Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 декабря 2014 г. N Ф02-5944/14 по делу N А33-1462/2014

г. Иркутск

12 декабря 2014 г.

N А33-1462/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Первушиной М.А.,

судей: Бурковой О.Н., Скубаева А.И.,

при участии в судебном заседании директора негосударственного образовательного учреждения "Центр альтернативного обучения" Логинова Игоря Евгеньевича (паспорт),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу негосударственного образовательного учреждения "Центр альтернативного обучения" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 июня 2014 года по делу N А33-1462/2014 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Ишутина О.В.; суд апелляционной инстанции: Бабенко А.Н., Белан Н.Н., Споткай Л.Е.),

установил:

Администрация закрытого административно-территориального образования город Железногорск (ОГРН 1022401419590, далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к негосударственному образовательному учреждению "Центр альтернативного обучения" (ОГРН 1022401415937, далее - ответчик, учреждение) о взыскании 343 362 рубля 24 копейки задолженности по уплате арендной платы по договору аренды от 22.12.2010 N 4346, 126 172 рубля 18 копеек пени за нарушение сроков внесения арендной платы, о расторжении договора аренды от 22.12.2010 N 4346, об обязании передать истцу нежилое здание площадью 855,9 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, ул. Маяковского, д. 11 А.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 июня 2014 года иск удовлетворен частично.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2014 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, учреждение обратилось в Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и принять по делу новое решение.

По мнению заявителя кассационной жалобы, истцом не соблюдены требования части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Согласно пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, - а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В отзыве на кассационную жалобу администрация считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, нежилое здание общей площадью 855,9 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, ул. Маяковского, д. 11 А, с кадастровым номером 24:58:000000:0000:04:535:001:002116730 принадлежит на праве собственности закрытому административно-территориальному образованию Желегногорск Красноярского края, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.02.2006 серия 24 ЕЗ N 190597.

Между администрацией закрытого административно-территориального образования город Железногорск (арендодатель) и негосударственным образовательным учреждением "Центр альтернативного обучения" (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества от 22.12.2010 N 4346, оформленный на основании распоряжения от 10.08.2010 N 144р-и администрации закрытого административно-территориального образования город Железногорск.

В соответствии с условиями данного договора, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) муниципальное имущество: нежилое здание - площадью 855,9 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, город Железногорск, ул. Маяковского, д. 11 А, для осуществления дополнительной образовательной деятельности. Границы данного объекта указаны в схеме размещения арендатора (приложение N 3 к договору) (пункт 1.1. договора).

В пункте 2.2. стороны согласовали срок действия договора - с 01.12.2010 по 30.11.2015. В силу пункта 3.1. договора, размер арендной платы без налога на добавленную стоимость за один месяц составляет 31 465 рублей 21 копейку. Расчет размера арендной платы без налога на добавленную стоимость приведен в приложении N 2 к договору. Арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым (пункт 3.2 договора).

Из пункта 3.4.1. договора следует, что арендная плата может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в связи с изменением формулы расчета размера арендной платы, либо ее составляющих: Сс - условной средней стоимости нового строительства одного квадратного метра строения, расчетных коэффициентов. Изменение арендной платы вступает в силу с момента опубликования Постановления Администрации ЗАТО г. Железногорска в печатном издании города Железногорска, без предварительного уведомления об этом арендатора.

В пункте 3.7. договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату со дня передачи объекта в аренду по день передачи объекта из аренды по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 8.1.1 договора, в случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор выплачивает в городской бюджет на расчетный счет, указанный в пункте 3.2. договора, пени в размере 0,1 % от суммы неоплаченной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Начисление пени производится со следующего дня по истечении срока исполнения обязанности уплаты арендной платы по день фактического исполнения обязанности включительно. Уплата пени должна производиться одновременно с уплатой долга, на который она начислена.

