Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 июня 2013 г. N Ф02-1755/13 по делу N А33-10576/2012

г. Иркутск

7 июня 2013 г.

N А33-10576/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 7 июня 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зуева А.О.,

судей: Брюхановой Т.А., Воробьевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Новиковой С.В.,

судебное заседание проводится с использованием систем видеоконференц-связи Арбитражного суда Красноярского края и Арбитражного суда Республики Тыва,

при исполнении судебного поручения судьей Арбитражного суда Красноярского края Шуваевой Е.В., при ведении протокола совершения отдельного процессуального действия помощником Соколовой Е.М., в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, находясь в Арбитражном суде Красноярского края, принимает участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Азия-Центр" - Семенов Павел Гермагенович (доверенность от 22.05.2013),

при исполнении судебного поручения судьей Арбитражного суда Республики Тыва Ондар Ч.Ч., при ведении протокола совершения отдельного процессуального действия секретарем Дажы-Сегбе А.А., в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, находясь в Арбитражном суде Республики Тыва, принимают участие: гражданка Санникова Людмила Александровна (паспорт), представитель общества с ограниченной ответственностью "Саянское Загорье" - Конвиз Сергей Семенович (протокол внеочередного собрания участников ООО "Саянское Загорье" от 27.08.2011, выписка ЕГРюл),

находясь в Федеральном арбитражном суде Восточно-Сибирского округа в судебном заседании принимает участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Саянское Загорье" - Никифоров Евгений Константинович (доверенность от 01.08.2012),

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Саянское Загорье", Санниковой Людмилы Александровны на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 января 2013 года по делу N А33-10576/2012 Арбитражного суда Красноярского края (суд апелляционной инстанции: Гурова Т.С., Петровская О.В., Радзиховская В.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Азия-Центр" (ОГРН: 1022401132280, Красноярский край, Ермаковский район п. Танзыбей) (далее - ООО "Азия-Центр") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Саянское Загорье" (ОГРН: 1022401132302; Красноярский край, Ермаковский район п. Танзыбей) (далее - ООО "Саянское Загорье") о признании договора купли-продажи земельного участка от 11.01.1999 между Танзыбейской поселковой администрацией и ООО "Саянское Загорье" ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

К участию в деле в качестве второго ответчика привлечена администрация Танзыбейского сельсовета Ермаковского района Красноярского края; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена гражданка Санникова Людмила Александровна (далее - гражданка Санникова Л.А.).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27 октября 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 января 2013 года решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт о частичном удовлетворении иска. Договор купли-продажи земельного участка от 11.01.1999, заключенный между Танзыбейской поселковой администрацией и ООО "Саянское Загорье", признан недействительным. В применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка от 11.01.1999 отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Саянское Загорье" и гражданка Санникова Л.А. обратились в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых просят постановление Третьего арбитражного апелляционного суда отменить, решение Арбитражного суда Красноярского края оставить в силе.

По мнению гражданки Санниковой Л.А., суд не дал оценки существенному обстоятельству, имеющему значение для правильного рассмотрения дела: площадь приобретенного ею земельного участка превышает площадь земельного участка под зданием, принадлежащем истцу; срок исковой давности истцом пропущен.

Обжалуя постановление суда апелляционной инстанции, ООО "Саянское Загорье" указывает на то, что применительно к фактическим обстоятельствам дела спорный договор может быть признан недействительным только в отношении части земельного участка, находящейся под объектом недвижимости и необходимой для использования данного объекта.

В судебном заседании гражданка Санникова Людмила Александровна, представители ООО "Саянское Загорье" Конвиз С.С., Никифоров Е.К. поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, представитель ООО "Азия-Центр" Семенов П.Г. на доводы жалоб возразил, полагая их несостоятельными.

Администрация Танзыбейского сельсовета Ермаковского района Красноярского края о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещена надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направила, в связи с чем, дело рассматривается без их участия.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 23 мая 2013 года был объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 29 мая 2013 года, о чем было сделано публичное извещение, размещенное в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа www.fasvso.arbitr.ru.

