Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 августа 2015 г. N Ф02-4170/15 по делу N А19-1179/2014

город Иркутск

27 августа 2015 г.

Дело N А19-1179/2014

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей: Николиной О.А., Скубаева А.И.,

при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью фирма "Базис-Строй" - Челембеева Аркадия Александровича (доверенность от 10.02.2015, паспорт), администрации города Иркутска - Жоночиной Олеси Дмитриевны (доверенность от 25.11.2014, служебное удостоверение), Министерство имущественных отношений Иркутской области - Полеводы Сергея Геннадьевича (доверенность от 01.09.2014, удостоверение адвоката) и Пихлер Натальи Александровны (доверенность от 01.09.2014, паспорт), открытого акционерного общества "Сбербанк России" - Загоскиной Анны Валерьевны (доверенность от 20.08.2014, паспорт),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Базис-Строй" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 24 февраля 2015 года по делу N А19-1179/2014, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2015 года по тому же делу (суд первой инстанции - Капустенская Е.Ф., суд апелляционной инстанции: Доржиев Э.П., Макарцев А.В., Скажутина Е.Н.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью фирма "Базис-Строй" (ОГРН: 1023801753348, далее - ООО фирма "Базис-Строй", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Иркутска (ОГРН: 1053808211610, далее - администрация, ответчик) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка от 06.02.2003 N 1934, выразившейся в направлении арендатору уведомления от 09.08.2013 N 505-74-16802/13 об отказе от исполнения договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Сбербанк России.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 19 мая 2014 года, оставленным без изменения постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2014 года, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 5 ноября 2014 года указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 11 декабря 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Министерство имущественных отношений Иркутской области.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Иркутской области от 24 февраля 2015 года в иске отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2015 года решение Арбитражного суда Иркутской области от 24 февраля 2015 года оставлено без изменения.

ООО фирма "Базис-Строй" обжаловало решение Арбитражного суда Иркутской области от 24 февраля 2015 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2015 года в кассационном порядке, просило их отменить, требования истца удовлетворить.

Заявитель кассационной жалобы настаивает на том, что договор аренды земельного участка от 06.02.2003 N 1934 заключен на срок более пяти лет и в силу положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не мог быть расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке.

Факт заключения указанного договора на срок, превышающий пять лет, по убеждению истца, считается преюдициально установленным судебными актами по делам N А19-663/2013, N А19-18530/2013,

В письменных отзывах на кассационную жалобу администрация и Министерство имущественных отношений Иркутской области не согласились с ее доводами, полагая жалобу не подлежащей удовлетворению.

Присутствующие в судебном заседании представители соответственно доводы кассационной жалобы и отзывов на нее подтвердили, представитель ОАО "Сбербанк России" просил кассационную жалобу удовлетворить.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзывах на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 06.02.2003 на основании постановления мэра г. Иркутска от 20.08.2002 N 031-06-1051/2 между администрацией (арендодатель) и ООО фирма "Базис-Строй" (арендатор) заключен договор аренды N 1934, по условиям которого арендатору предоставлен по акту приема-передачи от 20.08.2002 земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 38:36:000022:0172, общей площадью 8 203 кв. м, расположенный по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Красноказачья, под строительство жилого дома с объектами соцкультбыта, на срок 5 лет (срок окончания аренды земельного участка 20.08.2007).

20.12.2007 между администрацией и ООО фирма "Базис-Строй" заключено дополнительное соглашение (А) к договору аренды земельного участка от 06.02.2003 N 1934, в соответствии с которым изменена редакция договора и срок аренды продлен до 20.08.2010.

03.12.2010 между администрацией и ООО фирма "Базис-Строй" заключено дополнительное соглашение N 4295 к договору аренды земельного участка от 06.02.2003 N 1934, в соответствии с которым изменена редакция договора и срок аренды продлен до 20.08.2015.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 14 мая 2013 года по делу N А19-6892/10 в отношении ООО фирма "Базис-Строй" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Лесков В.И.

09.08.2013 ответчиком в адрес истца направлено предупреждение N 505-74-16802/13 о том, что администрация, руководствуясь статьями 310, 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пунктом 5.5 договора аренды земельного участка от 06.02.2003 N 1934, в одностороннем порядке отказывается от исполнения указанного договора аренды и предлагает в срок до 13.09.2013 освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи представителю администрации города Иркутска, а также предлагает до указанного срока оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени.

Запись о прекращении договора аренды земельного участка от 06.02.2003 N 1934 содержится в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.01.2014 N 01/001/2014-1004.

