Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 октября 2014 г. N Ф02-4528/14 по делу N А19-13322/2013

г. Иркутск

13 октября 2014 г.

N А19-13322/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 9 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2014 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Первушиной М.А.,

судей: Бандурова Д.Н., Бурковой О.Н.,

при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Мультиплекс на Набережной" Распопина Владислава Викторовича (доверенность от 13.07.2013), общества с ограниченной ответственностью "ФэшнТрейд" Сергеевой Дии Игоревны (доверенность от 25.09.2014),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мультиплекс на Набережной" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 марта 2014 года по делу N А19-13322/2013 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Ермакова Е.В.; суд апелляционной инстанции: Юдин С.И., Гречаниченко А.В., Макарцев А.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Мультиплекс на Набережной" (ОГРН 1070326004924, далее - истец, ООО "Мультиплекс на Набережной") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "ФэшнТрейд" (ОГРН 1123850048002, далее ответчик, ООО "ФешнТрейд") о взыскании 298 466 рублей 67 копеек долга по аренде и 83 095 рублей 99 копеек долга по коммунальным платежам по договору аренды нежилого помещения N 01/ПДА/УУ-А23 от 29.10.2012.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12 марта 2014 года, с учетом исправления описки (определение Арбитражного суда Иркутской области от 24 апреля 2014 года) требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 126 861 рубль 7 копеек основного долга. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2014 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суды необоснованно пришли к выводу о возможности зачета гарантийной денежной суммы в счет взыскиваемой с ответчика арендной платы. Вывод суда о бездействии арендодателя по заключению основного договора с ответчиком противоречит закону и смыслу предварительного договора. Постановление суда апелляционной инстанции не соответствует требованиям пункта 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 29.10.2012 между ООО "Мультиплекс на Набережной" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Шишмаревой Лидией Алексеевной (арендатор) был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N 01/ПДА/УУ-А23.

В последующем между ООО "Мультиплекс на Набережной" (арендодатель), индивидуальным предпринимателем Шишмаревой Лидией Алексеевной (арендатор) и ООО "ФэшнТрейд" (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение от 01.03.2013 к предварительному договору аренды нежилого помещения N 01/ПДА/УУ-А23 от 29.10.2012, согласно которому стороны согласились о замене в предварительном договоре N 01/ПДА/УУ-А23 от 29.10.2012 арендатора на нового арендатора (пункт 1 дополнительного соглашения).

Пунктом 2 дополнительного соглашения от 01.03.2013 стороны согласовали, что ООО "ФэшнТрейд" несет ответственность за ненадлежащее исполнение и/или неисполнение обязательств по предварительному договору N 01/ПДА/УУ-А23 от 29.10.2012, допущенные индивидуальным предпринимателем Шишмаревой Л.А. до подписания настоящего соглашения.

По условиям данного договора стороны обязались в будущем, в установленный договором срок, заключить договор аренды (основной договор) части нежилого помещения, расположенного в здании Торгового центра "Пионер", расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Корабельная, N 32 (пункт 1.1 договора от 29.10.2012 N 01/ПДА/УУ-А23). Пунктом 1.2 договора от 29.10.2012 N 01/ПДА/УУ-А23 стороны согласовали проект текста основного договора, который прилагается к договору в виде приложения N 2.

Пунктом 1.3 предварительного договора N 01/ПДА/УУ-А23 от 29.10.2012 предусмотрено, что площадь помещения, передаваемого в аренду по основному договору, составит ориентировочно 74 кв. м с отклонениями в большую или меньшую стороны в пределах 10%. Ориентировочное расположение помещения в торговом центре обозначено на предварительном плане 1 этажа торгового центра "Пионер", который является приложением N 1 к договору, помещение N А23.

Стороны согласовали, что срок действия основного договора аренды будет составлять 3 года с момента его подписания; основной договор вступает в силу с момента его подписания (пункт 2.1).

Арендатор обязуется подписать основной договор в течение 15 рабочих дней со дня получения уведомления от арендодателя о получении последним свидетельства о праве собственности на здание (пункт 2.2 договора).

Во исполнение условий договора 17.11.2012 стороны подписали акт на производство работ, согласно которому индивидуальный предприниматель Шишмарева Л.А. приняла от ООО "Мультиплекс на Набережной" помещение, указанное в договоре, для производства работ арендатора; в акте указано, что помещение соответствует условиям договора, претензий арендатор не имеет.

21.12.2012 стороны подписали акт начала коммерческой деятельности, согласно которому индивидуальный предприниматель Шишмарева Л.А. приступила к использованию недвижимого имущества.

14.06.2013 индивидуальный предприниматель Шишмарева Л.А. по акту сдачи-приема помещения арендодателю передала, а ООО "ФэшнТрейд" приняло помещение, указанное в пункте 1.1. и 1.3 предварительного договора аренды нежилого помещения N 01/ПДА/УУ-А23 от 29.10.2012; в акте указано, что помещение полностью соответствует условиям договора, обязательства сторон по передаче и приемке помещения исполнены полностью.

