Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11 февраля 2014 г. N Ф02-6618/13 по делу N А33-13237/2012

г. Иркутск

11 февраля 2014 г.

N А33-13237/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 4 февраля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Зуева А.О.,

судей: Бурковой О.Н., Первушиной М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ниникиной В.С.,

судебное заседание проводится с использованием систем видеоконференц-связи, при исполнении судебного поручения судьей Арбитражного суда Красноярского края Севрюковой Н.И., при ведении протокола совершения отдельного процессуального действия помощником судьи Бацуниным Е.Г. и судьей Арбитражного суда Кемеровской области Переваловой О.И., при ведении протокола совершения отдельного процессуального действия помощником судьи Соловьевой Е.В.,

в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, находясь в Арбитражном суде Кемеровской области, принимает участие индивидуальный предприниматель Богданова Марина Владимировна и ее представитель - Чудков Павел Геннадьевич (доверенность от 20.09.2013),

представители лиц, участвующих в деле, в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа и Арбитражный суд Красноярского края в судебное заседание путем использования систем видеоконференц-связи не прибыли,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Богдановой Марины Владимировны на решение Арбитражного суда Красноярского края от 6 июня 2013 года по делу А33-13237/2012 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Петроченко Г.Г., суд апелляционной инстанции: Иванцова О.А., Борисов Г.Н., Колесникова Г.А.),

установил:

индивидуальный предприниматель Богданова Марина Владимировна (ОГРНИП: 311420513900038, г. Кемерово) (далее - индивидуальный предприниматель Богданова М.В.) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к закрытому акционерному обществу "РосЕвроДевелопмент - Красноярск" (ОГРН: 1042402654381, г. Красноярск) (далее - ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск") о признании незаконным расторжения договора аренды от 19.12.2011 N 471К-11ДДА, об обязании обеспечить доступ в помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая, 77, переданное по договору аренды от 19.12.2011 N 471К-11ДДА.

По ходатайству истца на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле привлечен второй ответчик - общество с ограниченной ответственностью "ГРОТ-Спорт" (ОГРН: 1022402651490) (далее - ООО "ГРОТ-Спорт").

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил: признать незаконным расторжение договора аренды от 19.12.2011 N 471 К-11-ДДА, заключенного между ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" и индивидуальным предпринимателем Богдановой М.В.; обязать ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" и ООО "Грот-Спорт" устранить препятствия в пользовании помещением N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв.м., являющееся частью здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, 77, переданным по договору аренды от 19.12.2011 N 471 К-11-ДДА, а именно: признать за индивидуальным предпринимателем Богдановой М.В. право пользования нежилым помещением N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв.м., являющееся частью здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, 77, на условиях договора аренды от 19.12.2011 N 471 К-11-ДДА, заключенного между ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" и индивидуальным предпринимателем Богдановой М.В.; обязать ООО "Грот-Спорт" освободить (прекратить пользоваться) нежилое помещение N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв. м., являющееся частью здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, 77; обязать ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" передать свободным индивидуальному предпринимателю Богдановой М.В. на условиях договора аренды N 471 К-11-ДДА от 19.12.2011, заключенного между ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" и индивидуальным предпринимателем Богдановой М.В., нежилое помещение N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв. м., являющееся частью здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, 77.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 6 июня 2013 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2013 года, исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным отказ ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" от 15.06.2012 от исполнения договора аренды N 471к-11-ДДА от 19.12.2011, заключенного между ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" и индивидуальным предпринимателем Богдановой М.В. На ООО "Грот-Спорт" возложена обязанность освободить нежилое помещение N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, 77. На ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" возложена обязанность передать индивидуальному предпринимателю Богдановой М.В. нежилое помещение N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, 77. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что суд не принял во внимание документы, свидетельствующие о наличии у индивидуального предпринимателя Богдановой М.В. перед ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" задолженности по арендной плате.

Заявитель не согласен с выводом суда о том, что заключенный между истцом и ответчиком (ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск") договор аренды от 19.12.2011 N 471к-11-ДДА действует до настоящего времени.

По мнению заявителя, судом не учтено, что обязанность арендодателя производить удержание из суммы обеспечительного платежа договором аренды не предусмотрена, в связи с чем, арендодатель имел право на односторонний отказ от исполнения договора без удержания средств из обеспечительного платежа при возникновении у арендатора задолженности по арендной плате.

В отзыве на кассационную жалобу, не соглашаясь с изложенными в ней доводами заявителя, индивидуальный предприниматель Богданова М.В. указывает на законность и обоснованность принятых судебных актов.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель индивидуального предпринимателя Богдановой М.В. - Чудков П.Г. на доводы кассационной жалобы возразил, полагая их несостоятельными.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений N N 08383-08385), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что по условиям договора аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" (арендодатель) передало индивидуальному предпринимателю Богдановой М.В. (арендатор) во временное владение и пользование помещение в здании ТДЦ "Планета" (обозначено в плане в приложении N 1), расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, 77, на срок до 23 часов 59 минут 18.12.2014.

