодного к практическому применению на территориях.

Предусматривается разработка Закона г.Москвы "О самоуправлении в жилищной сфере", документов по упорядочению земельных отношений, в том числе по определению земельных участков кондоминиумов и межеванию территорий микрорайонов (кварталов), а также использованию объектов нежилого фонда в кондоминиумах. Разработке подлежат примерные формы, удостоверяющие право домовладельцев на земельный участок или долю в праве, порядок расчета земельных платежей и принципы их взимания с различных категорий домовладельцев.

III. Функции управ районов, территориальных и отраслевых органов городской администрации по реализации Программы

3.1. Управы районов:

- разрабатывают и реализуют соответствующие районные программы;

- представляют префектуре административного округа на утверждение перечни домов, в которых имеются технико-экономические и социальные предпосылки для формирования на их базе кондоминиумов;

- заключают с АПУ административного округа договоры на подготовку заключений по земельным участкам, к которым относятся дома, включенные в перечни;

- составляют общее описание кондоминиумов, представляют их на рассмотрение Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда и утверждение его префектом;

- оформляют заявки на подготовку технических паспортов кондоминиумов в территориальном органе БТИ;

- утверждают заявки на подготовку документов для оформления товариществами права аренды сверхнормативного земельного участка;

- организуют информационную, разъяснительную и агитационную работу среди собственников помещений о преимуществах существующих форм самоуправления, а также проведение общих собраний домовладельцев по выбору способа управления кондоминиумом;

ГАРАНТ:

См. Методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденные распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23 августа 2005 г. N 393

- оказывают содействие инициативным группам в регистрации и создании ТСЖ;

- предлагают домовладельцам уполномоченную городом службу заказчика, если решение о создании ТСЖ ими не принято;

- при необходимости помогают ТСЖ в подборе управляющего или управляющей организации любой организационно-правовой формы;

- передают технический паспорт кондоминиума товариществу собственников жилья или уполномоченной городом службе заказчика, заключившей с домовладельцами договор и получившей полномочия домовладельцев оформить их права на земельный участок.

3.2. Префектуры административных округов:

- обеспечивают реализацию программы на территорию округа;

- разрабатывают и реализуют соответствующие окружные программы, обеспечивают их финансирование;

- по предложениям глав управ районов утверждают перечень домов, в которых имеются технико-экономические и социальные предпосылки для передачи их в управление собственникам помещений;

- выпускают распоряжения о проведении управами районов разъяснительной и организационной работы с населением в домах, включенных в утвержденный перечень, и подготовке технических паспортов кондоминиумов, формируемых на базе этих домов;

- утверждают общее описание кондоминиумов;

- координируют работу окружных служб, управ районов и специального окружного подразделения по финансово-экономическому и юридическому содействию ТСЖ;

- формируют планы капитального ремонта жилой и нежилой площади, входящей в кондоминиумы.

3.3. Координационный совет при Мэре Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере:

- формирует единую городскую политику по развитию самоуправления в жилищной сфере, рассматривает и утверждает способы ее реализации;

- координирует работу городских структур по развитию самоуправления в жилищной сфере, заслушивает ежеквартально отчеты префектур административных округов;

- контролирует ход реализации Программы, рассматривает возникающие вопросы и принимает необходимые решения;

- устраняет разногласия городских органов управления, возникающие при реализации Программы.

3.4. Центр содействия управлению кондоминиумами:

- является рабочим органом Координационного совета при Мэре Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере;

- участвует в формировании кондоминиумов и подготовке предложений по управлению ими на основании договоров с управами районов или территориальными органами городской администрации, частными застройщиками;

- оказывает услуги инициативным группам домовладельцев по подготовке уставных и регистрационных документов, составлению бизнес-планов;

- оказывает услуги ТСЖ по ведению бухгалтерского учета и финансовой отчетности;

- осуществляет юридическую, экономическую, организационную и другую консультационную деятельность;

- обучает профессиональных управляющих жилищным фондом, председателей ТСЖ, бухгалтеров;

- организует конкурсы управляющих компаний;

- подготавливает и распространяет методические материалы;

- разрабатывает концепции и программы в сфере управления жилищным фондом, находящимся в общей долевой собственности граждан и юридических лиц;

- подготавливает и проводит семинары и конференции по проблемам формирования кондоминиумов, образования и деятельности ТСЖ;

- организует рекламу, пропагандирует и пр.;

- формирует специальный фонд, обеспечивающий гарантию займов, предоставляемых финансовыми структурами, готовыми инвестировать средства в капитальный ремонт и реконструкцию объектов кондоминиума;

- совместно с префектурами создает свои территориальные подразделения.

