Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 февраля 2017 г. N Ф02-8103/16 по делу N А74-5562/2016

Правоотношение: по договору купли-продажи в отношении земельного участка

город Иркутск

7 февраля 2017 г.

Дело N А74-5562/2016

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей: Васиной Т.П., Первушиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 28 июля 2016 года по делу N А74-5562/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции - Ишь Н.Ю., суд апелляционной инстанции: Парфентьева О.Ю., Петровская О.В., Споткай Л.Е.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Фотон" (ИНН 1901102970, ОГРН 1111901003213, г. Абакан, далее - ООО "Фотон", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия (далее - ТУ Росимущества, управление, ответчик) о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 19:01:040103:1936.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 28 июля 2016 года исковые требования удовлетворены. Суд обязал ТУ Росимущества в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу заключить с ООО "Фотон" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 19:01:040103:1936 по выкупной цене 2 760 400 рублей в соответствии с условиями оферты (проекта договора) от 15.04.2016 (исх. N 80-Ю).

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2016 года решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 28 июля 2016 года оставлено без изменения.

Несогласие с указанными судебными актами ответчик в кассационной жалобе мотивирует неверным применением судом норм материального права, ненадлежащей оценкой доводов ответчика, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Заявитель кассационной жалобы считает правомерным отказ ТУ Росимущества в предоставлении заявителю - ООО "Фотон" в собственность земельного участка без проведения торгов, поскольку при обращении с соответствующим заявлением общество не сообщило о находящемся на испрашиваемом земельном участке объекте незавершенного строительства и не обосновало площадь этого участка, необходимую для обслуживания расположенных на нем объектов недвижимого имущества, тем самым нарушило требования пункта 6 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 (далее также Перечень документов), пункта 2.8 Административного регламента по предоставлению Федеральным агентством по управлению государственным имуществом государственной услуги по продаже (приватизации) земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 07.11.2011 N 622 (далее также Административный регламент).

На основании изложенного ответчик оспаривает вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии у истца исключительного права на приобретение спорного земельного участка, а у ответчика - корреспондирующей такому праву обязанности заключить договор купли-продажи этого участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В письменном отзыве на кассационную жалобу ООО "Фотон" возражало доводам жалобы, полагая их необоснованными и не имеющими значение для дела. Как поясняет истец, на момент подачи заявления на выкуп земельного участка на нем отсутствовали какие-либо объекты недвижимого имущества, не принадлежащие обществу, строительство здания началось позднее и потому оно не могло быть указано в заявлении; превышение площади испрашиваемого земельного участка не допущено, поскольку весь этот участок выделялся прежнему собственнику недвижимости (продавцу) для эксплуатации и обслуживания склада, а в соответствии с заключением ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" земельный участок площадью 6901 кв.м соответствует нормативным требованиям для обеспечения благоприятных условий работы предприятия, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Катерная, 44.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда- fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка N 544ФС от 18.10.2013, заключенному между ТУ Росимущества (арендодатель) и ООО "Фотон" (арендатор), обществу в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 19:01:040103:1936, находящийся в федеральной собственности, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Катерная, 44, для эксплуатации и обслуживания склада, на срок в 18.10.2013 по 18.10.2062 (49 лет).

В пункте 1.2 договора оговорено, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие арендатору на праве собственности (выписка из ЕГРП от 10.10.2013 N 01/038/2013-486).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности от 27.09.2013 серии 19АА N 559565 и серии 19АА N 559566 ООО "Фотон" на праве собственности принадлежат здания: нежилые, 1-этажные площадью 12,8 и 279,6 кв.м соответственно, расположенные по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Катерная, 44.

15.10.2015 истец обратился к ответчику с заявлением (исх. N 44) о приватизации находящихся в государственной собственности земельных участков, на которых расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Енисейская, 75, и ул. Катерная, 44, с необходимым пакетом документов.

Истец выкупил земельный участок, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Енисейская, 75, по договору купли-продажи N 53 от 10.02.2016.

Как указано в поданном ООО "Фотон" иске, по заявлению исх. N 44 от 15.10.2015 в части купли-продажи земельного участка по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Катерная, 44, от ответчика не последовало ни согласия на выкуп, ни отказа в предоставлении в собственность участка; заявление в установленные сроки не рассмотрено, тем самым нарушен пункт 2.6. Административного регламента, согласно которому государственная услуга предоставляется в срок не позднее 2-х месяцев со дня регистрации заявления в Росимуществе или в территориальном органе Росимущества, договор купли-продажи участка не заключен.

