Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 февраля 2016 г. N Ф02-7777/15 по делу N А33-16851/2014

город Иркутск

03 февраля 2016 г.

Дело N А33-16851/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 2 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 3 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бандурова Д.Н.,

судей: Первушиной М.А., Скубаева А.И.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Производственно-техническая компания "Енисейэнергосервис" Красной Е.В. (доверенность от 05.03.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца - муниципального казенного учреждения "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края" на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2015 года по делу N А33-16851/2014 Арбитражного суда Красноярского края (суд апелляционной инстанции: Петровская О.В., Радзиховская В.В., Споткай Л.Е.),

установил:

муниципальное казенное учреждение "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края" (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-техническая компания "Енисейэнергосервис" (ОГРН 1032402504749, ИНН 2464046753, г. Красноярск, далее - ООО ПТК "Енисейэнергосервис", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 297 от 29.07.2008.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27 июля 2015 года исковые требования удовлетворены.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2015 года решение Арбитражного суда Красноярского края суда от 27 июля 2015 года отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе Управление просило постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2015 года отменить, решение Арбитражного суда Красноярского края от 27 июля 2015 года оставить в силе.

Заявитель кассационной жалобы настаивает на имеющихся правовых основаниях для расторжения спорного договора аренды земельного участка, поскольку факт просрочки со стороны арендатора уплаты арендных платежей более двух раз подряд доказан, требования о предварительном предупреждении арендатора о необходимости произвести оплату задолженности (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) истцом соблюдены.

Ссылку апелляционного суда на то, что период неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей с 01.04.2011 по 30.09.2014 совпадает с периодом, когда право пользования ответчика спорным земельным участком находилось в состоянии правовой неопределенности, Управление полагает противоречащей нормам статей 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и считает, что данное обстоятельство не может быть расценено как позволяющее обществу не исполнять обязательства по уплате арендных платежей в рамках действующего договора аренды.

При этом заявитель кассационной жалобы отмечает, что Управление не чинило обществу препятствий в пользовании земельным участком, ООО ПТК "Енисейэнергосервис" не обращалось в органы местного самоуправления с заявлением о невозможности использования участка, в связи с чем основания для освобождения арендатора от обязанности внесения арендной платы, по его мнению, отсутствуют.

В письменном отзыве на кассационную жалобу ООО ПТК "Енисейэнергосервис" доводам жалобы возражает, указывает, что жалоба подана администрацией Емельяновского района Красноярского края - лицом, не участвующим в деле.

В судебном заседании представитель ООО ПТК "Енисейэнергосервис" подтвердила возражения относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами с учетом дел N А33-14740/2013, N А33-9755/2014 установлено, что 29.07.2008 на основании постановления администрации Емельяновского района Красноярского края (далее - администрация) от 29.07.2008 N 1150 между администрацией (арендодатель) и ООО ПТК "Енисейэнергосервис" (арендатор) заключен договор аренды N 297, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровым номером 24:11:290109:95 общей площадью 29 999 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, под строительство многопрофильного торгового комплекса, в границах, указанных в кадастровой карте (паспорте) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение N 1) (в том числе охранная зона сетей канализации и водопровода 6 887 кв.м), на срок с 29.07.2008 по 28.07.2057.

29.07.2008 по акту приема-передачи указанный земельный участок передан арендатору.

28.08.2008 произведена государственная регистрация договора.

Размер арендой платы в 2008 году составляет 64 095 рублей 86 копеек ежеквартально (пункт 3.1. договора). Расчет арендной платы определен в приложении N 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3. договора).

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до десятого числа первого месяца квартала, за который вносится плата.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору в пункте 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 6.4 договора в случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменений в действующую (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы и т.д.), обусловленных правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, размер арендной платы изменяется арендодателем автоматически в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта.

Согласно пункту 6.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке без судебной процедуры отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз.

Постановлением администрации от 21.01.2011 N 27 право аренды ООО ПТК "Енисейэнергосервис" земельным участком с кадастровым номером 24:11:290109:95 прекращено в связи с нарушением сроков внесения арендной платы более двух раз.

02.02.2011 Управлением Росреестра произведена регистрация прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:11:290109:95 площадью 29999 кв.м, предоставленного ООО ПТК "Енисейэнергосервис".

На основании постановления администрации от 06.04.2012 N 990 между администрацией, действующей через Управление (арендодатель) и ООО "Вектор" (арендатор) заключен договор аренды N 1014 от 06.04.2012, по условиям которого обществу предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290109:360 площадью 29 544 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, п. Солонцы, ул. Котельникова, участок N 15 с видом разрешенного использования - под строительство многопрофильного торгового комплекса на срок 4 года. Данный земельный участок согласно кадастровому паспорту имеет предыдущий кадастровый номер 24:11:0290109:95.

По акту приема-передачи от 06.04.2012 земельный участок с кадастровым номером 24:11:02901109:360 передан в пользование ООО "Вектор".

25.04.2012 договор аренды земельного участка N 1014 от 06.04.2012 зарегистрирован в ЕГРП.

04.05.2012 земельный участок с кадастровым номером 24:11:01190109:95 снят с кадастрового учета.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 3 июня 2013 года по делу N А33-1624/2013 постановление администрации от 21.01.2011 N 27 признано недействительным.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 9 октября 2014 года по делу N А33-9755/2014 договор аренды земельного участка от 06.04.2012 N 1014 признан недействительной (ничтожной) сделкой. При этом судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 24:11:02901109:360 образован в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290109:95 и администрация повторно передала арендуемый ООО ПТК "Енисейэнергосервис" земельный участок другому лицу по этой сделке.

