Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 декабря 2015 г. N Ф02-6759/15 по делу N А58-6157/2014

город Иркутск

3 декабря 2015 г.

Дело N А58-6157/2014

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Первушиной М.А.,

судей: Бурковой О.Н., Скубаева А.И.,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кувандыковой Ирины Владимировны на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 мая 2015 года по делу N А58-6157/2014, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2015 года по тому же делу (суд первой инстанции - Аринчёхина А. Ю., суд апелляционной инстанции:

Макарцев А. В., Гречаниченко А. В., Скажутина Е. Н.),

установил:

индивидуальный предприниматель Кувандыкова Ирина Владимировна (ОГРН 304143424600124, далее - индивидуальный предприниматель Кувандыкова И.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Нерюнгринской городской администрации (ОГРН 1031401720129, далее - администрация, ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях истца.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 мая 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2015 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, индивидуальный предприниматель Кувандыкова И. В. обратилась в Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, выводы суда о правильном определении рыночной стоимости объекта недвижимости, не соответствует заключению оценщика. Вывод суда об отсутствии у истца права требовать заключения договора, права устанавливать способ оплаты по своему усмотрению, не соответствует обстоятельствам дела и положениям законодательства.

Отзыв ООО "Центр независимых экспертиз" на кассационную жалобу судом округа не принимается во внимание как направлены в нарушение части 1 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно не представлено доказательств направления отзыва администрации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 16. 01. 2007 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Город Нерюнгри" N 110, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование муниципальное имущество (объект), расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Карла Маркса, 18, кв. 102 К, 1 этаж, по плану помещения N N 1-3 в соответствии с приложением 1 к договору, общей площадью 18,00 кв.м. в качестве офисного помещения.

Актом приема-передачи в аренду нежилого помещения от 16.01.2007 объект передан арендодателю арендатором.

Впоследствии сторонами ежегодно заключались договоры аренды недвижимого имущества от 16.01.2008, от 30.01.2009 N 185, от 25.12.2009 N 138, от 17.01.2011 N 161, от 08.12.2011 N 25 (с изменением адреса и площади объекта: 678960, Республик Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Карла Маркса, 18 (1-й этаж, общая площадь 24,00 - кв.м. (помещения N 1-3, согласно приложению N3), от 09.01.2013 N 62, от 19.02.2014 N 14.

В целях приобретения арендуемого нежилого помещения,15.08.2015 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) подготовлен договор купли-продажи муниципального имущества N 2-14, по условиям которого продавец продает, а покупатель на условиях договора покупает в собственность недвижимое имущество: нежилое помещение площадью 24,0 кв.м., 1 этаж, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Карла Маркса, 18 (далее - Объект).

Договор подготовлен сторонами на основании обращения истца от 28.05.2014 N 5-2014, отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки от 31.07.2014 N 142/1-2014, выполненного ООО "Центр независимых экспертиз" и постановления Нерюнгринской городской администрации от 13.08.2014 N 244 "О реализации преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества".

Право собственности продавца на объект зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.10.2008 сделана запись регистрации N 14-14-08/011/2008-055, кадастровый (условный) номер:14-14-08-006/2008-376.

Техническое состояние объекта, его степень износа и характеристики изложены в техническом паспорте с инвентарным номером N 98 406 000/НР2/000074-1 от 08.11.2007.

Пунктом 3.1. договора установлена цена договора объекта - 1 268 000 рублей. Оплата по договору производится в рублях единовременно в полном объеме не позднее 30 дней с момента подписания договора (п. 3.2. договора).

Не согласившись с установленной договором ценой, а также с условием единовременной оплаты, истцом в адрес ответчика направлен протокол разногласий к проекту договора купли-продажи муниципального имущества от 15.08.2014 N 2-14, содержащий п. 3.1., п. 3.2. договора в редакции истца следующего содержания: пункт 3.1. договора - цена договора объекта составляет 800 000 рублей (без учета НДС); пункт 3.2. договора - оплата по настоящему договору производится в рублях с рассрочкой платежа на срок до 3 лет (согласно ст. 5 ФЗ N159-ФЗ от 22.07.2008).

Письмом от 03.09.2014 N 9 ответчик от подписания протокола отказался, указав, что в случае несогласия с проведенной оценкой, истец вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости выкупаемого имущества; также указал, что в случае предоставления рассрочки, сумма стоимости имущества будет увеличена за счет начисления процентов.

Не согласившись с данным отказом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях истца.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что требования истца являются не законными и не обоснованными.

Четвертый арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Согласно положениям статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, цена договора купли-продажи определена на основании отчета от 31.07.2014 N 142/1-2014 "Об оценке объекта недвижимости, нежилого помещения, расположенного в г. Нерюнгри, ул. Карла Маркса, д. 18, кв.102К", выполненного ООО "Центр независимых экспертиз".

По ходатайству истца назначена экспертиза на предмет соответствия оспариваемого отчета требованиям закона.

Экспертом установлено, что выводы, сделанные оценщиком в отчете от 31.07.2014 N 142/1-2014 "Об оценке объекта недвижимости, нежилого помещения, расположенного в г. Нерюнгри, ул. Карла Маркса, д. 18, кв.102К" о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными, величина рыночной стоимости объекта оценки достоверна; указанный отчет, соответствует требованиям законодательства и заданию на оценку.

Представленное в материалы дела заключение эксперта по судебной экспертизе от 23.03.2015 соответствует обязательным требования Федеральных стандартов оценки, выполнено без нарушений положений Методических рекомендаций.

Поскольку достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки, достоверность величины рыночной стоимости объекта подтверждена заключением эксперта, то данное обстоятельства является свидетельством достоверности отчета от 31.07.2013 N 142/1-2014 "Об оценке объекта недвижимости, нежилого помещения, расположенного в г. Нерюнгри, ул. Карла Маркса, д. 18, кв.102 К".

Суд первой инстанции, как правильно указал суд апелляционной инстанции, проведением судебной экспертизы с поставленными при ее назначении вопросами в редакции суда не нарушил указанных разъяснений и приведенных процессуальных норм.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства и учитывая, что требования федерального законодательства, регулирующего порядок определения рыночной стоимости не нарушено, истцом не представлено доказательств недостоверности отчета об оценке от 31.07.2014 N 142/1-2014, на основании которого установлена цена спорного нежилого помещения, правомерно пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части принятия п. 3.1. договора в купли-продажи муниципального имущества от 15.08.2014 N 2-14 в редакции истца - "Цена объекта договора составляет 800 000 (восемьсот тысяч) рублей (без учета НДС)".

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 мая 2015 года по делу N А58-6157/2014 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2015 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 мая 2015 года по делу N А58-6157/2014, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2015 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Первушина

Судьи

О.Н. Буркова А.И. Скубаев