Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 5 марта 2019 г. N Ф02-453/19 по делу N А10-2702/2018

город Иркутск

05 марта 2019 г.

Дело N А10-2702/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2019 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кадниковой Л.А.,

судей: Сонина А.А., Шелёминой М.М.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Бургражданстрой" Колосова Б.Н. (доверенность от 01.12.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бургражданстрой" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 04 сентября 2018 года по делу N А10-2702/2018, постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2018 года по тому же делу (суд первой инстанции:: Пунцукова А.Т.; суд апелляционной инстанции: Басаев Д.В., Желтоухов Е.В., Сидоренко В.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "БурГражданСтрой" (г. Улан-Удэ, ИНН: 0326523359, ОГРН: 1140327009239, далее - ООО "БурГражданСтрой", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее - Управление Росреестра по Республике Бурятия, Управление) о признании незаконными действий Управления, выразившихся в отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N 2-32/2018-1 от 26.01.2018а, оформленном уведомлением об отказе в государственной регистрации прав N 03/106/001/2018-8606 от 20.06.2018, обязании устранить допущенные нарушения и произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве N 2-32/2018-1 от 26.01.2018 на основании заявления 03/106/001/2018-8606.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Тыжеева Екатерина Валерьевна.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 04 сентября 2018 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2018 года решение суда от 04 сентября 2018 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "БурГражданСтрой" ставит вопрос о проверке законности судебных актов по основаниям неправильного применения норм материального права: общая норма пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), по мнению заявителя, применена без учёта и взаимосвязи с частными нормами - другими пунктами той же статьи, в частности, пунктом 2.2 статьи 3 указанного закона и без учёта судебной практики по аналогичному спору (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.02.2016 N А73-8787/2015), что привело к его неправильному истолкованию; не применён закон, подлежащий применению: не учтены положения подпункта 3 пункта 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) и позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о том, что регистрирующий орган не вправе выходить за пределы своих полномочий при проведении экспертизы документов и делать выводы, в данном случае, касающиеся возможности или невозможности привлечения денежных средств дольщиков; указывает на неправильное истолкование закона: пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) во взаимосвязи с пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90, приведшее к неправильному выводу о том, что право аренды заявителя не может быть предметом ипотеки в силу закона; считает, что суды не применили закон, подлежащий применению: часть 4 статьи 18 и часть 2 статьи 48 Федерального закона N 218-ФЗ, которые не предусматривают представления на государственную регистрацию такого документа как зарегистрированный договор аренды земельного участка; просит судебные акты отменить принять по делу новый судебный акт.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра по Республике Бурятия указывает на несостоятельность её доводов.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ООО "БурГражданСтрой поддержал доводы кассационной жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Проверив правильность применения судами двух инстанций норм материального и процессуального права по делу и исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва относительно жалобы, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "БурГражданСтрой" зарегистрировано в качестве юридического лица 18.06.2014 за основным государственным регистрационным номером 1140327009239. Основным видом деятельности общества является строительство жилых и нежилых зданий.

26.01.2018 между ООО "БурГражданСтрой" (застройщик) и Тыжеевой Е.В. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 2-32/2018-1.

На основании пункта 2.1 договора по настоящему договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

02.03.2018 ООО "БурГражданСтрой" и Тыжеева Е.В. обратились в Управление Росреестра по Республике Бурятия с заявлениями о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, приложив: договор участия в долевом строительстве N 2-32/2018-1 от 26.01.2018; выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющую проведение государственной регистрации возникновения и (или) перехода прав на недвижимое имущество от 01.09.2016; договор аренды от 01.09.2016; разрешение на строительство N 04-302000-929-2017 от 28.12.2017, выданное Комитетом по строительству администрации г. Улан-Удэ; поэтажный план от 02.03.2018; проектную документацию от 13.02.2018; схему планировочной организации земельного участка от 13.02.2018; пояснительную записку от 13.02.2018 ООО "БурГражданСтрой"; заключение N 4-1-1/2018 от 12.02.2018 Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора; проектную декларацию от 13.02.2018; платежные поручения от 01.03.2018 NN 7078, 866562.

19.02.2018 Управлением приостановлена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:24:011203:979, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Корабельная. Государственная регистрация приостановлена в связи с тем, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости у застройщика ООО "БурГражданСтрой" отсутствуют записи о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 03:24:011203:979 либо государственной регистрации договора аренды, договора субаренды указанного земельного участка. Государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка является обязательным требованием, предъявляемым к застройщику для привлечения для строительства (создания) многоквартирного дома денежных средств участников долевого строительства. Также поскольку договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, отсутствует возможность залога права аренды земельного участка в пользу участников долевого строительства. Таким образом, право аренды по договору аренды земельного участка, заключенному на срок менее одного года, не обеспечивает исполнение обязательства застройщика перед участниками долевого строительства.