3.5. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы:

- готовит предложения по развитию самоуправления в жилищной сфере для рассмотрения на Координационном Совете при Мэре;

- совершенствует систему организационно-финансового обеспечения управления кондоминиумами;

- взаимодействует с ТСЖ, с жилищными ассоциациями и движениями, оказывает им практическую помощь в работе;

- организует учебу председателей ТСЖ, профессиональных управляющих кондоминиумами;

- организует деятельность Центра содействия управлению кондоминиумами;

3.6. Департамент экономической политики и развития города Москвы:

- участвует в разработке, совершенствовании и реализации системы предоставления бюджетных дотаций на содержание ТСЖ.

3.7. Департамент имущества города Москвы:

- обеспечивает передачу в управление ТСЖ объектов нежилого фонда, являющихся собственностью г. Москвы;

- осуществляет по заявкам ТСЖ продажу нежилых помещений в домах, входящих в состав кондоминиумов;

- представляет ТСЖ (по запросам), управляющим кондоминиумами, сведения, касающиеся договоров аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления, безвозмездного пользования нежилых помещений, находящихся в государственной собственности г. Москвы;

3.8. Департамент земельных ресурсов города Москвы (ТОРЗы административных округов):

- по Заключениям АПУ административных округов отражает земельные участки кондоминиумов в государственном земельном кадастре;

- оформляет договоры аренды и решения о передаче домовладельцам земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование.

3.9. Департамент финансов города Москвы:

- осуществляет дотационное финансирование ТСЖ (через территориальные финансовые органы или др. уполномоченные организации) с учетом городской доли доходов от аренды нежилых помещений, входящих в состав кондоминиумов и являющихся собственностью города.

3.10. Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы:

- готовит предложения по формированию кондоминиумов, исходя из замкнутости инженерных сетей домовладений;

- разрабатывает проекты ресурсосбережения для фонда ТСЖ.

3.11. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы:

- регистрирует права домовладельцев на помещения и земельный участок в кондоминиуме;

- предоставляет сведения по собственникам, арендаторам и иным пользователям нежилых помещений в составе кондоминиума.

3.12. МосгорБТИ:

- осуществляет технический учет кондоминиумов;

- по заявкам управ районов, на основании заключений по земельным участкам и общих описаний кондоминиумов, утвержденных префектурой административного округа, формирует их технические паспорта;

- выдает паспортную информацию на строения, сооружения и отдельные помещения в кондоминиуме, в т.ч. поэтажные планы и экспликации, технические паспорта на строения.

3.13. Москомархитектура:

- разрабатывает проекты межевания жилых микрорайонов (кварталов);

- готовит Заключения по земельным участкам кондоминиумов для оформления имущественных и земельных отношений. Указывает градостроительные требования по использованию участков.

3.14. Московская лицензионная палата:

- осуществляют лицензирование деятельности юридических и физических лиц по управлению кондоминиумами.

3.15. Департамент территориальных органов исполнительной власти города Москвы:

- разрабатывает рекомендации и оказывает методическую помощь префектурам, управам районов по работе с населением, ТСЖ;

- осуществляет контроль за деятельностью Управ по реализации районных программ;

- организует информирование населения о преимуществах самоуправления граждан в жилищной сфере, распространение опыта ТСЖ, добившихся положительных результатов.

3.16. Московская регистрационная палата:

- осуществляет регистрацию ТСЖ как юридических лиц, а также изменений и дополнений в учредительные документы образованных товариществ собственников жилья;

- направляет сведения о регистрации образованных товариществ собственников жилья в Государственную налоговую инспекцию, банк, фонды: занятости населения, социального страхования, пенсионный, обязательного медицинского страхования.

