Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 декабря 2007 г. N Ф02-9234/07 по делу N А33-2814/2007

г. Иркутск

20 декабря 2007 г.

N А33-2814/2007-Ф02-9234/2007

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

Председательствующего Некрасовой Н.В..,

судей: Васиной Т.П., Попова О.А.,

при участии в судебном заседании:

от ОАО "Красноярскагропроект" - Андреева Н.А. (доверенность от 20.03.2007),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Красноярскагропроект" на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2007 года по делу N А33-2814/2007 (суд апелляционной инстанции: Кириллова Н.А., Гурова Т.С., Магда О.В.),

установил:

Открытое акционерное общество "Красноярскагропроект" (далее - ОАО "Красноярскагропроект") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Покров" (далее - ООО "Покров") о взыскании долга по арендной плате в сумме 444 800 рублей.

До принятия решения по делу истец уменьшил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 427 008 рублей за период с 07.09.2006 по 31.01.2007.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 5 июня 2007 года исковые требования были удовлетворены. С ООО "Покров" в пользу ОАО "Красноярскагропроект" взыскано 427 008 рублей.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2007 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, ОАО "Красноярскагропроект" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2007 года, оставить в силе решение суда первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции не правильно истолковал положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей обязательное согласование в договоре условия о возможности частичного отказа от исполнения договора, в связи с чем договор аренды N 3926 от 14.02.2001 необоснованно признан измененным. Суд незаконно установил, что у истца возникла обязанность принять часть арендованных помещений по акту. Заявитель полагает, что истец правомерно просил взыскать задолженность по арендной плате с 07.09.2006 по 31.01.2007 за период входящий в срок действия договора.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Покров" просило оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

Дело рассматривается по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ОАО "Красноярскагропроект" поддержал доводы кассационной жалобы.

Как усматривается из материалов дела, основанием для предъявления иска указаны следующие обстоятельства.

Красноярский краевой комитет по управлению государственным имуществом администрации Красноярского края (арендодатель), федеральное государственное унитарное предприятие "Востсибагропромпроект" (балансодержатель) и ООО "Покров" (арендатор) 14.02.2001 заключили договор аренды N 3926 на часть помещений площадью 431 кв.м. в здании федеральной собственности, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Свободный, 59 "а", для размещения магазина и склада.

Согласно пункту 1.2 договора срок аренды установлен сторонами с 01.11.2000 по 01.10.2001.

Помещения переданы ООО "Покров" по акту приема- передачи от 01.11.2000 в технически исправном состоянии.

Сторонами согласована арендная плата в сумме 589 рублей 42 копейки за 1 кв.м. в год (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата вносится ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца.

Согласно пункту 5.4 договора действие договора может быть прекращено по инициативе арендатора с соблюдением требований настоящего договора.

В случае принятия решения о прекращении договорных отношений арендатор обязан письменно за 30 дней предупредить арендодателя об освобождении арендуемых помещений (пункт 3.3.15 договора).

02.10.2001 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, которым продлен срок аренды до 15.09.2002 и установлен размер арендной платы в сумме 739 рублей 8 копеек за 1 кв.м. в год.

26.11.2002 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, которым продлен срок аренды до 15.08.2003. Размер арендной платы согласован сторонами в сумме 972 рубля 77 копеек за 1 кв.м. в год.

11.02.2004 сторонами подписано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды от 14.02.2001 N 3926, в котором в связи с увеличением площади арендуемых помещений п.1.1 договора изложили в следующей редакции: "арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые комнаты N 37 площадью 11,4 кв.м. на 1 этаже; NN 27, 28, 29, 30, 33, 32 площадью 278,0 кв.м. на 2 этаже и NN 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 площадью 404,2 кв.м. на 3 этаже в здании федеральной собственности, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Свободный. 59 "а", для размещения магазина, офиса и склада".

Срок аренды продлен сторонами до 15.07.2004. Размер арендной платы с 01.01.2004 установлен сторонами в сумме 1 114 рублей 07 копеек за 1 кв.м. в год.

Между ФГУП "Востоксибагропромпроект" и ООО "Покров" 09.02.2004 подписан акт приема-передачи нежилых помещений под офис общей площадью 278 кв.м. на втором этаже здания (N 27, 28, 29, 30, 31, 32).

01.03.2005 сторонами подписано дополнительное соглашение N 4 к договору аренды от 14.02.2001 N 3926, которым продлен срок аренды до 15.06.2005. Размер арендной платы с 01.01.2005 установлен сторонами в сумме 1 319 рублей 79 копеек за 1 кв.м. в год.

12.12.2005 сторонами подписано дополнительное соглашение N 5, в котором продлен срок аренды до 15.05.2006 и изменен размер арендной платы.

Согласно распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 18.05.2006 N 07-509р ФГУП "Востсибагропромпроект" приватизировано путем преобразования в ОАО "Красноярскагропроект".