Переданное в аренду истцу помещение находится в здании, которое принадлежит ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 23.01.2008.

По акту приема-передачи от 27.12.2011 указанное помещение передано арендатору.

Сделка в порядке, установленном разделом 16 договора, не была зарегистрирована в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

По платежному поручению от 23 января 2012 года N 430 в соответствии с предусмотренным в пункте 5.1 договора аренды условием истец перечислил ответчику - ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" обеспечительный взнос в сумме 325 000 рублей.

Арендодателем в адрес арендатора была направлена телеграмма по квитанции от 26.05.2012 N 118/00301 (Приложение 18) с требованием уплатить фиксированную арендную плату за май 2012 года в размере 7842,48 долларов США (оплачивается рублями по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты) и предоставить арендодателю (ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск") копию полиса страхования имущества и гражданской ответственности в соответствии с Приложением N 2 к договору аренды.

09.06.2012 арендатору была направлена телеграмма по квитанции N 118/00502 с уведомлением об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке и требованием освободить арендуемое помещение до 14.06.2012.

Арендодателем в адрес арендатора вновь была направлена телеграмма по квитанции от 15.06.2012 N 118/00202 с уведомлением об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке и требованием освободить арендуемое помещение до 20.06.2012.

17.09.2012 ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" по акту приема-передачи передало спорное помещение другому арендатору - ООО "ГРОТ-Спорт" согласно условиям заключенного между ними договора N 507К-12-ДДА от 17.09.2012, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 02.11.2012 за номером 24-24-01/254/2012-926.

Индивидуальный предприниматель Богданова М.В. полагая, что договор аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА не может считаться прекращенным, поскольку установленная в нем процедура одностороннего отказа от договора ответчиком не соблюдена (пункт 14.1 договора), обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд указал на то, что у ответчика отсутствовали основания для одностороннего отказа от договора аренды ввиду имевшейся у него возможности при возникновении у арендатора задолженности по арендным платежам обратить взыскание на сумму обеспечительного платежа. При этом суд признал договор аренды действующим по настоящее время, а установленный договором аренды порядок одностороннего отказа от договора не соблюдённым ответчиком. Подписанные сторонами акты сверки за период с 01.12.2011 по 16.05.2012, по мнению суда, свидетельствуют об отсутствии задолженности индивидуального предпринимателя Богдановой М.В. перед ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск".

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является основанием для возникновения обязательства.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

При рассмотрении настоящего спора подлежат применению также нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Кодекса), ряд основополагающих обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Кодекса) и возвратить арендованное имущество при прекращении договора аренды (статья 622 Кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора, как это предусмотрено частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Общие положения, регламентирующие срок аренды и его продление, содержатся в разделах 1 и 3 договора от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА.

Общий срок аренды установлен до 23 часов 59 минут 18.12.2014, если договор аренды не будет расторгнут (прекращен) досрочно (раздел 1).

Если арендатор желает заключить договор аренды на новый срок после истечения срока аренды, арендатор обязан уведомить об этом арендодателя не позднее, чем за 6 (шесть) месяцев до даты истечения срока аренды. В течение 30 (тридцати) дней с даты получения такого уведомления арендодатель вправе либо предоставить арендатору письменное предложение по условиям нового договора аренды, либо направить арендатору уведомление об отказе от заключения договора аренды на новый срок (пункт 3.2. раздела 3).

Раздел 16 договора регламентирует отношения контрагентов по государственной регистрации сделки и устанавливает специальный срок действия договора в случае невыполнения условия о его регистрации.

Пунктом 16.1 договора установлена обязанность арендатора в дату подписания договора предоставить арендодателю все документы и информацию, необходимые для государственной регистрации настоящего договора аренды регистрирующим органом. Арендатор настоящим поручает арендодателю представить настоящий договор аренды в регистрирующий орган для регистрации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в разумно возможные сроки, а арендодатель принимает на себя выполнение этого поручения.

В силу пункта 16.7 договора с момента подписания до момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 360 дней с даты подписания. В случае если по любым причинам настоящий договор не будет зарегистрирован до истечения 360 дней с даты его подписания, то по истечении этого срока договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, но не более 2 (двух) раз подряд.

Раздел 11 договора содержит основания прекращения договора аренды, в числе которых - истечение срока аренды, если стороны не заявят в письменной форме об обоюдном согласии продлить договор аренды (подпункт (b) пункта 11.2).

Отказ арендатора от регистрации договора и/или затягивание процесса регистрации может повлечь отказ арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке без обращения в судебные органы и, как следствие, прекращение договора аренды (подпункт (d)(vii) пункта 11.2).

