Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 августа 2017 г. N Ф02-4224/17 по делу N А33-24234/2016

город Иркутск

17 августа 2017 г.

Дело N А33-24234/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2017 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей: Васиной Т.П., Николиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Ниникиной В.С.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующего в Арбитражном суде Красноярского края представителя Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва - Петрушиной Т.Г. (доверенность от 23.05.2017, служебное удостоверение),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва на решение Арбитражного суда Красноярского края от 4 апреля 2017 года по делу N А33-24234/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции - Куликова Д.С., суд апелляционной инстанции: Парфентьева О.Ю., Споткай Л.Е., Хабибулина Ю.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Вариант" (ИНН 2465094020, ОГРН 1052465110345, г. Красноярск, далее - ООО "Вариант", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (далее - ТУ Росимущества, управление) о признании недействительным письма N 03-51/08/7047 от 29.07.2016.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Финэкспертиза-Красноярск" (далее - ООО "Финэкспертиза-Красноярск"), оценщик общества с ограниченной ответственностью "Финэкспертиза-Красноярск" Комлев М.Ф.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 4 апреля 2017 года, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2017 года произведена замена ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае на Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (далее - МТУ Росимущества, ответчик), решение Арбитражного суда Красноярского края от 4 апреля 2017 года оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил решение от 4 апреля 2017 года и постановление от 5 июня 2017 года отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Заявитель кассационной жалобы считает, что письмо ТУ Росимущества N 03-51/08/7047 от 29.07.2016 не нарушает нормы действующего законодательства и условия договора аренды земельного участка, истец не обосновал невозможность предъявления отдельного иска по оспариванию величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком - ООО "Финэкспертиза-Красноярск", который бы и выступал ответчиком по заявленному самостоятельному иску.

Присутствующий в судебном заседании представитель МТУ Росимущества подтвердила доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда- fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, 09.06.2006 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Формика" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1067, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:0103 общей площадью 2 345 кв.м, категория земель - земли поселений, в оценочной зоне 64, находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Телевизорная, 1, строения 61, 71, для использования в целях эксплуатации нежилых зданий в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение 1), на срок с 12.04.2006 по 11.04.2016.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06.03.2013.

На основании договора переуступки от 27.03.2013, заключенного между ООО "Формика" (арендатор) и ООО "Вариант" (новый арендатор), последнему переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 1067 от 09.06.2006.

Договор переуступки права аренды земельного участка от 27.03.2013 прошел государственную регистрацию 09.04.2013.

05.08.2009 на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:0103 зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

28.04.2014 между ТУ Росимущества (арендодатель) и ООО "Вариант" (арендатор) заключено соглашение к договору аренды земельного участка N 1067 от 09.06.2006, в соответствии с которым в договора аренды внесен ряд изменений.

Так, в преамбуле договора в качестве арендодателя указано ТУ Росимущества, пункт 3 договора изложен в новой редакции.

Размер и порядок расчета арендной платы определяется в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 3.1).

Расчет арендной платы за период с 09.04.2013 по 28.04.2014 определен в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, и действует до проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, согласно приложению N 1 к соглашению, которое является его неотъемлемой частью (пункт 3.2).

Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер, порядок и сроки внесения арендной платы не чаще одного раза в год одним из следующих способов:

- в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции не применяется;

- в связи с изменением уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в который заключен указанный договор аренды;

- в связи с принятием нормативных правовых актов, изменяющих порядок, условия и сроки внесения арендной платы на земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (пункт 3.4).

Об изменении размера арендной платы арендодатель извещает арендатора путем направления уведомления в соответствии с пунктами 8.3, 8.4 договора (пункт 3.5).

Согласно приложению N 1 к соглашению от 28.04.2014 кадастровая стоимость земельного участка составляет 3 758 566 рублей, арендная плата в квартал - 14 094 рубля 62 копейки, арендная плата в год - 56 378 рублей 49 копеек.

Письмом N 03-51/08/7047 от 26.07.2016 ТУ Росимущества сообщило, что в связи с проведением рыночной оценки земельных участков арендная плата за земельный участок рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года. Указано, что величина рыночной стоимости земельного участка составляет 11 100 000 рублей, арендная плата на земельный участок на 2016 год по договору аренды земельного участка N 1067 от 09.06.2006 равна 1 221 000 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка установлена ответчиком на основании отчета ООО "Финэкспертиза-Красноярск" об оценке рыночной стоимости земельных участков N 670/15 от 26.11.2015.