17.07.2006 по передаточному акту ОАО "Красноярскагропроект" передано нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. Свободный, 59 "а", в том числе и помещения по договору аренды N 3926 от 14.02.2001.

10.07.2006 ОАО "Красноярскагропроект" и ООО "Покров" подписали дополнительное соглашение N 6, которым срок аренды продлен по 01.04.2007. Размер арендной платы согласован в приложении к дополнительному соглашению в сумме 3 840 рублей за 1 кв.м. в год. Арендная плата вносится ежемесячно до 10-го числа оплачиваемого месяца.

31.07.2006 ООО "Покров" письмом N 33/07-01 сообщило об отказе с 01.08.2006 от аренды комнат, расположенных на втором этаже общей площадью 278,0 кв.м.

04.09.2006 ОАО "Красноярскагропроект" письмом N 274 уведомило ответчика о необходимости ремонта и приведения в рабочее состояние ранее арендуемых помещений на 2 этаже, их сдаче институту по акту приема-передачи.

06.09.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности ОАО "Красноярскагропроект" на нежилое здание (лит. Б, Б1), общей площадью 3 720,70 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. Свободный, д.59 "А".

Полагая, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 07.09.2006 по 31.01.2007 в сумме 427 008 рублей, истец обратился в суд с настоящим иском.

В качестве правового обоснования своих требований, истец сослался на статьи 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательства возврата ответчиком по акту приема-передачи собственнику арендуемых помещений не представлено. Кроме того, истцом в арендуемых помещениях выявлены дефекты, доказательств устранения, которых ответчиком не представлено.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Третий арбитражный апелляционный суд исходил из того, что в соответствии с представленными в материалы дела доказательствами, истец уклонялся от принятия арендуемых помещений у ответчика. Кроме того, не принятие истцом арендуемых помещений, в связи с их ненадлежащим состоянием не может служить основанием для удовлетворения иска о взыскании арендных платежей.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебного решения и правильность применения Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает, что постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2007 года подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а решение Арбитражного суда Красноярского края от 5 июня 2007 года оставлению в силе на основании пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 5.4 договора стороны предусмотрели условия о возможности расторжения договора по инициативе арендатора с соблюдением требований настоящего договора.

Пунктом 3.3.15 договора предусмотрено, что в случае принятия решения о прекращении договорных отношений арендатор обязан письменно за 30 дней предупредить арендодателя об освобождении арендуемых помещений. В пятидневный срок после окончания договорных отношений производиться сдача арендуемых помещений по передаточному акту (пункт 3.3.16 договора).

Как установлено судом, 31.07.2006 ООО "Покров" письмом N 33/07-01 сообщило истцу об отказе с 01.08.2006 от аренды комнат, расположенных на втором этаже общей площадью 278 кв.м.

В связи с тем, что пунктом 5.4 договора аренды N 3926 от 14.02.2001 предусмотрено условие о возможности прекращения действия договора по инициативе арендатора (в отношении всех арендованных помещений, а не изменение условий договора в отношении помещений второго этажа), суд апелляционной инстанции сделал неправомерный вывод о том, что уклоняется от приемки помещений, расположенных на втором этаже общей площадью 278 кв.м.

О досрочном одностороннем прекращении обязательств по инициативе ответчика по аренде всех помещений площадью 693,6 кв.м., в том числе путем прекращения действия договора аренды N 3926 от 14.02.2001, истец извещен не был.

Кроме того, судом не учтено, что пунктом 5.1 договора аренды N 3926 от 14.02.2001 предусмотрено, что изменение условий договора допускается по взаимному согласию сторон. Предложения по изменению условий договора рассматриваются сторонами в двадцатидневный срок и оформляются дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора.

Дополнительное соглашение к договору аренды N 3926 от 14.02.2001 сторонами не заключалось, истец на уменьшение размера арендуемых площадей согласия не давал. Внесение же изменений в договор аренды является неотъемлемым правом истца, как собственника имущества и стороны по договору аренды.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, а выводы суда апелляционной инстанции являются необоснованными.

Учитывая изложенное, руководствуясь частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2007 года подлежит отмене, а решение Арбитражного суда Красноярского края от 5 июня 2007 года по делу N А33-2814/2007 следует оставить в силе на основании пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Государственная пошлина за кассационное рассмотрение дела подлежит взысканию с ООО "Покров" в пользу ОАО "Красноярскагропроект" на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2007 года по делу N А33-2814/2007 отменить.

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 5 июня 2007 года по делу N А33-2814/2007 оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Покров" 660028 г.Красноярск, пр.Свободный д.59а в пользу открытого акционерного общества "Красноярскагропроект" 660028 г.Красноярск, пр.Свободный, 59а расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 000 рублей.

Арбитражному суду Красноярского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В.Некрасова

Судьи

Т.П.Васина О.А.Попов