Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11 марта 2015 г. N Ф02-506/15 по делу N А33-2637/2014

г. Иркутск

11 марта 2015 г.

N А33-2637/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 5 марта 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2015 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бандурова Д.Н.,

судей: Бурковой О.Н., Уманя И.Н.,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 августа 2014 года по делу N А33-2637/2014 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Баукина Е.А.; суд апелляционной инстанции: Петровская О.В., Бутина И.Н., Споткай Л.Е.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Центр Профилактики" (ИНН 2460231875, ОГРН 1112468046272, г. Красноярск, далее - ООО "Центр Профилактики", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, г. Красноярск, далее - департамент, ответчик) с иском, измененным в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 826 427 рублей 54 копейки и о расторжении договора аренды нежилого здания от 29.03.2012 N 12162.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 20 августа 2014 года иск удовлетворен частично: с департамента в пользу общества взыскано неосновательное обогащение в размере 4 761 639 рублей 06 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО "Центр Профилактики" в доход федерального бюджета взыскано 4 632 рубля 69 копеек государственной пошлины.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2014 года решение суда первой инстанции от 20 августа 2014 года оставлено без изменения.

Департамент обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить по мотивам неправильного применения норм материального права, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований общества в полном объёме.

Заявитель кассационной жалобы считает необоснованным взыскание с него неосновательного обогащения за период с февраля 2013 года по декабрь 2013 года, а также вывод судов о прекращении обязательств по договору аренды на основании пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду прекращения существования объектов аренды, указывая на то, что решение о списании объектов недвижимости городской казны, переданных обществу по договору аренды, принято 26.02.2013, а сами объекты аренды сняты с кадастрового учёта лишь 20.12.2013.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили.

Информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru и Федеральных арбитражных судов Российской Федерации http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах, определенных статьей 286 этого же Кодекса.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального права и соблюдения норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения администрации города Красноярска от 29.03.2012 N 1476-недв между департаментом (арендодатель) и ООО "Центр Профилактики" (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания от 29.03.2012 N 12162, согласно которому объектом аренды являются нежилые здания: строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 11), площадью 356,50 кв.м, реестровый N СТР08416; строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 12), площадью 353,10 кв.м, реестровый N СТР08415; строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 13), площадью 344,90 кв.м, реестровый N СТР08414, всего общей площадью 1054 кв.м, расположенные в городе Красноярске, для использования под оздоровительно-образовательный лагерь.

Срок действия договора аренды с 29.03.2012 по 31.12.2020.

По акту приема-передачи от 29.03.2012, являющемуся приложением N 1 к договору аренды от 29.03.2012 N 12162, департамент передал, а общество приняло во временное пользование объекты аренды в удовлетворительном санитарно-техническом состоянии. На момент приема-передачи нежилые здания соответствуют техническим паспортам. Арендатор с актом ознакомлен, претензий по техническому состоянию нежилого здания к арендодателю не имеет (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1.2 договора за аренду нежилого здания арендатор уплачивает арендную плату, согласно расчету, который является неотъемлемой частью договора (приложение N 2).

Согласно указанному расчету (приложение N 2) размер арендной платы в год составляет 777 461 рубль 76 копеек, размер ежемесячной арендной платы - 64 788 рублей 48 копеек.

В силу пункта 3.4 договора арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты, указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя.

Согласно пункту 6.2 договора условия договора изменяются в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено нормативным актом органа местного самоуправления, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.06.2012, номер государственной регистрации 24-24-01/121/2012-559.

По договору аренды земельного участка от 11.07.2008 N 1635 ООО "Центр Профилактики" приняло в аренду от департамента земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0100446:8, находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Лесная, 2 "А", строения 11, 12, 13 для использования в целях эксплуатации оздоровительно-образовательного детского лагеря в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 14678 кв. м, в том числе, 357 кв. м - охранная зона инженерных сетей.

