Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 сентября 2017 г. N Ф02-4388/17 по делу N А19-14367/2016

город Иркутск

12 сентября 2017 г.

Дело N А19-14367/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Васиной Т.П.,

судей: Барской А.Л., Кореневой Т.И.,

при участии представителей: общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз" - Романовой М.Е. (доверенность б/н от 10.01.2017, паспорт), комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска - Сысоевой О.В. (доверенность N 505-70-14231/16 от 30.12.2016, служебное удостоверение N 670),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 03 марта 2017 года по делу N А19-14367/2016 и постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции - Антонова С.Н., суд апелляционной инстанции: Сидоренко В.А., Басаев Д.В., Желтоухов Е.В.),

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, изменённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз" (ОГРН 1103850022880, ИНН 3848003903, г. Иркутск, далее - общество) о взыскании 280 017 рублей, в том числе, 160 455 рублей 18 копеек - задолженности в виде арендных платежей по договору аренды N 9907 от 04.02.2014 за период с 04.02.2014 по 13.08.2015, 60 709 рублей 31 копейки - пени за просрочку платы за период с 06.02.2014 по 21.02.2017, 22 681 рубля 32 копеек - задолженности за пользование земельным участком за период 04.02.2014 по 13.08.2015, 5 940 рублей 62 копеек - пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 18.03.2014 по 21.02.2017, 14 384 рублей 43 копеек - штрафа за нарушение подпункта 2.3.4 договора и 15 846 рублей 45 копеек - штрафа за нарушение подпункта 2.3.5 договора.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 03 марта 2017 года исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу комитета взыскано 258 128 рублей 69 копеек, в том числе, 160 455 рублей 18 копеек - арендной платы за пользование нежилым помещением, 60 709 рублей 31 копейка - неустойки за просрочку внесения арендной платы за пользование помещением, 4 041 рубль 53 копеек - арендной платы за пользование земельным участком, 2 691 рубль 79 копеек - неустойки за просрочку внесения арендной платы за земельный участок, 30 230 рублей 88 копеек - штрафа; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Иркутской области и постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда, общество обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы, возражая против обоснованности удовлетворения иска, указывает, что земельный участок, необходимый для использования нежилого помещения, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, в связи с чем истец мог требовать платы за пользование земельным участком только в пределах соответствующей доли.

Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

Исследовав материалы дела в пределах, установленных статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установил суд первой инстанции и следует из дела, 04.02.2014 между администрацией города Иркутска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Союз" (арендатор) по результатам проведенного аукциона заключён договор аренды нежилого помещения N 9907, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение нежилое помещение общей площадью 72,2 кв.м., этаж 1 (номера на поэтажном плане - 58-64), в соответствии с техническим паспортом, изготовленным МУП БТИ г. Иркутска 16.09.2008, адрес: г. Иркутск, ул. Баумана, 227.

В соответствии с пунктом 3 договора площадь земельного участка, расположенного под объектом и необходимого для его использования составляет 87,2 кв.м.

Согласно пункту 1.4 договора срок действия договора установлен с 04.02.2014 по 03.02.2024.

Пунктом 2.3.3 договора установлена обязанность арендатора своевременно перечислять арендную плату, плату за пользование земельным участком в порядке, предусмотренном разделом 3 договора.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы, платы за пользование земельным участком пунктом 4.2 договора предусмотрена неустойка в размере 0,1% от невнесённой арендной платы за каждый день просрочки.

Пунктом 2.3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора в месячный срок с момента заключения договора заключить договоры на все виды коммунального обслуживания с соответствующими специализированными организациями города и перечислять коммунальные платежи на счета данных организаций.

Пунктом 2.3.5 договора установлена обязанность арендатора в случае в месячный срок с момента подписания договора, если объект застрахован арендодателем, либо в месячный срок с момента получения соответствующего уведомления возместить последнему затраты по страхованию объекта; в случае если объект арендодателем не застрахован, в месячный срок с момента подписания договора заключить договор страхования объекта по рыночной стоимости объекта, указанной в пункте 1.9 договора.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных пунктами 2.3.4 и 2.3.5 договора пунктом 4.3 договора предусмотрен штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы.