15.04.2016 ООО "Фотон" направило в адрес ТУ Росимущества проект договора купли-продажи земельного участка исх. N 80-Ю, однако никакого решения не последовало.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В материалы дела представлено письмо ТУ Росимущества от 04.05.2016 в адрес ООО "Фотон", в котором указано, что для принятия решения о приватизации земельного участка управлением 20.04.2016 был проведен осмотр, в ходе которого установлено, что в границах участка расположен объект недвижимого имущества, однако документы, подтверждающие правовые основания для нахождения этого объекта в границах участка, не представлены, сведения о регистрации в ЕГРП прав на данный объект отсутствуют. Данное обстоятельство, как пояснило управление в письме от 04.05.2016, не позволяет сделать вывод, что именно ООО "Фотон", а не другое лицо является собственником расположенного на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, и, как следствие, имеет исключительное право на приватизацию данного участка.

Удовлетворяя заявленные требования, суды двух инстанций признали доказанным наличие у истца исключительного права на выкуп спорного земельного участка, а у ответчика - обязанности по заключению с истцом договора купли-продажи этого участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Суды исходили из того, что истцом при обращении в ТУ Росимущества с заявлением от 15.10.2015 были соблюдены требования земельного законодательства и представлены все необходимые документы в соответствии с утвержденным перечнем. При этом в силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации на ответчике лежала обязанность в течение тридцати дней со дня получения оферты направить оференту извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях. Вместе с тем отказ в предоставлении в собственность земельного участка был представлен управлением уже в ходе судебного разбирательства 16.06.2016, т.е. спустя более чем два месяца с момента направления оферты, а осмотр участка произведен ответчиком лишь только 20.04.2016, тогда как максимальный срок предоставления государственной услуги согласно Административному регламенту составляет 2 месяца после подачи заявления на выкуп участка от 15.10.2015. При данных обстоятельствах суды сделали вывод, что на момент подачи заявления оснований для отказа в предоставлении государственной услуги не имелось, а довод ТУ Росимущества о наличии на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимого имущества, сведения о правах на который отсутствуют, не приняли во внимание.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых судебных актов.

Согласно пункту 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

В пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Требования к заявлению о предоставлении в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены пунктом 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, при обращении с заявлением о приобретении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 6 статьи 39.3 и статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу указанной нормы в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Наличие препятствий для предоставления спорного земельного участка в собственность истца материалами дела не подтверждается.

Установив, что истец является собственником зданий, расположенных на испрашиваемом земельном участке, который состоит на кадастровом учете и имеет разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания склада, этот участок эксплуатируется обществом с 2013 года на праве долгосрочной аренды, заявление о его выкупе подано ООО "Фотон" с соблюдением требований земельного законодательства, суды правильно применили статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворили исковые требования, исходя из наличия у общества исключительного права на выкуп спорного земельного участка.

Суд округа соглашается с выводом судов двух инстанций о том, что наличие на участке строения, сведения о правах на которое как на недвижимое имущество отсутствуют в ЕГРП, не могло послужить в рассматриваемом случае препятствием в реализации истцом права на приобретение земельного участка в собственность.

Действующее законодательство не содержит положений, не допускающих возможность собственником здания, строения, сооружения, право на которое зарегистрировано в установленном порядке, реализовать исключительное право на приватизацию соответствующего земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в случае одновременного нахождения на этом участке неузаконенных построек.

При этом из материалов настоящего дела не усматривается, что расположение на земельном участке с кадастровым номером 19:01:040103:1936 неузаконенного строения позволяет истцу выкупить участок в большем размере. Названный участок формировался с учетом находящихся на нем объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке и которые являются объектами гражданского оборота. Иного ТУ Росимущества не доказало.

Ответчиком не представлено доказательств того, что площадь земельного участка не соответствует требованиям закона и фактическому землепользованию.

Более того, превышение площади испрашиваемого участка и иные основания для отказа в предоставлении собственнику объектов недвижимости в собственность спорного земельного участка управлением не приводились, доказательства, свидетельствующие об их наличии, не представлялись.

На основании изложенного решение об удовлетворении заявленных требований суд округа полагает правильным, считает нормы материального и процессуального права при этом соблюденными, обстоятельства, имеющие значение для дела, установленными полно.

Решение Арбитражного суда Арбитражного суда Республики Хакасия от 28 июля 2016 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2016 года по настоящему делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Принятые определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 декабря 2016 года меры по приостановлению исполнения решения суда по настоящему делу на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 28 июля 2016 года по делу N А74-5562/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2016 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 28 июля 2016 года по делу N А74-5562/2016, принятые определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 декабря 2016 года.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Буркова

Судьи

Т.П. Васина М.А. Первушина