3.17. ГУП "Мосжилкомплекс":

- содействует регистрации кондоминиумов и созданию ТСЖ на объектах, финансируемых Департаментом внебюджетной политики строительства города Москвы;

- обеспечивает управление и эксплуатацию указанных объектов.

3.18. ГУП "Жилкооперация":

- осуществляет финансирование расходов на возмещение убытков от эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении ТСЖ, в котором нет государственной собственности г.Москвы;

- осуществляет контроль за целевым использованием бюджетных средств.

3.19. Городской центр жилищных субсидий:

- возмещает товариществам собственников жилья убытки, связанные с предоставлением гражданам льгот и компенсаций по оплате жилищно-коммунальных услуг.

3.20. Дирекции единого заказчика:

- предоставляют ТСЖ сведения о нанимателях и арендаторах жилых помещений;

- осуществляют управление кондоминиумами на основании договоров с домовладельцами;

- по поручению домовладельцев представляют документы в Департамент земельных ресурсов города Москвы для оформления прав постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в кондоминиумах;

- осуществляют финансирование расходов на возмещение убытков от эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении ТСЖ.

3.21. Государственная жилищная инспекция г.Москвы:

- осуществляет контроль за соблюдением сроков передачи кондоминиумов в управление ТСЖ.

IV. План основных мероприятий 1-го этапа реализации Программы (2000-2001 годы)

N	Наименование мероприятий	Срок исполнения	Исполнители
I. Повышение роли и ответственности территориальных органов городской администрации и управ районов в формировании кондоминиумов, создании и обеспечении деятельности ТСЖ.
1.1.	Уточнение окружных и районных программ формирования кондоминиумов и создания ТСЖ в соответствии с Программой	IV кв. 2000 г.	Префектуры административных округов, главы управ районов
1.2.	Подготовка информационнометодических рекомендаций и инструкций для работников управ районов по формирования кондоминиумов, управления ими и организации ТСЖ	IV кв. 2000 г.	Департамент территориальных органов исполнительной власти города Москвы, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
II. Совершенствование организационной структуры взаимодействия управ районов, отраслевых и территориальных органов городской администрации и объединений домовладельцев
2.1.	Разработка Положения о Координационном Совете при Мэре Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере	IV кв. 2000 г.	Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Департамент территориальных органов исполнительной власти города Москвы
2.2.	Разработка предложений по созданию Центра содействия управлению кондоминиумами	IV кв. 2000 г.	Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
2.3.	Создание Центра содействия управлению кондоминиумами (название, организационноправовая форма и функции центра уточняются при разработке)	II кв. 2001 г.	Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
2.4.	Привлечение к работе с населением объединений ТСЖ	Постоянно	Префектуры административных округов, главы управ районов
2.5.	Проведение ежегодного Московского совещания-семинара председателей ТСЖ	Один раз в год	Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
2.6.	Пропаганда положительного опыта работы ТСЖ, разработка комплекта рекламно-разъяснительных и информационных брошюр по проблемам ТСЖ	Постоянно	Департамент территориальных органов исполнительной власти города Москвы, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, префектуры административных округов
2.7.	Разработка концепции информирования населения города о проблемах самоуправления	IV кв. 2000 г.	Комитет по телекоммуникациям и средствам массовой информации города Москвы
III. Установление в г.Москве нового порядка формирования кондоминиумов и передачи их в управление домовладельцам
3.1.	Подготовка территориальными органами городской администрации перечней домов, где имеются предпосылки создания ТСЖ и формирования кондоминиумов	Ежегодно до IV кв.	Главы управ районов, префектуры административных округов
3.2.	Подготовка по заявкам управ районов заключений по земельным участкам кондоминиумов, формируемых на базе домов, включенных в перечни (п.3.1.)	Согласно срокам, указанным в заявках	Москомархитектура (АПУ административных округов)
3.3.	Подготовка по заявкам управ районов технических паспортов кондоминиумов в соответствии с утвержденными перечными (п.3.1.), заключениями по земельным участкам и общими описаниями кондоминиумов, утвержденными префектурами администрации округов	Согласно срокам, указанным в заявках	МосгорБТИ (территориальные подразделения)