28.01.2013 ООО "Мультиплекс на Набережной" было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 03-АА N 276212 на объект недвижимого имущества: нежилое здание общей площадью 15028,3 кв.м с инвентарным номером 3174, Литер: Б,Б,Б, этажностью: 3, расположенное по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Корабельная, дом N32, с кадастровым номером 03:24:011203:488.

Истец, обращаясь в Арбитражный суд Иркутской области сослался на то, что у ООО "ФэшнТрейд" образовалась задолженность в виде неуплаты арендных платежей по предварительному договору аренды нежилого помещения N 01/ПДА/УУ-А23 от 29.10.2012 в сумме 298 466 рублей 67 копеек, а также задолженность по коммунальным расходам в сумме 83 095 рублей 99 копеек.

Арбитражный суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что долг по аренде должен быть уменьшен на удерживаемый истцом гарантийный платеж. Расчет истца коммунальных услуг признан судом неверным, долг определен на основании расчета ответчика.

Четвертый арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

В силу части 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его

неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из условий предварительного договора и последующего поведения сторон с учетом требований статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды обоснованно пришли к выводу, что фактически заключенный между сторонами предварительный договор аренды нежилого помещения N 01/ПДА/УУ-А23 от 29.10.2012 является смешанным, поскольку содержит как элементы предварительного договора, обязывающего стороны заключить основной договор аренды на трехлетний срок, так и элементы договора аренды на неопределенный срок, поскольку связывает стороны обязательством по передаче до заключения основного договора имущества в пользование за плату.

Пунктами 1.6 - 1.11 предварительного договора N 01/ПДА/УУ-А23 от 29.10.2012 стороны согласовали порядок, размер и сроки внесения арендной платы.

Согласно указанным пунктам договора, арендная плата подлежит начислению арендодателем и уплате арендатором с даты подписания акта начала коммерческой деятельности; переменная часть арендной платы начисляется с даты допуска арендатора в помещение для производства подрядных работ; размер арендной платы по настоящему договору определяется путем суммирования базовой части арендной платы и переменной части арендной платы. Минимальная арендная плата определяется в размере 203 500 рублей за всю арендуемую площадь в месяц (в том числе налог на добавленную стоимость), исходя из минимальной арендной ставки за 1 кв.м помещения в месяц, составляющей 2 750 рублей (в том числе налог на добавленную стоимость). Переменная часть арендной платы представляет собой сумму возмещения коммунальных расходов, начисляемую с даты допуска арендатора в помещение; стоимость возмещения коммунальных расходов, потребленных арендатором, рассчитывается по тарифам, устанавливаемым для арендодателя поставщиками коммунальных услуг.

Пунктами 4,6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой строк в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что пунктом 3.1 предварительного договора N 01/ПДА/УУ-А23 от 29.10.2012 арендатор принял на себя обязательство в течении 10 рабочих дней с момента подписания данного договора перечислить на расчетный счет арендодателя сумму в размере 203 500 рублей, которая будет являться обеспечением исполнения арендатором своих обязательств по договору (гарантийная денежная сумма).

Пунктом 3.5 договора стороны предусмотрели, что в случае отказа арендатора от заключения основного договора, а так же в случае одностороннего расторжения договора арендодателем в соответствии с пунктом 6.3 настоящего договора, указанная гарантийная денежная сумма возврату не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа.

В пункте 6.3 договора стороны согласовали, что арендодателю предоставляется право расторгнуть договор во внесудебном одностороннем порядке (отказаться от исполнения своих обязательств по договору) в случае: уклонения арендатора от выполнения обязательства, предусмотренного пунктами 2.1., 2.2. договора в пределах сроков, указанных в пунктах 2.4. и 2.5. настоящего договора; уклонения арендатора от заключения Основного договора, на условиях, согласованных данным договором, либо согласованным сторонами дополнительно, и при условии соблюдения арендодателем пункта 4.2.2. в течение более чем 15 рабочих дней со дня, когда арендатор обязан заключить такой договор в соответствии с пунктом 2.2. предварительного договора (такое уклонение расценивается как отказ арендатора от заключения Основного договора); уклонения арендатора от государственной регистрации Основного договора в течение более чем 30 рабочих дней с момента его подписания сторонами; неуплаты либо частичной неуплаты арендатором гарантийной денежной суммы в течение 30 календарных дней со дня, когда арендатор обязан выполнить указанные обязательства.

В пункте 6.6 предварительного договора N 01/ПДА/УУ-А23 от 29.10.2012 стороны указали, что арендатор вправе отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом арендодателя не позднее, чем за один месяц до даты прекращения договора, в случае: просрочки открытия здания по истечении двух месяцев от первоначальной даты открытия, установленной в пункте 2.3. настоящего договора; арендодатель отказывается от заключения договоров аренды на условиях, согласованных данным договором либо сторонами; арендодатель препятствует проведению в помещении отделочных работ и не устраняет препятствие в течение 3 рабочих дней с даты получения соответствующего требования от арендатора; арендодатель сменит назначение здания.