В силу пункта 3.1 договора плата за пользование земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования, должна перечисляться арендатором в соответствии с расчётом платы за пользование земельным участком (приложение N 2). Плата за пользование земельным участком изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, Иркутской области, органов местного самоуправления города Иркутска. Об изменении размера платы за пользование земельным участком арендодатель также вправе уведомить арендатора путём направления расчёта арендной платы (заказным письмом с уведомлением) или вручить расчёт арендной платы под роспись уполномоченному лицу арендатора.

Согласно пункту 3.1.1 договора, арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчётом арендной платы ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца. Если договор заключён после 5 числа месяца, первый платеж за аренду объекта должен быть перечислен не позднее 3 дней с момента заключения договора. Размер арендной платы может быть изменён арендодателем в одностороннем порядке по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулируемым оценочную деятельность в Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. При этом уменьшение размера арендной платы по сравнению с размером арендной платы, установленной по результатам проведения аукциона, не допускается. Об изменении размера арендной платы арендодатель направляет заказным письмом с уведомлением о вручении арендатору соответствующее уведомление.

В соответствии с подписанным сторонами расчётом (приложение N 1 к договору) арендная плата за период с 04.02.2014 по 03.02.2015 составила 158 464 рубля 56 копеек или 13 205 рублей 38 копеек в месяц.

В соответствии с подписанным сторонами расчётом (приложение N 2 к договору), плата за пользование земельным участком за период с 04.02.2014 по 31.12.2014 составила 9 599 рублей, указаны сроки внесения.

Помещение предоставлено арендатору по подписанному сторонами передаточному акту от 04.02.2014.

Предоставленное в аренду помещение, расположенное на 1 этаже 5-этажного здания, принадлежит муниципальному образованию г. Иркутск на праве собственности (запись регистрации в ЕГРП N 38-01/00-5/2003-726 от 03.09.2003).

Дополнительным соглашением сторон N 1 от 14.08.2015 наименование арендатора изменено на общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз", договор аренды расторгнут досрочно.

В соответствии с подписанным сторонами расчётом (приложение N 1 к дополнительному соглашению N 1 от 14.08.2015) арендная плата за период с 04.02.2015 по 14.08.2015 составила 83 781 рублей 14 копеек или 13 205 рублей 38 копеек в месяц.

В соответствии с подписанным сторонами расчётом (приложение N 2 к дополнительному соглашению N 1 от 14.08.2015), плата за пользование земельным участком за период с 01.01.2015 по 14.08.2015 составила 20 838 рублей 74 копейки, указаны сроки внесения.

Помещение передано арендодателю по подписанному сторонами передаточному акту от 14.08.2015.

Поскольку ответчиком несвоевременно и не в полном объёме внесены платежи по договору, а обязанности, установленные пунктами 2.3.4 и 2.3.5 договора, исполнены несвоевременно, истец неоднократно направлял предупреждения о необходимости оплаты соответствующих задолженностей, неустоек и штрафов.

Так как оплаты истребуемых сумм от ответчика не последовало, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, частично удовлетворяя исковые требования, исходили из доказанности фактов ненадлежащего исполнения обязательств по договору. Требования удовлетворены с учётом обнаруженных судом ошибок в расчётах.

Между тем, судом не было учтено, что сдаваемое в аренду помещение находится в многоквартирном доме. Вопрос, касающийся статуса земельного участка, на котором расположено строение, судом не исследовался, полномочия истца по сдаче в аренду данного земельного участка не проверялось.

При таких обстоятельствах, судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть вышеизложенное и рассмотреть спор по существу с учётом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц и представленных ими доказательств, а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное разбирательство.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 03 марта 2017 года по делу N А19-14367/2016 и постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2017 года по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.П. Васина

Судьи

А.Л. Барская Т.И. Коренева