Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 июля 2011 г. N Ф02-2802/11 по делу N А10-4186/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Соколовой Л.М.,

судей: Воробьевой Н.М., Скубаева А.И.,

при ведении протокола судебного заседания в Федеральном арбитражном суде Восточно-Сибирского округа помощником судьи Командировой А.В.,

при участии в судебном заседании, проводимом в помещении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа по адресу: г. Иркутск, ул. Дзержинского, 36А, с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Бурятия, представителей, присутствующих в Арбитражном суде Республики Бурятия: гражданки, осуществляющей предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющей статус индивидуального предпринимателя, Челяпиной Валентины Ивановны - Дорошкевича Сергея Александровича (доверенность от 1 октября 2010 года), комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ - Камеруева Дмитрия Юрьевича (доверенность от 31 января 2011 года N 362),

рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 21 декабря 2010 года по делу N А10-4186/2009, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2011 года по тому же делу (суд первой инстанции: Орлов Э.Л.; апелляционный суд: Юдин С.И., Капустина Л.В., Клочкова Н.В.),

установил:

Гражданка, осуществляющая предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющая статус индивидуального предпринимателя, Челяпина Валентина Ивановна (ОГРН 304032301300130) (далее - индивидуальный предприниматель Челяпина В.И.) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ (ОГРН 1020300983340) (далее - комитет) об изменении проекта договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 165,2 кв.м, расположенного в подвале 5-этажного дома, по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Ключевская 30, путем принятия пункта 2.1 проекта договора в редакции: "Стоимость имущества составляет 1 006 000 рулей".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "НЭКС - независимая экспертиза собственности" (ОГРН 1020300910310) (далее - ООО "НЭКС").

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 21 декабря 2010 года исковые требования удовлетворены, в целях урегулирования разногласий, возникших между сторонами спора при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (спорное имущество), пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Стоимость имущества составляет (без учета капитального ремонта) 1 006 000 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость".

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2011 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 21 декабря 2010 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы просит проверить законность принятых по делу судебных актов в связи с неправильным применением норм материального права, а именно: статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Комитет считает законными требования истца, основанные на положениях вышеуказанного Федерального закона, поскольку индивидуальный предприниматель утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Как считает комитет, право передачи возникших при заключении договора разногласий на разрешение в арбитражный суд возникает после отклонения контрагентом протокола разногласий, либо после не получения извещения о результатах его рассмотрения. Оценка письму индивидуального предпринимателя от 19.05.2009 судом первой инстанции не дана. Между тем, указанный документ не может рассматриваться в качестве протокола разногласий к проекту договора купли-продажи, направленному ответчиком истцу для подписания.

11 июля 2011 года комитетом в адрес суда кассационной инстанции представлены дополнения к кассационной жалобе, индивидуальным предпринимателем - отзыв на кассационную жалобу, в которых истец возразил против ее доводов.

Присутствующие в судебном заседании представители сторон спора поддержали доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее соответственно.

ООО "НЭКС - независимая экспертиза собственности" о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений N N 10954, 10955), однако своего представителя в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направило, в связи с чем дело рассматривается в его отсутствие.

При рассмотрении дела Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 12 июля 2011 года до 11 часов 00 минут 18 июля 2011 года, о чем сделано публичное извещение, размещенное в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа www.fasvso.arbitr.ru.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального права и норм процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, 14 апреля 2009 года комитетом принято решение N 364 об осуществлении приватизации нежилого помещения с учетом преимущественного права арендатора, общей площадью 165,2 кв.м, расположенного в подвале 5-этажного дома по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Ключевская, 30.

На основании отчета об оценке от 01.04.209 N 131 объекта приватизации определена его нормативная стоимость - 2 662 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость.

На момент принятия решения о приватизации объекта арендатором имущества по договору аренды от 08.04.2004, заключенному с комитетом (арендодатель), являлся индивидуальный предприниматель Челяпина В.И.

Комитетом проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения направлен в адрес индивидуального предпринимателя письмом от 21.04.2009 N 1910, содержащим предложение о реализации имущества арендатору.

В мае 2009 года индивидуальный предприниматель обратился к комитету с просьбой о зачете в счет оплаты арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений - произведенного истцом в 1999 году капитального ремонта помещения.

Основанием для обращения индивидуального предпринимателя Челяпиной В.И. в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями послужил отказ комитета в удовлетворении просьбы истца.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 422, статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и исходил из того, что арендодатель при отчуждении указанного недвижимого имущества не должен включать в стоимость этого имущества стоимость неотделимых улучшений независимо от условий договора аренды. Кроме того судом установлено, что на дату направления истцу предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества (21.04.2009) рыночная стоимость спорного нежилого помещения (с учетом произведенного капитального ремонта помещения) составляла 1 006 000 рублей с учетом налога на добавленную стоимость.

Апелляционный суд с данными выводами суда первой инстанции согласился, указав на то, что истец не утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность, поскольку в таком приобретении ответчиком отказано истцу неправомерно.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает выводы арбитражных судов о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не основанными на подлежащих применению к спорным правоотношениям нормах материального права.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании названной статьи, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обосновывая заявленные требования, индивидуальный предприниматель Челяпина В.И. указал на то, что реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, установленное положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, просит зачесть в счет оплаты приобретаемого имущества стоимость произведенных неотделимых улучшений. Истец также ссылается на то, что заключение договора купли-продажи нежилого имущества по цене, указанной ответчиком в проекте договора, равноценно требованию повторной оплаты истцом стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемого имущества, что противоречит части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно указанной норме права стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции фактически пришел к выводу о завышении цены реализуемого имущества на стоимость произведенных истцом улучшений, в связи с чем пришел к выводу о возможности изменения пункта проекта договора купли-продажи, касающегося определения стоимости имущества, путем указания на меньшую стоимость спорного помещения.

Вместе с тем, указанные выводы арбитражного суда не соответствуют смыслу вышеприведенной нормы права, определяющей порядок оплаты приобретаемого арендатором государственного (муниципального) имущества, а не порядок определения его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 422 названного Кодекса установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При этом согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, стоимость арендуемого имущества, отчуждаемого субъектам малого и среднего предпринимательства, определяется на основании положений названного Федерального закона, и норма части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не может рассматриваться как устанавливающая условия, влияющие на определение конкретной стоимости такого имущества.

Исходя из изложенного, необоснованны требования истца об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи имущества в части определения стоимости имущества путем ее уменьшения на стоимость неотделимых улучшений.

Учитывая, что при рассмотрении настоящих исковых требований судом первой инстанции и апелляционным судом неправильно истолкована применительно к спорным правоотношениям часть 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что привело к принятию неправильного решения по делу, решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 21 декабря 2010 года по делу N А10-4186/2009 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2011 года по тому же делу подлежат отмене.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций установлены, арбитражный суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным принять новый судебный акт по делу об отказе в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Челяпиной В.И. о принятии пункта проекта договора купли-продажи в редакции истца.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 21 декабря 2010 года по делу N А10-4186/2009, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2011 года по тому же делу отменить.

В иске отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Судьи

Л.М. Соколова Н.М. Воробьева А.И. Скубаев