Ссылаясь на существенные нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка N 297 от 29.07.2008, выразившиеся в несвоевременном внесении арендных платежей более двух раз подряд, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении данного договора.

Соблюдение истцом предусмотренной пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебной процедуры расторжения договора подтверждено представленным в материалы дела претензионным письмом Управления от 22.07.2014 N 4998, направленным в адрес ответчика.

Удовлетворяя заявленные требования, Арбитражный суд Красноярского края руководствовался положениями статей 307, 309, 450, 452, 606, 614, 619, разъяснениями пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и исходил из подтвержденного факта неуплаты ответчиком арендных платежей за период с 01.04.2011 по 30.09.2014, ввиду чего сделал вывод о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка N 297 от 29.07.2008.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции о наличии оснований к расторжению договора не согласился, сославшись на специальные правила статьи 46, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснения, изложенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление от 24.03.2005 N 11) о применении судом перечисленных в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае когда, они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Управления, Третий арбитражный апелляционный сделал вывод о том, что истец своими же незаконными действиями фактически создал для ответчика препятствия по использованию и нормальной эксплуатации арендуемого земельного участка и просрочка внесения арендной платы связана с действиями самого арендодателя; учел, что период неисполнения обязательств по внесению арендной платы (с 01.04.2011 по 30.09.2014) приходится на время судебных тяжб в отношении спорного участка, когда право пользования ответчика участком находилось в состоянии правовой неопределенности, а также принял во внимание погашение обществом имеющейся задолженности.

Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого постановления апелляционного суда в силу следующего.

Управлением заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка N 297 от 29.07.2008, заключенного с ООО ПТК "Енисейэнергосервис".

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Правилами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (абзац 2 пункта 23 Постановления от 24.03.2005 N 11).

В обоснование предъявленного иска истец указал на неуплату ответчиком арендных платежей по договору в период с 01.04.2011 по 30.09.2014.

Между тем, судом установлено и материалами дела подтверждено, что 21.01.2011 право аренды ООО ПТК "Енисейэнергосервис" спорным земельным участком было прекращено Постановлением администрации N 27 в нарушение установленного законом порядка досрочного расторжения такого договора, а 02.02.2011 - внесена запись в ЕГРП о прекращении права аренды общества.

По договору аренды земельного участка от 06.04.2012 N 1014 администрация передала спорный земельный участок другому лицу - ООО "Вектор".

Как установлено судом по делу N А33-14740/2013, вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 24:11:0209109:360, переданный в аренду ООО "Вектор" почти полностью накладывается на арендуемый ООО ПТК "Енисейэнергосервис" земельный участок с кадастровым номером 24:11:0190109:95 в результате перераспределения земель.

Данная сделка была оспорена ООО ПТК "Енисейэнергосервис" и признана Арбитражным судом Красноярского края недействительной (ничтожной) по решению от 9 октября 2014 года (дело N А33-9755/2014).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 3 июня 2013 года по делу N А33-1624/2013 признано недействительным Постановление администрации от 21.01.2011 N 27.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 9 апреля 2015 года по делу А33-23905/2014 признано отсутствующим обременение спорного земельного участка в виде аренды в пользу ООО "Вектор" по договору от 06.04.2012 N 1014.

При таких обстоятельствах апелляционным судом верно указано, что ООО ПТК "Енисейэнергосервис" не вносило арендные платежи по договору N 297 от 29.07.2008 в период, когда арендодатель сам препятствовал осуществлению обществом правомочий арендатора в рамках названного договора, действуя незаконно и создавая неопределенность в правах и статусе ООО ПТК "Енисейэнергосервис" относительно спорного участка.

В пункте 23 (абзац 3) Постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, неуплата арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) сама по себе не может служить достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка судом, необходимо дать оценку данному факту с точки зрения существенности нарушения договора арендатором земельного участка.

Применяя указанные нормы права и разъяснения высшей судебной инстанции, оценивая вышеизложенные обстоятельства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии в рассматриваемом случае со стороны арендатора таких нарушений договора, которые были бы признаны существенными и при наличии которых арендодатель вправе применить такую санкцию как досрочное расторжение договора.

Апелляционным судом также учтено, что ответчик 05.09.2014 произвел оплату по договору аренды N 297 от 29.07.2008 в сумме 1 200 000 рублей, хотя задолженность по арендной плате на 30.09.2014 составляла 633 022 рубля 88 копеек, что свидетельствует об имеющейся у общества заинтересованности в сохранении арендных отношений.

Интерес истца, защиту которого обеспечит расторжение договора аренды и возврат земельного участка, напротив, Управлением не обоснован.

В удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды N 297 от 29.07.2008 отказано правомерно.

Выводы Третьего арбитражного апелляционного суда соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, процессуальных нарушений, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Кассационная жалоба вопреки утверждению ООО ПТК "Енисейэнергосервис" подана лицом, участвующим в деле, - муниципальным казенным учреждением "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края", подписана его представителем по доверенности. Указание на первом листе кассационной жалобы и на конверте реквизитов администрации Емельяновского района Красноярского края данное обстоятельство не опровергает.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2015 года по делу N А33-16851/2014 Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Д.Н. Бандуров

Судьи

М.А. Первушина А.И. Скубаев