Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 марта 2024 г. N Ф02-768/24 по делу N А33-20468/2022

город Иркутск

20 марта 2024 г.

Дело N А33-20468/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2024 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Железняк Е.Г., Кушнаревой Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Корнеевой Т.Д.,

при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края представителя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска Вагаповой А.В. (доверенность от 15.12.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании), директора общества с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" Рудакова А.А. (протокол общего собрания от 21.05.2019, паспорт), представителя общества с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" Гончарова А.Е. (доверенность от 02.10.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании), старшего прокурора отдела прокуратуры Красноярского края Дмитриева И.Г. (служебное удостоверение),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, общества с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 2 августа 2023 года по делу N А33-20468/2022, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2023 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

прокуратура Красноярского края (далее - истец, прокурор) в интересах муниципального образования г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - департамент), к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" (далее - общество, ООО "ССК"), в котором просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 19.01.2022 N 16 между департаментом и ООО "ССК" земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:79, площадью 7 834 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район "Ботанический", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады (код - 6.9), признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 29.03.2022 N 167 между департаментом и ООО "ССК" земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:80, площадью 8 331 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район "Ботанический", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады (код - 6.9), применить последствия недействительности сделок путем прекращения права собственности ООО "ССК" на указанные земельные участки.

Дело рассмотрено с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 2 августа 2023 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2023 года, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент и общество обратились в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых просят их отменить, в иске отказать.

В кассационной жалобе департамент указывает на отсутствие в законодательстве указания на такое основание для отказа в предоставлении земельного участка как несоразмерность, а также требований о предоставлении собственником объекта недвижимости документов, обосновывающих соразмерность площади земельного участка площади, занимаемой объектом недвижимости, отсутствие у департамента полномочий по оценке соразмерности площади земельных участков находящимся на них объектов недвижимости. В этой связи заявитель полагает обжалуемые судебные акты вынесенными с нарушением норм материального права, с применением норм, не подлежащих применению.

Кроме того, департамент указывает на отсутствие градостроительного и землеустроительного анализа площади земельного участка, порядок расчета путем деления площади земельного участка на площадь объекта противоречит нормам земельного и градостроительного законодательства. Судами не дана оценка следующим документам: справка ООО Архитектурная фирма "Арх-Галерея" от 10.10.2022, заключение отдела землепользования департамента от 21.03.2023, ситуационные планы, градостроительные планы земельных участков от 24.12.2020, 08.11.2018, заключение специалист N 16-192/1-22, N 16-192/2-22 и справка, приложенная к ним от 25.11.2022, справка ООО "ССК" от 10.07.2023, которые свидетельствуют, по мнению департамента о невозможности формирования земельных участков под объектами общества в других границах ввиду невозможности их последующего использования, раздел спорного земельного участка, исходя из наличия охранных зон, размещения объекта, невозможен, поскольку приведет к нарушению положений статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации; судами не принято во внимание предоставление земельного участка для строительства и достижение обществом такой цели. Заявитель кассационной жалобы полагает, что судом нарушен принцип состязательности сторон, выразившийся в отказе в проведении экспертизы.

В кассационной жалобе общество указало, что в обжалуемых судебных актах не приведены нормы закона, которые были нарушены при совершении оспариваемых сделок, критерии соразмерности. Также заявителем жалобы указано, что судами не учтено функциональное назначение зданий, которое было определено на этапе торгов в соответствии с требованиями аукционной документации, градостроительных норм. Судами не исследовался вопрос о возможности сохранения функционального назначения зданий без всей площади земельных участков. Позиция судов не соответствует толкованию закона, приведенному профильным комитетом законодательного органа в сообщении от 19.01.2023, разъяснения Верховного Суда Российской Федерации использованы выборочно. Суды не возвратили стороны в положение, существовавшее до заключения спорных договоров. Судами не приняты во внимание положения статей 55.24 и 55.26 Градостроительного кодекса Российской Федерации, изменение площади и/или конфигурации земельных участков вызовут нарушение градостроительных требований и исключит безопасное использование объектов общества, создаст нарушение прав и охраняемых законом третьих лиц, нарушит право собственности общества на здания наравне с производственным циклом, организованным для эксплуатации данных зданий.

В представленных возражениях прокурор с доводами кассационных жалоб не согласился, сославшись на их необоснованность.

Представители департамента и общества в судебном заседании доводы кассационных жалоб поддержали.

Прокурор в судебном заседании с доводами кассационных жалоб не согласился, полагал обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах и отзыве на них, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжений администрации города Красноярска от 08.12.2020 N 3897-недв, от 04.12.2020 N 3859-недв, извещения о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, опубликованного в газете "Городские новости" от 16.12.2020 N 147, протоколов о результатах аукциона от 08.02.2021, протоколов об уклонении от заключения договоров аренды земельных участков от 26.03.2021 между департаментом и ООО "ССК" заключены договоры аренды от 19.05.2021 N 142 и от 19.05.2021 N 141 земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:79, площадью 7 834 кв.м и 24:50:0100163:80, площадью 8 331 кв.м для использования в целях строительства объектов: склады (код - 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы.

18.08.2021 и 09.11.2021 администрацией города Красноярска ООО "ССК" выданы разрешения на строительство N 24-RU2430800-137-2021 склад по ул. Пихтовой в г. Красноярске, общей площадью 266,8 кв.м, и N 24-RU4308000-187-2021 склад N 2 по ул. Пихтовой в г. Красноярске, общей площадью 273 кв.м.