Как следует из отчета об определении рыночной стоимости земельного участка N 036/16 от 25.08.2016, выполненного ООО "Агентство профессиональной оценки" по заказу ООО "Вариант", рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 6 484 000 рублей.

Полагая, что расчет арендной платы произведен ответчиком на основании недостоверного отчета об оценке, определенная им рыночная стоимость земельного участка является завышенной, ООО "Вариант" обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным письма ТУ Росимущества N 03-51/08/7047 от 26.07.2016.

При рассмотрении дела судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "БОТЭОН".

Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью "БОТЭОН" N 27/17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:0103 на дату - 25.11.2015 составила 6 422 955 рублей.

Расценив письмо ТУ Росимущества N 03-51/08/7047 от 26.07.2016 в качестве односторонней сделки, направленной на изменение прав и обязанностей сторон, суд первой инстанции установил, что определенная ответчиком на основании отчета ООО "Финэкспертиза-Красноярск" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:0103 является недостоверной, потому не могла быть использована при определении размера арендной платы за спорный земельный участок. Руководствуясь нормами статей 11, 12, 153, 166, 168, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд признал сделку по внесению изменений в договор аренды недействительной, нарушающей права и законные интересы ООО "Вариант".

По результатам повторного рассмотрения дела Третий арбитражный апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с выводами судов двух инстанций и полагает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Суды первой и апелляционной инстанций верно установили, что письмо ТУ Росимущества N 03-51/08/7047 от 26.07.2016 является односторонней сделкой, совершаемой при исполнении длящихся обязательств по договору аренды земельного участка N 1067 от 09.06.2006 и влекущей изменение прав арендодателя и обязанностей арендатора (ООО "Вариант") по арендной плате.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 ГК РФ и иными законами, одним из которых является признание сделки недействительной.

Согласно пункту 1 статьи 166 Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, изложенных в пункте 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2005 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части ГК РФ" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25), следует, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Поскольку такая односторонняя сделка, совершенная с нарушением предъявляемых к ней требований, не влечет юридических последствий, то она фактически ничтожна.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определяет, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку переданный истцу по договору N 1067 от 09.06.2006 земельный участок относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации. При этом основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582).

При расчете размера арендной платы управлением применены положения подпункта "г" пункта 2 и пункт 6 Правил, согласно которым размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, может определяться на основании рыночной стоимости земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Истец посчитал завышенной рыночную стоимость земельного участка в размере 11 100 000 рублей, установленную в отчете об оценке ООО "Финэкспертиза-Красноярск" N 670/15 от 26.11.2015.

При этом ООО "Вариант" в материалы дела представлен отчет N 036/16 от 25.08.2016, подготовленный ООО "Агентство профессиональной оценки", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:0103 составляет 6 484 000 рублей.

На указанный отчет получено положительное экспертное заключение НП "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки"" N Э-0459/16 от 08.09.2016.

Как предусмотрено частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

По результатам проведенной судебной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 6 422 955 рублей.

Условиями договора аренды земельного участка N 1067 от 09.06.2006 предусмотрена возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления (пункты 8.3, 8.4).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды сделали вывод о недостоверности размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 09.06.2006 N 1067, указанного в письме управления N 03-51/08/7047 от 26.07.2016, признав его завышенным, не соответствующим рыночному размеру годовой арендной платы за пользование федеральным имуществом.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что одностороннее изменение арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:0103, выраженное в письме ТУ Росимущества N 03-51/08/7047 от 26.07.2016, является в силу статей 166, 168 ГК РФ, пункта 51 постановления от 23.06.2015 N 25 недействительной (ничтожной) сделкой, совершенной с нарушением норм статьи 65 ЗК РФ, Постановления N 582, законодательства об оценочной деятельности.

Вопреки доводу ответчика избрание истцом такого способа защиты прав, как требование о признании сделки недействительной, не противоречит действующему законодательству.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловными основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 4 апреля 2017 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2017 года по настоящему делу на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оставить в силе.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 4 апреля 2017 года по делу N А33-24234/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Буркова

Судьи

Т.П. Васина О.А. Николина