25.12.2012 комиссией департамента проведено обследование имущества городской казны - нежилых зданий (стр. 11, 12, 13), расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, и составлен акт N 17, в котором отражено, что в результате визуального осмотра нежилые здания находятся в аварийном состоянии, не пригодном для дальнейшей эксплуатации, частично разрушены, отсутствуют либо деформированы системы жизнеобеспечения; в соответствии с заключениями ООО "Инженерный центр "Реконструкция", проведенными 26.10.2012, строительные конструкции указанных зданий находятся в аварийном состоянии, ремонту и восстановлению не подлежат, так как ремонт или восстановление физически трудновыполнимы и экономически нецелесообразны, поэтому рекомендуется снести здания в связи с их аварийным состоянием.

Платежными поручениями от 9 января 2013 года N 2, от 8 февраля 2013 года N 5 ООО "Центр Профилактики" перечислило арендную плату по договору аренды от 29.03.2012 N 12162 за январь и февраль 2013 года.

26.02.2013 администрация города Красноярска приняла распоряжение N 466-недв "О списании и исключении из реестра муниципальной собственности недвижимого имущества городской казны", которым предписано произвести списание и исключить из реестра муниципальной собственности объекты недвижимости городской казны, переданные ООО "Центр Профилактики" по договору аренды от 29.03.2012 N 12162, в связи с невозможностью их дальнейшего использования и нецелесообразностью восстановления.

Уведомлением от 27.02.2013 N 80008 департамент сообщил обществу об изменении размера ежемесячной арендной платы по договору аренды нежилого здания от 29.03.2012 N 12162 в связи с утверждением решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 N В-323 нового Положения об аренде муниципального имущества города Красноярска и методике определения размера арендной платы. Согласно измененной методике арендная плата за пользование зданиями в год составляет 4 424 024 рублей 76 копеек, в месяц - 368 668 рублей 73 копейки. Арендная плата начисляется с 01.01.2013.

Платежным поручением от 18 апреля 2013 года N 13 ООО "Центр Профилактики" уплатило арендную плату за апрель 2013 года в размере 64 788 рублей 48 копеек.

Департамент в предупреждении от 11.07.2013 N 26291 сообщил обществу о наличии у него задолженности по договору аренды от 29.03.2012 N 12162 по состоянию на 10.07.2013 в размере 2 327 797 рублей 04 копеек, а также пени в размере 48 164 рублей 47 копеек, предложив оплатить долг в срок до 31.07.2013.

Платежными поручениями от 31 октября 2013 года N 31 на сумму 3 433 803 рубля 23 копейки, от 10 декабря 2013 года N 22 на сумму 737 337 рублей 46 копеек ООО "Центр Профилактики" оплатило арендную плату за 2013 год, исходя из ставки арендной платы в месяц 368 688 рублей 73 копейки.

Платежным поручением от 31 октября 2013 года N 32 на сумму 136 855 рублей 61 копейка общество уплатило пени по договору аренды нежилого здания от 29.03.2012 N 12162 за 2013 год.

Платежным поручением от 11.03.2013 N 10 на сумму 324 065 рублей 80 копеек общество уплатило возмещение в бюджет города денежных средств в размере рыночной стоимости строений с реестровыми номерами СТР08416, СТР08415, СТР08414 на основании акта обследования от 25.12.2012 N 17.

Согласно кадастровым выпискам от 26.05.2014 N N 24/14-359113, 24/14-358411, 24/14-362181 нежилые здания общей площадью 356,50 кв.м, общей площадью 353,10 кв.м, общей площадью 344,90 кв.м, стр. 11, 12, 13, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, сняты с кадастрового учета 20.12.2013.