09.09.2021 и 20.12.2021 администрацией города Красноярска ООО "ССК" выданы разрешения N 24-RU24308000-137-2021 и N 24-RU4308000-187-2021 на ввод в эксплуатацию объектов: склад по ул. Пихтовой в г. Красноярске, общей площадью 266,8 кв.м; склад N 2 по ул. Пихтовой в г. Красноярске, общей площадью 273 кв.м.

28.10.2021 и 25.01.2022 на основании обращений между департаментом и ООО "ССК" заключены договоры N 28, N 318 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:79, 24:50:0100163:80, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район "Ботанический", для использования в целях эксплуатации нежилых зданий.

19.01.2022 между департаментом и ООО "ССК" заключен договор N 16 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:79, площадью 7 834 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район "Ботанический", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады (код - 6.9), для эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из ЕГРН; стоимость земельного участка составила 1 130 504, 96 рублей, что составляет 15% от его кадастровой стоимости.

29.03.2022 между департаментом и ООО "ССК" заключен договор N 167 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:80, площадью 8 331 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район "Ботанический", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады (код - 6.9), для эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из ЕГРН; стоимость земельного участка составила 1 130 504, 96 рублей, что составляет 15% от его кадастровой стоимости.

Из представленных в материалы дела заключений администрации города Красноярска от 17.02.2022 N закл-153 и от 21.12.2022 N закл-1598 по состоянию земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:80; 24:50:0100163:79 не следует, что общество использует предоставленные ему земельные участки в пределах всей площади. Согласно приложенным к заключениям от 17.02.2022 и от 21.12.2022 по состоянию земельных участков на земельных участках расположены здания, при этом производственная деятельность на земельных участках не ведется, тогда как указанные здания введены в эксплуатацию 09.09.2021 и 20.12.2021.

Ссылаясь на несоблюдение при заключении договоров купли-продажи земельного участка от 19.01.2022 N 16, от 29.03.2022 N167 правила соразмерности земельных участков площади объектов недвижимости, для эксплуатации которых они предоставлены, в нарушение требований о предоставлении публичного имущества с проведением конкурентных процедур, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 12, 168, 271, 273, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и исходил из наличия оснований для признания спорных договоров купли-продажи земельного участка недействительными (ничтожными) сделками и применения последствий недействительности сделок.

При повторном рассмотрении дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 N 935-О указал, что в целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Таким образом, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

При этом статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

По смыслу приведенных норм, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.

В рассматриваемом случае, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, суды установили, что площадь расположенных на спорных земельных участках объектов недвижимости, находящихся в собственности общества, составляет 273,1 кв. м и 266,8 кв.м, тогда как площадь приобретенных по оспариваемым договорам купли-продажи от 19.01.2022 N 16, от 29.03.2022 N167 земельных участков - 7 834 кв. м и 8 331 кв.м, что значительно превышает площадь этих объектов.

Установив указанные обстоятельства и применив названные выше нормы материального права, суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к правильному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100163:79 общей площадью 7 834 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100163:80 площадью 8 331 кв.м предоставлены обществу неправомерно - в нарушение требований, установленных пунктом 1 статьи 39.3, статьями 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем заключенные договоры купли-продажи от 19.01.2022 N 16, от 29.03.2022 N167 этих участка являются недействительными (ничтожными) сделками.

Указанные выше выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Вопреки доводам заявителей кассационных жалоб по смыслу действующего земельного законодательства (статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации) размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

В этой связи указание заявителей жалоб на то, что земельный участок был предоставлен обществу для строительства с соблюдением действовавших норм, не является обоснованием площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, и предоставления земельного участка после строительства площадью, значительно превышающей площадь объекта, расположенного на участке.

Выводы судов об отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность размера земельных участков всей площади, являются обоснованными и соответствуют представленным в материалы дела доказательствам (в том числе тех, которые поименованы заявителями в поданных ими кассационных жалобах), оценка которых произведена этим судами в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Ссылка общества на необходимость применения положений части 5 статьи 55.24 и статьи 55.26 Градостроительного кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае, с учетом предмета и основания иска, судом округа отклоняется. При этом суд округа учитывает, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество в обоснование своего довода проектную документацию в материалы дела не представило.

Довод департамента, согласно которому земельный участок соответствующей площадью был образован и предоставлен обществу для строительства здания, строительство осуществлено, и, соответственно, у общества возникает право приобрести этот участок той же площадью, что был предоставлен для строительства, отклоняется судом округа, поскольку размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Иные приведенные в кассационных жалобах доводы, в том числе, относительно обоснования несоразмерности площадей, применения последствий недействительности сделок, являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства, получили соответствующую правовую оценку и по существу сводятся к несогласию с установленными судами обстоятельствами и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, однако не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права.

Исходя из положений глав 7, 19, 20 и 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полномочия по исследованию и оценке представленных в материалы дела доказательств предоставлены только судам первой и апелляционной инстанций. В данном случае указанные суды произвели оценку представленных в материалы настоящего дела доказательств и признали соответствующие обстоятельства установленными.

Между тем, согласно положениям статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания как для переоценки представленных доказательств, так и для установления иных обстоятельств, нежели те, что установлены судом первой инстанции и апелляционным судом. Суд округа также не усматривает нарушений судами принципов равноправия сторон и состязательности процесса.

На основании изложенного, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационных жалобах, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 283, 286-288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 2 августа 2023 года по делу N А33-20468/2022 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2023 года по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Красноярского края от 2 августа 2023 года по делу N А33-20468/2022 и постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2023 года по тому же делу, принятые определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 февраля 2024 года, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.С. Яцкевич

Судьи

Е.Г. Железняк Н.П. Кушнарева