Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 октября 2015 г. N Ф02-5366/15 по делу N А74-3952/2014

город Иркутск

13 октября 2015 г.

Дело N А74-3952/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 8 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2015 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бандурова Д.Н.,

судей: Кореневой Т.И., Николиной О.А.,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Хрикули Елизбара Яшаевича на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 марта 2015 года по делу N А74-3952/2014 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2015 года по тому же (суд первой инстанции: Федулкина А.А.; суд апелляционной инстанции: Бутина И.Н., Бабенко А.Н., Белан Н.Н.),

установил:

гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Хрикули Елизбар Яшаевич (ОГРНИП 304190119800029, далее - индивидуальный предприниматель Хрикули Е.Я., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442, далее - комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания с земельным участком от 05.03.2014, по пункту 2.1 договора, определении выкупной рыночной стоимости объекта недвижимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 марта 2015 года урегулированы разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Хрикули Е.Я. и комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка; пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Стоимость недвижимого имущества, подлежащая оплате покупателем, составляет 6 965 565 рублей, в том числе: здание магазина смешанных товаров - 6 555 565 рублей, земельный участок - 410 000 рублей", распределены судебные расходы.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2015 года решение суда от 20 марта 2015 года оставлено без изменения.

Индивидуальный предприниматель Хрикули Е.Я. обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты в части определения стоимости недвижимого имущества, подлежащей оплате покупателем, отменить по мотивам неправильного применения судами норм материального права, в частности положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ); направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, принятое судами во внимание экспертное заключение содержит грубые нарушения требований федерального законодательства, ошибки и неточности, что привело к искажению итоговой стоимости неотделимых улучшений объекта оценки.

В отзыве на кассационную жалобу комитет не согласен с приведенными в ней доводами, просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили. Комитет ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru и Федеральных арбитражных судов Российской Федерации http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах, определенных статьёй 286 этого же Кодекса.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Хакасия и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального права и соблюдения норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на жалобу, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 29.11.2013 индивидуальный предприниматель Хрикули Е.Я. на основании Федерального закона N 159-ФЗ обратился в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого здания, расположенного по ул. Аскизская, 200А, в г. Абакане. В дополнении к заявлению от 18.12.2013 истец просил при рассмотрении вопроса о выкупной цене принять к уменьшению стоимость неотделимых улучшений, которая согласно выполненному ООО "АПОС" отчету N 755-10 составила 5 754 123 рубля.

Письмом от 15.01.2014 N 75 комитет отказал предпринимателю в зачете неотделимых улучшений.

Письмом от 05.03.2014 N 457 ответчик признал заявление истца обоснованным и соответствующим Федеральному закону N 159-ФЗ, направил постановление администрации города Абакана от 28.02.2014 N 338 с условиями приватизации спорного нежилого здания, а также проект договора купли-продажи нежилого здания.

Согласно пункту 2.1 проекта договора стоимость недвижимого имущества, подлежащая оплате покупателем, составляет 8 370 000 рублей, в том числе: здание магазина смешанных товаров - 7 960 000 рублей, земельный участок - 410 000 рублей.

18.03.2014 истец направил ответчику заявление об уточнении условий реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, к которому приложил протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого здания с земельным участком по пунктам 2.1, 2.3.1, 2.3.2, 3.1, 4.4 договора. При формулировании разногласий по цене выкупа истец руководствовался отчетом, выполненным ООО "АПОС", и просил уменьшить цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений в размере 5 754 123 рублей.

09.04.2014 комитет направил в адрес предпринимателя ответ с протоколом согласования разногласий, в котором указал, что письмом от 15.01.2014 N 175 предпринимателю отказано в зачете стоимости неотделимых улучшений, в связи с чем условия договора в части изменения стоимости недвижимого имущества с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений не подлежат изменению.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции при определении выкупной цены недвижимого имущества, подлежащей оплате покупателем, исходил из результатов проведенной по делу судебной экспертизы по оценке стоимости неотделимых улучшений от 24.02.2015 N Э/17/15.

Суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Истец, обжалуя судебные акты в части определения стоимости недвижимого имущества, подлежащей оплате покупателем, по существу не согласен с выводами суда об определении стоимости неотделимых улучшений, подлежащей зачёту в счёт выкупной цены недвижимого имущества (здания), установленной судом на основании заключения эксперта от 24.02.2015 N Э/17/15 и составляющей 1 304 435 рублей.

В рассматриваемом случае стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении публичного договора, могут быть переданы на рассмотрение суда. В таких случаях условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.

Статьёй 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьёй 3 названного Федерального закона.

Наличие у истца преимущественного права на приобретение спорного недвижимого имущества установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела. Таким образом, заключение с истцом договора купли-продажи нежилого здания с земельным участком является для комитета обязательным.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

Рыночная стоимость подлежащего выкупу недвижимого имущества определена судами на основании отчёта N А 173-13, выполненного ООО "Оценка-Консалтинг", и составляет 8 370 000 рублей, в том числе: здание магазина смешанных товаров - 7 960 000 рублей, земельный участок - 410 000 рублей. Указанная рыночная стоимость здания магазина и земельного участка заявителем кассационной жалобы не оспаривается.

Как установлено судами и не оспаривается ответчиком, реконструкция спорного нежилого здания произведена предпринимателем с согласия арендодателя, следовательно, цена выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца судом проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных в результате реконструкции нежилого здания, расположенного по ул. Аскизкая, 200 А в г. Абакане.

Согласно заключению эксперта от 24.02.2015 N Э/17/15 рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в результате реконструкции в период 2006-2007 годов тяговой подстанции, площадью 157,5 кв.м, в магазин смешанных товаров, площадью 154 кв.м, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Аскизская, 200 А, по состоянию на 29.11.2013 составляет 1 304 435 рублей.

Принимая во внимание рыночную стоимость произведенных предпринимателем неотделимых улучшений, определенную указанным экспертным заключением, с учётом их фактического состояния, износа и степени повреждения, суд пришел к правильному выводу о проведении зачёта стоимости неотделимых улучшений в счёт выкупной цены спорного нежилого здания в размере 1 304 435 рублей, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Стоимость недвижимого имущества, подлежащая оплате покупателем, составляет 6 965 565 рублей, в том числе: здание магазина смешанных товаров - 6 555 565 рублей, земельный участок - 410 000 рублей".

При этом суд обоснованно исходил из того, что арендатор в течение длительного времени пользовался реконструированным им арендованным имуществом, а применение части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, в связи с чем, при установлении выкупной цены арендуемого имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждения.

Доводы истца о том, что экспертное заключение от 24.02.2015 N Э/17/15 содержит грубые нарушения требований законодательства, ошибки и неточности, что привело к искажению итоговой стоимости неотделимых улучшений объекта оценки, проверены судами первой и апелляционной инстанций и правомерно отклонены ввиду отсутствия доказательств, свидетельствующих о недостоверности указанного заключения.

Иные доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального или процессуального права, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали доказательства по делу, дали им правильную оценку и не допустили нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, в том числе, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 марта 2015 года по делу N А74-3952/2014 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2015 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Д.Н. Бандуров

Судьи

Т.И. Коренева О.А. Николина