Подпунктом (а) пункта 12.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в случае досрочного прекращения договора (вне зависимости от причин такого досрочного прекращения) или истечения срока аренды возвратить помещение арендодателю.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА не был зарегистрирован в установленном законом и договором порядке в результате действий самого истца.

В направленном в адрес регистрирующего органа уведомлении N 16 от 20.04.2012 индивидуальный предприниматель Богданова М.В. просила не производить регистрацию договора от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА в связи с аннулированием доверенностей, выданных ею сотрудникам ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" Волгиной Ю.А. и Антипиной Н.Л., и сообщила о намерении присутствовать лично при сдаче документов на регистрацию.

Однако доказательств того, что в последующем индивидуальный предприниматель Богданова М.В. предпринимала попытки зарегистрировать спорный договор, не представлено.

В соответствии со статьями 1, 2 и 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица осуществляют свои гражданские права в своей воле и в своем интересе по своему усмотрению, включая право на предпринимательскую деятельность, осуществляемую ими самостоятельно и на свой риск.

Действуя своей волей и в своем интересе, индивидуальный предприниматель Богданова М.В., не осуществляя действия по государственной регистрации спорного договора, исходя из его условий, должна была предвидеть последствия их не совершения в виде трансформации условия о сроке договора, заключенного на срок до 23 часов 59 минут 18.12.2014, в краткосрочный договор аренды (на 360 дней с даты подписания, то есть заключенный до 14.12.2012) и, следовательно, нести риск наступления соответствующих последствий.

Установленная пунктом 16.7 договора возможность его возобновления как краткосрочного договора на тех же условиях на тот же срок не более 2 (двух) раз подряд во взаимосвязи с подпунктом (b) пункта 11.2 договора подразумевает право (прямое письменное волеизъявление), но не безусловную обязанность сторон пролонгировать договор на следующий срок (с 14.12.2012 по 09.12.2013).

Признавая договор аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА действующим по настоящее время, суд не применил положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не учел условия о сроке заключенного сторонами договора в системной взаимосвязи с иными положениями договора, не выяснив действительную волю сторон.

Суд первой инстанции в нарушение части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не оценил отказ арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, оформленный телеграммой от 15.06.2012 N 118/00202, с позиции сформированной воли собственника помещения, которая направлена на прекращение арендных отношений, имеющих срочный характер, на последующий срок.

При этом, сохраняя баланс интересов сторон и не допуская нарушений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суду следовало указать о наличии у истца права на защиту своих гражданских прав иными способами, в том числе посредством возмещения убытков (реального ущерба или упущенной выгоды), возникших в результате действий ответчика, лишившего истца возможности пользоваться арендованным помещением до истечения установленного срока действия договора (то есть, до 14.12.2012).

Применение судом первой инстанции правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 29.03.2012 N 13387/11, к спорным правоотношениям является ошибочным, так как обстоятельства дела, рассмотренного надзорной инстанцией, существенно отличаются от обстоятельств по настоящему делу.

Как следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда от 29.03.2012 N 13387/11, истец заявляя требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обладал статусом арендодателя по такой сделке - договору аренды, и, являясь стороной по сделке, в силу части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обладал правом на применение реституции.

Между тем, по настоящему делу индивидуальный предприниматель Богданова М.В. не являлась стороной по договору аренды N 507К-12-ДДА от 17.09.2012, заключенного между ответчиками, поэтому ссылка суда первой инстанции на постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда от 29.03.2012 N 13387/11 ошибочна, а вывод суда о возможности применения положений о последствиях недействительности сделки относительно договора аренды от 17.09.2012 N 507К-12-ДДА неправомерен.

Кроме того, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что исходя из смысла положений статьи 309, части 2 статьи 450, абзаца 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на расторжение договора аренды возникает у арендодателя непосредственно в связи с возникновением факта неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по оплате, последующее устранение (исполнение) которого само по себе не влечет утраты у арендодателя как права на расторжение договора в судебном порядке с заявлением соответствующих требований в разумный срок, так и права на прекращение договора во внесудебном порядке на основании условий, определенных договором, в том числе права на не продление срочного договора аренды, срок действия которого истек.

Изложенное свидетельствует о том, что суд первой инстанции принял решение, не выполнив в полной мере требования части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, и норм материального права, подлежащих применению, и неправильно применил нормы материального права, а суд апелляционной инстанции не устранили допущенные нарушения.

Поскольку для правильного разрешения спора необходимо исследовать и оценить имеющиеся в деле доказательства, а суд кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, данные недостатки обжалуемых судебных актов не могут быть восполнены на стадии кассационного производства, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Красноярского края следует учесть рекомендации, изложенные в настоящем постановлении, установить обстоятельства, связанные с прекращением действия заключенного сторонами договора аренды, исходя из его условий и доказательств, содержащих соответствующие волеизъявления сторон, а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 6 июня 2013 года по делу N А33-13237/2012 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2013 года по тому же делу отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.О. Зуев

Судьи

М.А. Первушина О.Н. Буркова