20.06.2018 Управление Росреестра по Республике Бурятия на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ уведомлением N КУВД-03/106/001/2018-8606 отказало в осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в связи с тем, что не устранены причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Общество оспорило решение Управления в Арбитражном суде Республики Бурятия.

Отказывая обществу в удовлетворении заявленных требований, суды двух инстанций правомерно исходили из следующего.

Согласно части 6 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

На основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Статьей 48 Федерального закона N 218-ФЗ установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства На основании пункта 1 статьи 48 Закона о регистрации государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ (здесь и далее в действовавшей редакции) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенных норм право быть застройщиком у юридического лица возникает с момента приобретения прав на земельный участок, а право на привлечение денежных средств участников долевого строительства - с момента получения разрешения на строительство.

Судами установлено и не оспаривается заявителем, что между собственником земельного участка ООО "Зенит" и ООО "БурГражданСтрой" заключен договор от 01.09.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:011203:979 на срок менее одного года, следовательно, данный договор не требовал государственной регистрации. Срок действия договора продлен по взаимному соглашению сторон до 01.08.2018; при продлении срока действия договора аренды земельного участка он также не подлежал государственной регистрации.

Управление, отказывая обществу в регистрации договора участия в долевом строительстве, исходило из того, что государственная регистрация договора аренды земельного участка застройщиком является обязательным требованием, предъявляемым застройщику.

Названное основание отказа в государственной регистрации является законным.

В данной связи суды верно исходили из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или другой объект недвижимости.

Таким образом, право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику, в силу закона находится в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

Как следует из части 1 статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ, залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по всем договорам, заключенным для строительства дома или иного объекта недвижимости.

На основании части 9 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Также согласно абзацу 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона N 214-ФЗ.

С учётом изложенного, суды правильно признали, что на залог прав требования участника долевого строительства распространяется действие всех положений Закона об ипотеке.

Пунктом 1 статьи 5 Закона об ипотеке предусмотрено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статьей 63 настоящего Федерального закона.

Наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок обязательно в силу прямого указания в законе; является основным и необходимым условием привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома и дальнейшего заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. Необходимость государственной регистрации прав на земельный участок обусловлена необходимостью государственной регистрации залога права на земельный участок застройщика в пользу участников долевого строительства в силу требований статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ.

Таким образом, у общества в настоящем случае отсутствовала возможность залога прав аренды земельного участка в пользу участника долевого строительства Тыжеевой Е.В.

Как отметили суды, Федеральный закон N 214-ФЗ не делает исключений для договоров аренды, не подлежащих государственной регистрации, следовательно, требование в части государственной регистрации застройщиком договора аренды земельного участка обязательно во всех случаях.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что названные выводы ошибочны, так как зарегистрировать вышеуказанный договор аренды невозможно, следовательно, по этому основанию Управление не могло отказать в государственной регистрации договора; не вправе оно было и требовать представления зарегистрированного договора аренды.

Названные доводы кассационной жалобы проверены, однако, учтены быть не могут, так как обществом в соответствии с требованиями пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации; в силу статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ общество обязано было представить доказательства наличия зарегистрированного права на земельный участок; такие доказательства представлены не были.

По мнению заявителя кассационной жалобы, отказ в государственной регистрации связан с тем, что общество не может привлекать денежные средства участника долевого строительства.

Между тем упомянутое основание к отказу в государственной регистрации Управлением не указано, такого вывода в поддержку законности оспариваемого решения Управления нет и в обжалуемых судебных актах.

Доводы кассационной жалобы о несогласии с аннулированием положительного заключения Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора о соответствии застройщика и проектной документации на объект не имеют правового значения для дела.

Несостоятельны и доводы общества о том, что незарегистрированное право аренды на земельный участок может быть предметом залога в пользу дольщиков.

Предметом залога в силу требований статьи 5 Закона об ипотеке может быть только зарегистрированное право.

Следовательно, ссылки заявителя кассационной жалобы на неправильное применение вышеуказанных норм материального права подтверждения не нашли.

При таких условиях Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем решение Арбитражного суда Республики Бурятия и постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 04 сентября 2018 года по делу N А10-2702/2018, постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2018 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Кадникова

Судьи

А.А. Сонин М.М. Шелёмина