Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 июля 2015 г. N Ф02-3717/15 по делу N А33-1605/2014

город Иркутск

28 июля 2015 г.

Дело N А33-1605/2014

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Первушиной М.А.,

судей: Скубаева А.И., Уманя И.Н.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Виктория" Саушкина Дмитрия Викторовича (доверенность от 09.06.2015),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктория" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 21 января 2015 года по делу N А33-1605/2014, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2015 года по тому же делу (суд первой инстанции - Трубачев И.Г., суд апелляционной инстанции: Петровская О.В., Споткай Л.Е., Ишутина О.В.),

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800, далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" (ОГРН 1032402665701, далее - ООО "Виктория", общество) о взыскании 2 262 625 рублей 90 копеек задолженности, 267 878 рублей 21 копейка пени, об уточнении иска, просит: расторгнуть договор аренды N 8271 от 31.12.2003, обязать вернуть нежилое помещение общей площадью 376,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70в.

В судебном заседании 14.11.2014 к производству суда для рассмотрения совместно с первоначальным иском принято к производству встречное исковое заявление ООО "Виктория" о взыскании 2 315 927 рублей 40 копеек убытков.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 21 января 2015 года исковые требования удовлетворены в полном объёме. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2015 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Виктория" обратилось в Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя кассационной жалобы, до 14.11.2013 департамент неправомерно уклонялся от заключения договора купли-продажи нежилого помещения N 355 и неправомерно начислял арендную плату за данное помещение с 02.04.2012 по 14.11.2013. За указанный период у общества возникли убытки в сумме 2 315 927 рублей 40 копеек. Судами был неправильно применён и истолкован пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили, отзывы на кассационную жалобу не представили.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, согласно протоколу заседания комиссии по проведению конкурса на право аренды нежилого помещения кинотеатра "Молодежный" от 16.12.2003, проведено обсуждение представленных бизнес-планов участников конкурса, предложений по цене приобретения права аренды. Победителем конкурса признано ООО "Виктория".

На основании конкурса между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения N 8271 от 31.12.2003, по условиям которого арендатору передается в пользование встроено-пристроенное нежилое помещение N 339 расположенное на 1 этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома общей площадью 605,5 кв.м. по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70-В, для использования под культурно-досуговый центр (пункт 1.1 договора).

Срок договора установлен с 01.01.2004 по 31.12.2013 (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы определен разделом 3 договора.

Согласно пункту 3.2. договора, арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя.

Согласно пункту 5.2. договора, за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края 16.07.2004, согласно отметке на договоре.

По акту приема-передачи от 01.01.2004 помещение передано арендатору в пользование.

Согласно дополнению от 02.10.2007 N 9 к договору аренды, на основании обращения арендатора от 04.09.2007 вх. N 34604 и решения комиссии по рассмотрению заявок о предоставлении в аренду муниципальной собственности от 12.09.2007 срок действия договора аренды продлен с 01.01.2014 по 31.12.2015.

Дополнением от 12.10.2011 N 13 к договору стороны изложили пункт 1.1. договора аренды в новой редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 355 площадью 549,4 кв.м. на первой этаже, нежилое подвальное помещение N 356 площадью 376,3 кв.м., общей площадью 925,7 кв.м.".

Таким образом, дополнительным соглашением от 12.10.2011 N 13 к договору стороны уточнили предмет договора аренды: в аренду передается помещение N 355 площадью 549,4 кв.м. и помещение N 356 площадью 376,3 кв.м.

Дополнениями к договору стороны неоднократно изменяли размеры арендной платы.

В дополнении от 15.01.2013 N 14 к договору аренды указано, что с 01.01.2013 размер арендной платы в месяц составил 270 154 рубля 22 копейки и в год - 3 241 850 рублей 64 копейки. В данном дополнении (п. 3) указано, что арендная плата перечисляется до 10 числа текущего месяца на расчетный счет получателя, указанный в данном дополнении.

В дополнении от 07.03.2013 N 15 к договору стороны указали, что с 06.03.2013 размер арендной платы в месяц составил 206 110 рублей 39 копеек.

В дополнении от 25.11.2013 N 16 к договору стороны указали, что с 14.11.2013 размер арендной платы в месяц составил 49 305 рублей 95 копеек и 591 671 рублей 40 копеек в год.