Пунктом 2.1 предварительного договора N 01/ПДА/УУ-А23 от 29.10.2012 предусмотрено, что арендатор в течение 15 рабочих дней после получения требования от арендодателя, при условии "открытия здания", обязан заключить краткосрочный договор аренды сроком действия до момента государственной регистрации основного договора на условиях, указанных в Приложении N 2 к договору. Арендатор обязуется подписать основной договор в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения арендатором уведомления от арендодателя о получении свидетельства о праве собственности на здание. Такое уведомление отправляется арендодателем заказным письмом с уведомлением по адресу арендатора, указанному в договоре или путем вручения представителю арендатора. Уведомление является предложением арендодателя заключить основной договор на согласованных сторонами в предварительном договоре условиях (пункт 2.2. договора).

Как правомерно установлено судами, из текста предварительного договора усматривается, что его условия, как в части открытия здания так и в части возникновения обстоятельств, необходимых для заключения основного договора, сформулированы таким образом, что действия арендатора по заключению основного договора полностью поставлены в зависимость от действий арендодателя, который должен обратиться к арендатору с предложением заключить договор после получения свидетельства о государственной регистрации права.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 03-АА N 276212 на объект нежилого здания, общей площадью 15028,3 кв.м, расположенное по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Корабельная, дом N32, с кадастровым номером 03:24:011203:488, было выдано ООО "Мультиплекс на Набережной" 28.01.2013.

ООО "ФэшнТрейд" направило 05.06.2013 в адрес ООО "Мультиплекс на Набережной" письмо с требованием о расторжении предварительного договора аренды нежилого помещения N 01/ПДА/УУ-А23 от 29.10.2012, поскольку до настоящего времени арендодателем не исполнен пункт 2.1 предварительного договора N 01/ПДА/УУ-А23 от 29.10.2012.

С учетом изложенного, суды правомерно пришли к выводу о том, что основной договор между сторонами не был заключен не в связи с уклонением ответчика от его заключения, а в связи с ненадлежащим исполнением истцом принятых на себя обязательств по предварительному договору аренды нежилого помещения. После получения свидетельства о государственной регистрации права собственности (28.01.2012) истец в течение четырех месяцев не направлял в адрес ответчика уведомление о получении данного свидетельства, являющегося предложением арендодателя заключить основной договор. При этом условиями договора арендатору не предоставлено права обращаться к арендодателю с предложением о заключении основного договора.

В условиях гражданского оборота длительная правовая неопределенность положения арендатора с учетом бездействия арендодателя, обязанного по предварительному договору самостоятельно принять меры для обращения с предложением о заключении основного договора, правомерно расценено арендатором как отказ арендодателя от заключения основного договора, что послужило основанием для прекращения обязательств по предварительному договору в части обязанности заключить основной договор.

Суды, установив, что ООО "Мультиплекс на Набережной" надлежаще не исполнило принятые на себя обязательства по предварительному договору аренды нежилого помещения N 01/ПДА/УУ-А23 от 29.10.2012, правомерно пришли к выводу, что у ООО "Мультиплекс на Набережной" отсутствуют правовые основания удержания гарантийной денежной суммы с ООО "ФэшнТрейд" в качестве штрафа и данная денежная сумма 203 500 рублей должна быть зачислена в счет погашения задолженности ООО "ФэшнТрейд" по арендным платежам, в связи с чем обоснованно удовлетворили требования о взыскании основного долга в размере 85 556 рублей 96 копеек.

Помимо требования о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам по предварительному договору аренды нежилого помещения N 01/ПДА/УУ-А23 от 29.10.2012, истец заявил о взыскании с ответчика переменной части арендной платы, в размере 83 095 рублей 99 копеек, предусмотренной пунктом 1.10 предварительного договора.

Расчет коммунальных платежей истца признан судом неверным, долг определен на основании расчета ответчика.

Расчет ответчика судами проверен и обоснованно признан верным, с ответчика взыскана задолженность по коммунальным услугам (переменная часть арендной платы) в размере 41 304 рубля 74 копейки.

Довод кассационной жалобы относительно необоснованного отклонения судом апелляционной инстанции доводов апелляционной жалобы истца по причине того, что на эти обстоятельства истец ссылался в суде первой инстанции, а истцу об обстоятельствах и выводах суда первой инстанции стало известно только после получения полного мотивированного текста судебного акта и ссылаться на них в суде первой инстанции он не мог, не принимается судом кассационной инстанции, так как согласно материалам дела истец принимал активное процессуальное участие в суде первой инстанции, представлял возражения, пояснения, дополнительные документы, чем обосновывал и подтверждал свою позицию в суде первой инстанции.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 марта 2014 года по делу N А19-13322/2013, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2014 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.А. Первушина

Судьи

Д.Н. Бандуров О.Н. Буркова