После перерыва стороны участия в судебном заседании не приняли.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствие выводов Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами, 11.01.1999 между Танзыбейской поселковой администрацией (продавец) и ООО "Саянское Загорье" (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка, согласно пункту 1.1 которого продавец продал земельный участок, находящийся в ведении Танзыбейской поселковой администрации, для производственно-коммерческой деятельности площадью 2 270 кв.м, а покупатель приобрел упомянутый земельный участок площадью 2 270 кв.м для производственно-коммерческой деятельности согласно прилагаемого плана земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.2 договора покупатель осмотрел земельный участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель и принимает на себя ответственность за совершенные им любые действия, противоречащие законодательству Российской Федерации. В качестве неотъемлемой части договора к нему прилагается план земельного участка масштаба 1:1000 (пункт 5.1 договора).

Договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Ермаковского района 18.01.1999, ООО "Саянское Загорье" выдано свидетельство о праве собственности от 18.01.1999 серия РФ XXXIII 24:13 N 0554470 на земельный участок с кадастровым номером 24:13:300101:02, площадью 2 270 кв.м.

Согласно справке администрации Танзыбейского сельсовета Ермаковского района Красноярского края от 05.04.2011 N 916 и кадастровому паспорту от 29.03.2011 N 24ЗУ/11-41424 земельный участок, приобретенный ООО "Саянское Загорье" на основании договора купли-продажи земельного участка от 11.01.1999, имеет адрес: п. Танзыбей, ул. ДРП, 10 б, кадастровый номер 24:13:3001001:3 (предыдущий номер 24:13:3000101:02), площадь 2497 кв.м.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.06.2011 серии 24ЕК 052220 за ООО "Саянское Загорье" на основании договора купли-продажи земельного участка от 11.01.1999 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:13:3001001:3, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственно-коммерческой деятельности, общей площадью 2497 кв.м, по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, п. Танзыбей, ул. ДРП, д. 10 Б.

В отношении земельного участка общей площадью 2497 кв.м, кадастровый номер 24:13:3001001:3, расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, п. Танзыбей, ул. ДРП, д. 10 Б, между ООО "Саянское Загорье" (продавец) и Санникова Л.А. (покупатель) 31.05.2012 подписан договор купли-продажи N 3, право собственности Санниковой Л.А. на земельный участок с кадастровым номером 24:13:3001001:3 зарегистрировано в ЕГРП 21.06.2012.

Судами установлено, что на указанном земельном участке расположено здание, общей площадью 757,30 кв.м, принадлежащее ООО "Азия-Центр" на основании протокола общего собрания от 24.06.1996 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 28.01.2000 серии 24АМ N 004090).

Ссылаясь на то, что ООО "Азия-Центр" лишено возможности реализовать право на приватизацию земельного участка под принадлежащим ему нежилым зданием, истец обратился с настоящим иском в суд.

Рассматривая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 8, 153, пунктом 1 статьи 166, статьей 168, частью 1 статьи 181, статьями 425, 432, 433, 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", разъяснениями, содержащимися в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", содержащимися в пункте 32 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Признав, что с момента исполнения сделки срок исковой давности по требованию о признании недействительной ничтожной сделки пропущен, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.

Исходя из того, что требование истца относится к разновидности требований собственника об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые срок исковой давности не распространяется, Третий арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск частично, признав договор купли-продажи земельного участка от 11.01.1999 недействительным.

Установив, что на момент рассмотрения спора ответчик не владеет спорным земельным участком, суд апелляционной инстанции отказал в применении последствий недействительности договора купли-продажи.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационных жалоб, обсудив доводы жалоб, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения жалоб и отмены постановления Третьего арбитражного апелляционного суда, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

Истец, обращаясь в суд с настоящим иском, указал на то, что указанный договор купли-продажи земельного участка препятствует реализации права на приобретение в собственность земельного участка, ООО "Азия-Центр" являлось собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном участке на момент приобретения ООО "Саянское Загорье" спорного земельного участка.

Статьей 37 Земельного кодекса РСФСР (действовавшего в спорный период) установлено, что при переходе права собственности на строение, сооружение при передаче их другим предприятиям вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Как установлено судами, не момент приобретения ООО "Саянское Загорье" земельного участка на основании договора купли-продажи от 11.01.1999, ООО "Азия-Центр" являлось собственником расположенного на этом участке объекта недвижимости - столовой, переданного в уставный капитал истца 24.06.1996.

Право собственности ООО "Азия-Центр" на здание возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, не требовало государственной регистрации в ЕГРП.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Продажа спорного земельного участка осуществлена до вступления в законную силу Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" и Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.

В силу пункта 4.6 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденных Указом Президента РФ N 1535 от 22.07.1994 собственники приватизированных государственных (муниципальных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду.