В дополнении от 29.11.2013 N 17 стороны указали, что с 01.01.2014 размер арендной платы в месяц составил 65 741 рубль 26 копеек и 788 895 рублей 12 копеек в год.

В претензии от 27.04.2013 N 17671 арендодатель предложил арендатору оплатить возникшую сумму задолженности по договору аренды N 8271, начисленную сумму пени, указав, что в случае неудовлетворения предъявленных требований предлагает расторгнуть договор аренды и вернуть департаменту арендованное помещение.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 9 июля 2013 года по делу N А33-8689/2012 по иску ООО "Виктория" к муниципальному образованию город Красноярск в лице администрации г. Красноярска, к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска об урегулировании возникших разногласий между обществом и департаментом по договору купли-продажи нежилого помещения общей площадью 549,4 кв.м, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Калинина, дом 70 В, помещение N 355, путем исключения приложения N 1 из договора и изложения формулировок пунктов 2.1. и 2.3. договора купли-продажи в новой редакции, иск удовлетворен. Решено урегулировать разногласия, возникшие между департаментом и обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 355 площадью 549,4 кв.м., находящегося по адресу г. Красноярск, ул. Калинина, д. 70 "В", изложив пункты 2.1 и 2.3 договора в следующей редакции: Пункт 2.1 договора: "Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости составляет 6 212 827 рублей 90 копеек (шесть миллионов двести двенадцать тысяч восемьсот двадцать семь рублей девяносто копеек) без учета НДС, определенная с учетом заключения эксперта N 01-Э/2013 от 24.06.2013 с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, определенных в заключениях экспертиз N 30-0811 от 27.03.2012 и N 30-1633 от 13.06.2013.

Пункт 2.3 договора: "Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 6 212 827 рублей 90 копеек вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2 договора в течение 5 (пяти) лет равными долями по 103 547 рублей 13 копеек (далее ежемесячный платеж), последний платеж в сумме 103 547 рублей 23 копейки, согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение N 1).

14.11.2013 между департаментом (продавцом) и ООО "Виктория" (покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 708-ПР, в соответствии с пунктом 1.1. которого на основании распоряжения администрации города от 12.03.2012 N 12-11-недв "О приватизации нежилого помещения по ул. Калинина, д. 70в, пом. 355", решения Арбитражного суда Красноярского края от 9 июля 2013 года по делу N А33-8689/2012, продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 549,4 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 24:50:0000000:0:265/347, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Калинина, д. 70в, пом. 355.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 20.11.2013 (приложение N 2 к договору купли-продажи от 14.11.2013) Департамент передал ООО "Виктория" в собственность нежилое помещение общей площадью 549,4 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, д. 70, пом. 355.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальный иск, исходил из отсутствия доказательств возврата арендатором арендодателю нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Красноярск, ул.Калинина, 70в, общей площадью 376, 3 кв.м., доказательств оплаты задолженности за период с 01.01.2013 по 30.09.2014. Учитывая, что наличие разногласий по поводу условий выкупа помещения нельзя признать противоправным, отказал в удовлетворении встречных исковых требований.

Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (статья 422).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), согласно пункту 1 которой орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной стоимости в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Виктория" обратилось в департамент с заявлением от 02.12.2011 о приобретении в собственность помещения N 355 площадью 549,4 кв.м по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70-В. Заявление о выкупе получено департаментом 08.12.2011.

Уведомлением от 29.11.2011 департамент предоставил ООО "Виктория" преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения N 355 площадью 549,4 кв.м. по адресу ул. Калинина, 70-В.

Согласно отчету оценщика - ООО "ТПК "Старатель" N 01-036 подготовленного по заявке департамента, рыночная стоимость помещения N 355 площадью 549,4 кв.м. на дату оценки 07.02.2012 составляет 17 766 000 рублей.

Департаментом принято распоряжение от 12.03.2012 N 1211-недв "О приватизации нежилого помещения по ул. Калинина, д. 70в, пом. 355" о предоставлении ООО "Виктория" преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения по цене 17 766 000 рублей, равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке.

В ответ на письмо ООО "Виктория" N 14 от 15.03.2012 о зачете в счет стоимости имущества неотделимых улучшений в сумме 11 211 181 рубль департамент ответил отказом в письме N 22325 от 13.04.2012.

В пределах десятидневного срока с даты принятия решения об условиях приватизации, установленного абзацем 3 части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, письмом N 15111 от 20.03.2012 департамент направил ООО "Виктория" проект договора купли-продажи нежилого помещения N 355.