Пунктом 9.2. договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут до истечения срока действия договора в судебном порядке, в том числе в случае если арендатор не вносит арендную плату в полном объеме более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В расчете арендной платы к договору аренды от 22.12.2010 N 4346 стороны согласовали размер месячной арендной платы в сумме 31 465 рублей 21 копейка.

По акту приема передачи от 01.12.2012 арендодатель передал указанное в договоре нежилое здание арендатору.

На момент заключения договора от 22.12.2010 N 4346, передача объектов муниципального имущества в аренду на территории закрытого административно-территориального образования Железногорск регламентировалась, в том числе, решением Совета депутатов ЗАТО Железногорск от 27.08.2009 N 62-409Р "Об утверждении Положения "О сдаче в аренду и безвозмездное пользование муниципального имущества, находящегося в муниципальной казне закрытого административно-территориального образования Железногорск Красноярского края" в редакции с изменениями, внесенными решением Совета депутатов ЗАТО Железногорск от 30.09.2010 N 8-41Р.

Решением Совета депутатов ЗАТО Железногорск от 26.04.2012 N 24-142Р "О внесении изменений в решение Совета депутатов ЗАТО Железногорск от 27.08.2009 N 62-409Р "Об утверждении Положения "О сдаче в аренду и безвозмездное пользование муниципального имущества, находящегося в муниципальной казне закрытого административно-территориального образования Железногорск Красноярского края" порядок расчета размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом был изменен.

Постановлением администрации ЗАТО город Железногорск от 24.05.2012 N 871 "Об утверждении базовой ставки (Са) для расчета размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество в 2012 году", размер базовой ставки (Са) для расчета размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество в 2012 году утвержден равным 1 076 рублей 70 копеек. В расчете размера арендной платы по договору от 22.12.2010 N 4346 арендодатель изменил размер месячной арендной платы - на сумму 38 151 рубль 36 копеек, установил, что арендная плата в указанном размере подлежит начислению с 01.06.2012.

Претензией от 16.09.2013 N 20-13/529 арендодатель обратился к арендатору с просьбой в течение 10 дней со дня получения претензии оплатить задолженность по уплате арендной платы по договору от 22.12.2010 N 4346, а также пени, начисленные за нарушение сроков внесения арендной платы в общей сумме 249 180 рублей 2 копейки, в том числе задолженность за период с 01.04.2013 по 31.08.2013 - в сумме 190 756 рублей 80 копеек, пени за период с 16.04.2013 по 13.09.2013 - в сумме 58 423 рубля 22 копейки.

Претензия оставлена арендатором без удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы по договору от 22.12.2010 N 4346, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском о взыскании задолженности по аренде, пени, а также расторжении договора аренды и обязании передать истцу спорное нежилое помещение.

Арбитражный суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования, исходил из отсутствия доказательств внесения ответчиком арендной платы в сумме 305 210 рублей 88 копеек за пользование имуществом на основании договора от 22.12.2010 N 4346 в период с мая по декабрь 2013 года. Поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в сроки, определенные договором, требование истца о взыскании 126 172 рубля 18 копеек пени за период с 16.04.2013 по 13.01.2014 подлежат удовлетворению. Ответчиком нарушены обязательства по оплате арендной платы за период более двух раз подряд, требования о расторжении договора аренды, заявленно истцом после предварительного предупреждения ответчика о необходимости произвести оплату задолженности в установленный срок. В связи с тем, что договор аренды прекращается в связи с его расторжением, арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемого во взаимосвязи со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны свободны в заключении договора и формировании его условий, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи, подписанным полномочными представителями сторон.

Стороны согласовали в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

В пункте 3.4.1. договора, стороны согласовали, что арендная плата может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в связи с изменением формулы расчета размера арендной платы, либо ее составляющих: Сс - условной средней стоимости нового строительства одного квадратного метра строения, расчетных коэффициентов. Изменение арендной платы вступает в силу с момента опубликования Постановления Администрации ЗАТО г. Железногорска в печатном издании города Железногорска, без предварительного уведомления об этом арендатора.