В силу пункта 2 Указа Президента Российской Федерации от 16.05.1997 N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (действующего в спорный период) право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, в первую очередь имеют физические и юридические лица - собственники указанных объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 названого Указа N 485 объектом продажи, осуществляемой в соответствии с абзацем первым пункта 2 настоящего Указа, является земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды.

В случае отсутствия документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется в фактических границах, существовавших (существующих): под приватизированным предприятием - на дату утверждения плана приватизации; под зданиями, строениями, сооружениями, помещениями, объектами незавершенного строительства - на дату вступления в силу права собственности на объект недвижимости.

Как следует из пояснения сторон, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 11.01.1999 на этом участке находился только один капитальный объект недвижимости - двухэтажное здание столовой. В отношении указанного объекта ООО "Саянское Загорье" не могло не знать, что имущество на праве собственности ему не принадлежит.

При этом, то обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 11.01.1999 для администрации существовала неопределенность в том, кто является его собственником, не могло служить основанием для нарушения при заключении договора требований законодательства о приватизации, действующего в момент подписания договора.

Доказательств нахождения на момент подписания договора купли-продажи от 11.01.1999 на отчуждаемом в пользу ООО "Саянское Загорье" земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Саянское Загорье", в материалах настоящего дела не имеется.

Учитывая изложенное, ООО "Саянское Загорье" не обладало правом на приобретение земельного участка, минуя способы приватизации, установленные действовавшим на тот момент федеральным законодательством.

Отказывая в иске ООО "Азия-Центр" о признании ничтожной сделки купли-продажи земельного участка, суд перовой инстанции исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности, о применении которой заявил ответчик.

При этом суд первой инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснением, содержащимся в пункте 32 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому иск о признании недействительной ничтожной сделки может быть предъявлен в суд в срок, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вывод суда апелляционной инстанции о нераспространении в силу положений статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давности на заявленные требования является ошибочным, который в свою очередь не привел к принятию неправильного решения по делу.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196); течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200).

В порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 ГК Российской Федерации предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.

Следовательно, в рассматриваемом случае, для правильного установления момента исполнения сделки следует установить, когда имущество было фактически передано покупателю во владение.

Под владением понимается полное и исключительное (то есть, исключающее всех третьих лиц) фактическое господство над имуществом. Обычно это господство устанавливается с хозяйственной целью, поэтому владение осуществляется, как правило, тем, кто эксплуатирует имущество с коммерческой или потребительской целью. Владение требует усилий, затрат по охране имущества, поддержанию его в пригодном состоянии.

Таким образом, доказательством действительной передачи вещи и как следствие начала исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества являются обстоятельства, характеризующие фактически совершенные покупателем и продавцом действия непосредственно после заключения сделки направленные на вступление в господство над вещью, так и все последующие действия совершаемые покупателем в процессе его хозяйственной деятельности, связанные с эксплуатацией приобретённого недвижимого имущества. При этом, осмотр покупателем земельного участка и ознакомление с его количественными и качественными характеристиками сами по себе в отрыве от учета и характеристики последующих совершенных сторонами действий после подписания договора не могут свидетельствовать о факте передачи вещи и вступлении в господство над вещью, так как в первую очередь, являются элементами формирования воли покупателя на совершение сделки купли-продажи.

Однако, доказательств наступления факта действительной передачи спорного имущества от администрации к ответчику, вступления последнего в фактическое господство над земельным участком (основная часть которого находится под зданием столовой, принадлежащего истцу) и несения каких-либо эксплуатационных расходов по его содержанию в материалах дела не имеется.

В рассматриваемом случае, спорным земельным участком с 1996 года до настоящего времени фактически владело ООО "Азия-Центр", эксплуатируя его для ведения производственно-коммерческой деятельности в здании столовой. Поскольку в деле отсутствуют доказательства фактического исполнения сделки по купли-продажи земельного участка от администрации к ответчику, следовательно, срок исковой давности для предъявления настоящих исковых требований не истек.

Исходя из принципа соблюдения единства объекта недвижимости и земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости, с учетом конкретных обстоятельств дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ООО "Азия-Центр" права на приватизацию спорного земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости и правомерности частичного удовлетворения иска.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 января 2013 года по делу N А33-10576/2012 Арбитражного суда Красноярского края на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 января 2013 года по делу N А33-10576/2012 Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.О. Зуев

Судьи

Т.А. Брюханова Н.М. Воробьева