ООО "Виктория" письмом N 3 от 02.04.2012 направило в департамент подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи. В протоколе разногласий общество изложило в своей редакции пункты 2.1, 2.3 договора, указав на зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 11 211 181 рубль и указав цену выкупа 6 554 819 рублей.

Департамент направил истцу письмом от 05.05.2012 N 28170 протокол согласования разногласий, в котором составил пункты 2.1 и 2.3 проекта договора купли-продажи в прежней редакции, без зачета в рыночную стоимость имущества стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 9 июля 2013 года по делу N А33-8689/2012, которым урегулированы возникшие между сторонами разногласия по договору купли-продажи нежилого помещения общей площадью 549,4 кв.м, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Калинина, дом 70 В, помещение N 355.

Суды первой и апелляционной инстанций, правомерно пришли к выводу о том, что деятельность департамента, направленная на реализацию преимущественного права общества на приобретение арендуемых им нежилых помещений (рыночная оценка стоимости арендуемого имущества, принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества и направление заявителю проекта договора купли-продажи) не является уклонением от заключения договора купли-продажи, то есть противоправной.

Все последующие действия по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения и заключению договора купли-продажи зависят от волеизъявления арендатора.

Таким образом, после 20.03.2012 стороны действовали в рамках установленной законом процедуры заключения договора.

Доказательства неправомерности действий департамента ООО "Виктория" не представило.

При рассмотрении дела N А33-8689/2012 противоправность действий департамента арбитражным судом не исследовалось, оценка действиям (бездействию) департамента не давалась.

Расхождение результатов независимой оценки в 20%-30% в некоторых рыночных ситуациях никак не может рассматриваться как признак того, что одна из оценок завышена или занижена.

Поведение заявителя, который настаивал на зачете в счет оплаты стоимости неотделимых улучшений в сумме 11 211 181 рубль без вычета 6 000 000 рублей, обязанность по безвозмездному инвестированию которых возложена на арендатора, также отвечало требованиям права.

Таким образом, наличие разногласий по поводу условий выкупа нельзя признать противоправным.

В материалы дела не представлены доказательства возврата арендатором арендодателю нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70в, общей площадью 376,3 кв.м.

Согласно выполненному департаментом расчету, задолженность ООО "Виктория" по оплате арендной платы по договору аренды N 8271 за период с 01.01.2013 по 30.09.2014 составляет 2 262 625 рублей 90 копеек.

ООО "Виктория" не представило в материалы дела доказательства оплаты задолженности за указанный период.

При изложенных обстоятельствах суды двух инстанций правомерно, отказали в удовлетворении встречного иска ООО "Виктория" и удовлетворил требование департамента о взыскании с ООО "Виктория" 2 262 625 рублей 90 копеек задолженности.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 5.2. договора аренды, за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно выполненному департаментом расчету размер пени за нарушение согласованных сторонами сроков внесения арендных платежей по договору аренды N 8271 за период с 01.01.2013 по 30.09.2014 составляет 267 878 рублей 21 копейка.

Учитывая вышеизложенное, суды правомерно удовлетворили требование департамента о взыскании с ООО "Виктория" 267 878 рублей 21 копейка пени.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно выполненному департаментом расчету, в период с 01.01.2013 по 12.05.2014 ООО "Виктория" вносило арендные платежи с нарушением согласованных сроков их внесения и не в полном объеме, а в период с июня 2014 года по сентябрь 2014 года уплату арендных платежей не осуществляло, что ответчиком не оспорено.

В претензии от 27.04.2013 N 17671 арендодатель предложил арендатору в случае неоплаты возникшей задолженности и начисленной пени по договору аренды N 8271 расторгнуть указанный договор аренды и вернуть департаменту арендованное помещение.

Учитывая вышеизложенное, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование департамента о расторжении договора аренды N 8271 от 31.12.2003 и обязании ООО "Виктория" возвратить департаменту нежилое помещение общей площадью 376,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70в.

Доводы кассационной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в суде первой и апелляционной инстанции, указанные доводы судами рассмотрены и им дана надлежащая оценка, что нашло свое отражение в судебных актах. Указанные доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 21 января 2015 года по делу N А33-1605/2014 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2015 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 21 января 2015 года по делу N А33-1605/2014, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2015 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Первушина

Судьи

А.И. Скубаев И.Н. Умань