Из материалов дела следует, что истец, руководствуясь положениями пункта 3.4.1. договора, в соответствии с решением Совета депутатов ЗАТО Железногорск от 26.04.2012 N 24-142Р, установил размер месячной арендной платы за пользование спорным нежилым зданием в сумме 38 151 рубль 36 копеек с 01.06.2012. Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с постановлением администрации ЗАТО город Железногорск от 24.05.2012 N 871 "Об утверждении базовой ставки (Са) для расчета размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество в 2012 году".

Довод ответчика о том, что при увеличении размера арендной платы необходимо согласование данного условия с ответчиком, обоснованно признан судами несостоятельным, поскольку условиями договора аренды от 22.12.2010 N 4346 не предусмотрено заключение дополнительных соглашений, а также письменные извещения арендодателя в связи с изменением размера арендной платы в соответствии с пунктом 3.4.1 договора.

Поскольку доказательства внесения ответчиком арендной платы в сумме 305 210 рублей 88 копеек за пользование имуществом на основании договора от 22.12.2010 N 4346 в период с мая по декабрь 2013 года в материалы дела не представлены, суды обоснованно удовлетворили требование истца о взыскании задолженности по уплате арендной платы в части 305 210 рублей 88 копеек.

Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, пеню (неустойку), которая определяется законом или договором. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Руководствуясь пунктом 8.1.1 договора, истец начислил ответчику пени в общей сумме 126 172 рубля 18 копеек.

Судами расчет пени проверен и признан обоснованным.

При таких обстоятельствах, поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в сроки, определенные договором, требование истца о взыскании 126 172 рубля 18 копеек пени за период с 16.04.2013 по 13.01.2014 удовлетворены правомерно.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано на то, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Из материалов дела следует, что условиями договора аренды от 22.12.2010 N 4346 предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора при возникновении у арендатора просрочки арендной платы более двух сроков подряд.

Судами установлено, что соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьей 619 и пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждается представленным в материалы дела предарбитражным уведомлением (претензией) от 16.09.2013 N 20-13/529, направленным истцом ответчику и оставленным ответчиком без ответа.

В качестве доказательства направления ответчику предарбитражного уведомления истцом представлена почтовая квитанция заказных писем.

На основании изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что истцом приняты надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком соответствующего письменного предупреждения, следовательно, администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств неполучения им уведомления по независящим от него причинам.

При этом судами учтено, что систематическое нарушение ответчиком обязанности по внесению арендной платы подтверждается обстоятельствами, установленными решением по делу N А33-7187/2013.

При таких обстоятельствах, суды, учитывая, что ответчиком нарушены обязательства по оплате арендной платы за период более двух раз подряд, а истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, правомерно удовлетворили требования истца о расторжении договора аренды на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод кассационной жалобы относительно несоблюдения истцом требований части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что претензия с предложением погасить задолженность сама по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды, являлся предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонен, как не основанный на нормах права, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на направление одновременно с требованием об исполнении обязанности по внесению арендных платежей в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, также требования о расторжении договора аренды в порядке пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается, что претензией от 16.09.2013 N 20-13/529 истец обратился к ответчику с просьбой в течение 10 дней со дня получения претензии оплатить задолженность по уплате арендной платы, а также пени, начисленные за нарушение сроков внесения арендной платы. В претензии истец также предложил ответчику добровольно расторгнуть договор аренды по истечении предоставленного срока в случае неисполнения ответчиком обязательств по уплате задолженности и пени.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор прекращается в связи с его расторжением, то в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Таким образом, исковые требования о возврате истцу переданного ответчику по договору аренды от 22.10.2010 N 4346 имущества правомерно удовлетворены судами.

Доводы кассационной жалобы фактически направлены на переоценку установленных при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций обстоятельств, что в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции, поэтому Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа указанные доводы не могут быть приняты во внимание.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 июня 2014 года по делу N А33-1462/2014, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2014 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.А. Первушина

Судьи

О.Н. Буркова А.И. Скубаев