Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 ноября 2014 г. N Ф02-5573/14 по делу N А78-3503/2014

г. Иркутск

27 ноября 2014 г.

N А78-3503/2014

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Первушиной М.А.,

судей: Бурковой О.Н., Скубаева А.И.,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Черникова Вячеслава Владимировича на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 25 июня 2014 года по делу N А78-3503/2014 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Якимов А.А.; суд апелляционной инстанции: Скажутина Е.Н., Макарцев А.В., Гречаниченко А.В.),

установил:

гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Черников Вячеслав Владимирович (ОГРНИП 311753629000041, далее - истец, индивидуальный предприниматель Черников В.В.) обратился в арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Региональное управление строительства" (ОГРН 1027501178022, далее - ответчик, общество) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка (основной договор), расположенного по адресу: Россия, Забайкальский край, г. Чита, ул. Красноармейская, 14, общей площадью 446,00 кв.м, категория земель: для земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: для размещения гостевых автостоянок, для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей; кадастровый номер 75:32:030803:44, на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 25.02.2013; об обязании ОАО "Региональное управление строительства" снять с земельного участка обременение в виде залога в пользу участников долевого строительства; осуществить государственную регистрацию права собственности открытого акционерного общества "Региональное управление строительства" на данный земельный участок.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 21 мая 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Элит-сервис плюс".

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 25 июня 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2014 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и принять по делу новое решение.

По мнению заявителя кассационной жалобы, земельный участок с кадастровым номером 75:32:030803:44 как выделенный обособленный участок в состав общего имущества жилого дома не вошел, в силу чего не является ограниченным в обороте, судьбе находящегося на нем многоквартирного дома не следует, и может являться объектом сделки купли-продажи. Применяя правило о годичном сроке на основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации суды неверно оценили обстоятельства дела. Суды не дали оценки неправомерным действиям ответчика и не применили закон, подлежащий применению, а именно: пункт 5 статьи 429 и пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу общество считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Забайкальского края и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 25.02.2013 между Черниковым В.В. и ОАО "Региональное управление строительства" подписан предварительный договор, по условиям которого ответчик обязался заключить в будущем с истцом договор купли-продажи земельного участка по адресу: Россия, Забайкальский край, г. Чита, ул. Красноармейская, 14, общей площадью 446,00 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: для размещения гостевых автостоянок, для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей; кадастровый номер 75:32:030803:44.

Цена продажи определена в сумме 300 000 рублей.

Срок заключения основного договора - после совершения продавцом всех юридических и фактических действий, связанных со снятием обременения в виде залога в пользу участников долевого строительства с земельного участка с кадастровым номером 75:32:030803:9, разделом этого земельного участка и образованием земельного участка с кадастровым номером 75:32:030803:44, государственной регистрацией права собственности открытого акционерного общества "Региональное управление строительства" на земельный участок с кадастровым номером 75:32:030803:44.

Разрешением от 29.12.2012 введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Красноармейская, 14, а разрешением от 05.04.2013 введена в эксплуатацию автостоянка, расположенная по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Красноармейская, 14,стр.1.

16.10.2013 ответчик направил истцу соглашение о расторжении предварительного договора в связи с принадлежностью, по его мнению, спорного участка собственникам помещений в жилом доме и автостоянок.

В ходе рассмотрения дела принял меры к возврату 300 000 рублей.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по предварительному договору от 25.02.2013, истец обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с настоящим иском.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из необоснованности предъявленных исковых требований, при этом установил, что в связи с прекращением обязательств по предварительному договору оснований для понуждения ответчика к заключению основной сделки на основании этого предварительного договора также не имеется.

Четвертый арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по условиям предварительного договора от 25.02.2013 предусмотрено заключение основного договора в срок до 25.02.2014.

При отсутствии в материалах дела доказательств направления истцом и получения ответчиком до указанного срока проекта договора, суды обоснованно пришли к выводу о том, что оснований считать, что ответчик уклонился от заключения договора купли-продажи, не имеется.

С учетом вышеизложенных обстоятельств и истечением годичного предельного срока для заключения основного договора, суды правомерно пришли к выводу, что обязательства по предварительному договору в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились.

Кроме того, из материалов дела следует, что предметом отчуждения в будущем по договору купли-продажи стороны определили земельный участок 75:32:030803:44, который сформирован из земельного участка 75:32:030803:9, находящегося у ответчика в собственности для застройки под многоквартирный жилой дом и автостоянку.

Согласно кадастровому паспорту от 21.11.2012 с этой даты внесены сведения в Единый государственный кадастр недвижимости об образовании участка 75:32:030803:44, который сформирован из земельного участка 75:32:030803:9.

При этом из схемы нанесения границ земельного участка с кадастровым номером 75:32:030803:9, красных линий и строящихся объектов, цветной схемы соотношения участков следует, что участок 75:32:030803:9 был предоставлен под застройку для указанного многоквартирного жилого дома и автостоянки, включая выделенную в нем часть с кадастровыми номером 75:32:030803:44.

Автостоянка и многоквартирный жилой дом сданы в эксплуатацию в настоящий момент, в жилом доме зарегистрировано право собственника помещения от 27.04.2013.

По данным сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на земельный участок 75:32:030803:9 зарегистрировано на данный момент за ответчиком с обременением залогом в пользу участников долевого строительства.

В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, судами правильно установлено, что спорный земельный участок как составная часть участка 75:32:030803:9 являлся полностью отведенным под застройку жилого дома и автостоянки (что также следует из назначения этого участка в кадастре недвижимости), соответственно после сдачи жилого дома и автостоянки в эксплуатацию зарезервирован в силу закона.

При этом факт неоформления данного участка собственниками на данный момент не свидетельствует об отсутствии такого права у них при желании им воспользоваться.

При таких обстоятельствах и в силу положений пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, частей 2, 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о снятий обременения, установленного в силу закона, о регистрации права на участок 75:32:030803:44, о понуждении к заключению договора купли-продажи, поскольку залог установлен в силу закона, испрашиваемый участок в силу закона зарезервирован по границам застройки за собственниками помещений в жилом доме и автостоянке и не может быть предметом отчуждения в данный момент.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой и апелляционной инстанций, на что у суда кассационной инстанции в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется оснований.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 25 июня 2014 года по делу N А78-3503/2014, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2014 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.А. Первушина

Судьи

О.Н. Буркова А.И. Скубаев