Полагая, что договор аренды земельного участка от 06.02.2003 N 1934 заключен на срок более пяти лет и в силу положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации может быть расторгнут только в судебном порядке в случае существенного нарушения условий договора, в связи с чем односторонняя сделка по расторжению администрацией договора аренды, выраженная в направлении арендатору уведомления от 09.08.2013 N 505-74-16802/13 об отказе от исполнения договора, противоречит статьям 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы арендатора, ООО фирма "Базис-Строй" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Анализируя условия договора аренды от 06.02.2003 N 1934, дополнительных соглашений от 20.12.2007, от 03.12.2010 о сроках аренды, суд первой инстанции сделал вывод о том, что договор аренды на срок более пяти лет в отношении спорного земельного участка между истцом и ответчиком не заключался, следовательно, положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, ограничивающие право арендодателя на досрочное расторжение договора только в судебном порядке и только при существенном нарушении договора арендатором, к правоотношениям сторон не применимы.

Установив наличие у арендатора задолженности по арендным платежам и длительное неиспользование истцом земельного участка по его целевому назначению, Арбитражный суд Иркутской области признал администрацию правомочной отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке на основании пункта 5.5 договора в редакции дополнительного соглашения от 03.12.2010 N 4295, статей 450, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в удовлетворении иска о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка от 06.02.2003 N 1934, выразившейся в направлении арендатору уведомления от 09.08.2013 N 505-74-16802/13 об отказе от исполнения договора, отказал.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился.

Суд кассационной жалобы полагает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, не усматривая оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Рассматриваемые отношения сторон суды обоснованно квалифицировали как арендные. Данные отношения регламентируются нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 того же Кодекса (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Способы и порядок прекращения договорных отношений регламентированы положениями главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации "Изменение и расторжение договора".

Одним из способов прекращения арендных отношений в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) является односторонний отказ контрагента от договора.

Прекращение договорных отношений данным способом возможно только в случае, когда это допускается действующим законодательством или условиями договора.

Толкование условий договора аренды от 06.02.2003 N 1934 в редакции дополнительных соглашений от 20.12.2007, от 03.12.2010 (пункт 5.5) позволило суду сделать обоснованный вывод о согласованности сторонами возможности одностороннего отказа арендодателем от договора при ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств.

Как установлено судом, 26.02.2013 администрация направила в адрес общества предупреждение N 505-74-3587/13 (получено 27.03.2013) в котором сообщила, что за ООО фирма "Базис-Строй" числится задолженность по арендной плате в размере 3 438 278 рублей 83 копеек и пени в размере 2 082 558 рублей 60 копеек, предложив погасить имеющуюся задолженность.

Однако данное предупреждение оставлено истцом без внимания. Ни указанная в предупреждении задолженность, ни последующие арендные платежи истцом не оплачивались.

При таких обстоятельствах администрация правомерно воспользовалась правом отказаться от договора и направила арендатору оспариваемое уведомление от 09.08.2013 N 505-74-16802/13.

Кроме того, в судебном заседании суда первой инстанции установлено и подтверждается актом осмотра от 12.12.2014, что строительство на земельном участке не осуществляется, следовательно, земельный участок по целевому назначению не используется.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме указанных в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подпункт 4 пункта 2 статьи 46 названного Кодекса).

Поскольку факт неосвоения земельного участка в соответствии с назначением, указанным в договоре - для жилищного строительства, судами был установлен, обстоятельств невозможности использования земельного участка на протяжении более десяти лет не усматривается, следует признать за администрацией право на прекращение договорных отношений в форме одностороннего отказа и по установленному законом основанию - подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод истца со ссылкой на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации верно отклонен судами как основанный на неправильном толковании норм закона.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из содержания данной нормы и разъяснений пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не следует, что возможно исчисление пятилетнего срока путем суммирования сроков договоров, заключенных на неопределенный срок, либо сроков договоров, в каждом из которых срок указан менее пяти лет.

Как усматривается из материалов дела, единый договор аренды, в котором был бы указан срок его заключения на пять лет и более, сторонами не заключался.

Решение об отказе в удовлетворении заявленных требований основано на правильном применении норм материального права, полно установленных и всесторонне исследованных фактических обстоятельствах, при надлежащей оценке имеющихся в деле доказательств.

Нарушений требований процессуального законодательства, в том числе влекущих отмену судебных актов по безусловным основаниям, не допущено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 24 февраля 2015 года по делу N А19-1179/2014, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2015 года по настоящему делу на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 24 февраля 2015 года по делу N А19-1179/2014, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2015 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Буркова

Судьи

О.А. Николина А.И. Скубаев