В ответ на письмо общества от 21.07.2014 N 25862 департамент в письме от 29.07.2014 N 29038 сообщил, что им проведена проверка факта сноса здания N 13, расположенного по ул. Лесная, д. 2 "А"; на момент проверки установлено, что здание спального корпуса N 13 разобрано, демонтированы стеновые панели, панели перекрытия, железобетонные опоры, балки, железобетонные блоки фундамента. Указанные строительные материалы складированы на прилегающей территории, с территории лагеря не вывезены. Для проведения процедуры списания и исключения из реестра муниципальной собственности здания N 13 по ул. Лесная, д. 2 "А" департамент просит осуществить процедуру утилизации продуктов разборки и их транспортировку к пунктам утилизации.

30.12.2013 общество направило в адрес департамента претензию с требованиями: о проведении восстановительных работ с целью приведения арендуемых обществом нежилых зданий в техническое состояние, пригодное для использования имущества в соответствии с его целевым назначением; в случае отказа в проведении комплекса восстановительных работ - с предложением расторгнуть договор аренды нежилого здания от 29.03.2012 N 12162 в связи с существенным нарушением договора одной из сторон (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации); вернуть уплаченную арендную плату в сумме 4 502 361 рубль 74 копеек и неосновательное обогащение в сумме 324 065 рублей 80 копеек. Претензия получена департаментом 16.01.2014.

Полагая, что арендная плата за неподлежащие восстановлению и использованию аварийные объекты в период с 01.01.2013 по 31.12.2013 в размере 4 502 361 рубля 74 копеек уплачена излишне, сумму компенсации за списание недвижимого имущества муниципальной собственности в размере его рыночной стоимости и расходов на утилизацию объектов аренды в размере 324 065 рублей 80 копеек департамент получил неосновательно, а также принимая во внимание существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя в части исковые требования общества, пришёл к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с департамента неосновательного обогащения в размере 4 761 639 рублей 06 копеек.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, признав данные выводы суда законными и обоснованными.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 августа 2014 года и постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2014 года подлежащими отмене по следующим основаниям.

Предметом иска по настоящему делу являются требования о расторжении договора аренды нежилого здания от 29.03.2012 N 12162 и о взыскании неосновательного обогащения.

Отношения сторон по договору аренды нежилого здания регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Суды первой и апелляционной инстанций, принимая во внимание представленные в материалы дела акт обследования имущества городской казны от 25.12.2012, распоряжение администрации города Красноярска от 26.02.2013 N 466-недв, согласно которому арендованные ООО "Центр Профилактики" объекты исключены из реестра муниципальной собственности в связи с невозможностью их дальнейшего использования ввиду нахождения в аварийном состоянии, руководствуясь положениями статей 131, 235, 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что с февраля 2013 года договор аренды здания от 29.03.2012 N 12162 прекращен на основании пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим суды отказали в удовлетворении требования общества о расторжении указанного договора аренды и пришли к выводу о наличии правовых оснований для взыскания неосновательного обогащения.

Между тем, судами не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 данного Кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Согласно пункту 4.2.5 договора аренды нежилого здания от 29.03.2012 N 12162 проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора. Проведение капитального ремонта осуществляется арендатором при наличии письменного соглашения с арендодателем. При этом произведенные отделимые и неотделимые улучшения переходят в муниципальную собственность, стоимость их не возмещается.

Учитывая, что бремя производства капитального ремонта переданного в аренду имущества возложено на арендатора, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств невозможности исполнения обязательства, за которые ни одна из сторон не отвечает, вывод судов о прекращении спорного договора на основании пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невозможностью использования объектов аренды по назначению ввиду аварийного состояния и о наличии правовых оснований для взыскания неосновательного обогащения является преждевременным.

Учитывая изложенное, на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 августа 2014 года по делу N А33-2637/2014 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2014 года по тому же делу подлежат отмене. Поскольку для разрешения спора необходимо исследовать доказательства с целью установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, дело должно быть направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует рассмотреть спор по существу, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и распределить расходы по государственной пошлине за кассационное разбирательство.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 августа 2014 года по делу N А33-2637/2014 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2014 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.Н. Бандуров

Судьи

О.Н. Буркова И.Н. Умань