3.4.	Проведение разъяснительной работы и организация общих собраний домовладельцев по выбору способа управления кондоминиумами, содействие инициативным группам в регистрации ТСЖ	Согласно с графиком работы	Главы управ районов, префектуры административных округов (координация работы), управления муниципального жилья округов
IV. Введение в г.Москве технического учета кондоминиумов
4.1.	Разработка порядка технического учета кондоминиумов	Сентябрь 2000 г.	МосгорБТИ
4.2.	Осуществление технического учета кондоминиумов по заявкам управ районов	постоянно	МосгорБТИ
4.3.	Осуществление технического учета кондоминиумов, ранее зарегистрированных Москомрегистрацией	Октябрь 2000 г.	МосгорБТИ, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы
4.4.	Согласование порядка передачи сведений о сформированных кондоминиумах для внесения в Единый государственный реестр прав	Сентябрь 2000 г.	Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, МосгорБТИ, главы управ районов
V. Создание благоприятных организационно-экономических условий для деятельности товариществ собственников жилья
5.1.	Организация подготовки и издания сборника нормативнометодических документов по вопросам финансирования и организации работ, связанных с эксплуатацией жилищного фонда для практического использования товариществами собственников жилья	III кв. 2001 г.	Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Департамент экономической политики и развития города Москвы
5.2.	Проведение мониторинга в сфере формирования кондоминиумов, создания и деятельности ТСЖ с целью выявления и решения проблем	Постоянно	Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, префектуры административных округов
5.3.	Подготовка предложений по созданию специального фонда капитального ремонта объектов, входящих в состав кондоминиумов	IV кв. 2000 г.	Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Департамент экономической политики и развития города Москвы
5.4.	Содействие ТСЖ в установке приборов учета на дом, секцию, квартиру	Постоянно	Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, Департамент топливно-энергетического хозяйства города Москвы, префектуры административных округов
5.5.	Подготовка предложений по механизму экономического стимулирования ТСЖ за внедрение технологий, способствующих сбережению потребляемых жилищно-коммунальных услуг	I кв. 2001 г.	Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, Департамент топливно-энергетического хозяйства города Москвы, префектуры административных округов
5.6.	Подготовка предложений по разработке новых видов коммунальной техники и технологий, направленных на эффективное обслуживание имущественно-земельных комплексов	II кв. 2001 г.	Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, префектуры административных округов
VI. Развитие конкурентной среды в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг
6.1.	Проведение конкурсов по привлечению к управлению кондоминиумами частных компаний	Постоянно	Главы управ районов, префектуры административных округов (координация)
6.2.	Разработка реестра муниципальных и частных компаний по эксплуатации жилищного фонда, имеющих лицензию на осуществление данного вида работ	IV кв. 2000 г.	Московская лицензионная палата
VII. Совершенствование нормативно-правовой базы
7.1.	Разработка Закона города Москвы "О самоуправлении в жилищной сфере"	IV кв. 2000 г.	Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
7.2.	Разработка требований к проектированию жилых микрорайонов, учитывающих особенности формирования кондоминиумов совместно с земельными участками	IV кв. 2000 г.	Москомархитектура, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
7.3.	Разработка положения, регламентирующего порядок и условия передачи государственного и муниципального имущества (жилищного фонда) г.Москвы в управление организациям, управляющим жилищным фондом, в том числе жилищным и жилищно-строительным кооперативам и товариществам собственников жилья	IV кв. 2000 г.	Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Департамент экономической политики и развития города Москвы, Департамент имущесва города Москвы
7.4.	Подготовка Положения о разработке межевания территорий.	III кв. 2000 г.	Москомархитектура, Департамент земельных ресурсов города Москвы
7.5.	Подготовка обращения в Государственный комитет Российской Федерации по статистике об изменении формы отчетности по жилищному фонду с включением сведений о наличии кондоминиумов в жилищном фонде	IV кв. 2000 г.	Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Московский городской комитет государственной статистики