Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 марта 2019 г. N Ф02-636/19 по делу N А19-11992/2018

город Иркутск

14 марта 2019 г.

Дело N А19-11992/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 5 марта 2019 года.

В полном объеме постановление изготовлено 13 марта 2019 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Бандурова Д.Н., Белоножко Т.В.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "СибТоргКомпани" Кашниковой Е.В. (доверенность от 10.11.2016) и представителя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска Пилипенко Е.В. (доверенность от 18.12.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "СибТоргКомпани" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 августа 2018 года по делу N А19-11992/2018 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2018 года по тому же делу (суд первой инстанции: судья Пенюшов Е.С.; апелляционный суд:

судьи Желтоухов Е.В., Каминский В.Л., Сидоренко В.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СибТоргКомпани" (ОГРН 1043801011715, ИНН 3808103771, место нахождения: г. Иркутск, далее также - ООО "СибТоргКомпани", истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН 1163850051584, ИНН 3849057115, место нахождения: г. Иркутск, далее также - комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 38:36:000018:3201, путем принятия условий договора в предложенной им редакции.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30 августа 2018 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2018 года, иск удовлетворен частично. В решении изложены спорные условия заключаемого сторонами договора купли-продажи земельного участка.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами в части редакции пункта 2.1 договора, предусматривающего цену выкупа земельного участка, ООО "СибТоргКомпани" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять в этой части новый судебный акт, изложив данный пункт в предложенной им редакции.

В поданной жалобе истец сослался на необоснованное применение судами к отношениям сторон норм земельного законодательства, действовавших до 01.03.2015, и на ошибочность их выводов о том, что правоотношения по выкупу земельного участка возникли между сторонами до 01.03.2015 при первоначальном обращении истца с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого здания (28.03.2013). Кроме того, истец указал на неприменение судами норм материального права, подлежащих применению (статей 4, 422, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 3, 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации), а также на то, что земельный участок, на котором расположено спорное здание, на момент обращения с заявлением о приобретении в собственность этого здания сформирован не был, в связи с чем самостоятельным объектом гражданских прав не являлся и, как следствие, не мог быть предметом договора купли-продажи.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ответчика в представленном отзыве и в устных пояснениях указал на несостоятельность доводов истца, в связи с чем просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и в отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "СибТоргКомпани" как субъект малого предпринимательства обратилось в комитет с заявлением от 28.03.2013 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им нежилого здания площадью 629,6 кв.м, расположенного по адресу:

г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Баррикад, 145.

На основании распоряжения администрации г. Иркутска от 17.05.2013 N 504-02-1405/13 "О приватизации нежилого здания и предоставлении в собственность земельного участка, расположенных в Куйбышевском районе г. Иркутска, ул. Баррикад, 145", предусматривающего условия приватизации нежилого здания и предоставления в собственность за плату земельного участка площадью 5 073 кв.м с кадастровым номером 38:36:000018:3201, арендуемого истцом по договору аренды земельного участка от 21.01.2009 N 4091 сроком до 31.12.2019 для эксплуатации размещенного на нем нежилого здания, комитет направил ООО "СибТоргКомпани" проект договора купли-продажи нежилого здания.

Не достигнув с комитетом соглашения в части условия о выкупной стоимости здания, ООО "СибТоргКомпани" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи этого здания (дело N А19-11688/2013).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 26 мая 2015 года по делу N А19-11688/2013, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2015 года, урегулированы возникшие между сторонами разногласия.

После этого заявлением от 09.11.2015 общество "СибТоргКомпани" обратилось к комитету с просьбой направить ему проект договора купли-продажи земельного участка общей площадью 5 073 кв.м с кадастровым номером 38:36:000018:3201, расположенного по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Баррикад, д. 145.

На основании распоряжения администрации г. Иркутска от 17.05.2013 N 504-02-1405/13 о приватизации нежилого здания и земельного участка комитет направил обществу проект договора купли-продажи указанного земельного участка, по условиям которого (пункт 2.1 договора) цена выкупа участка определена в размере его рыночной стоимости и составила 8 293 000 рублей. Указанная рыночная стоимость участка определена комитетом на основании отчета об оценке N 1-211, подготовленного ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр" по состоянию на 01.04.2013.

Не согласившись с предложенной ценой, ООО "СибТоргКомпани" сопроводительным письмом от 16.04.2018 N 47 направило комитету протокол разногласий и предложило заключить договор с условием о стоимости спорного участка в размере 1 213 075 рублей 95 копеек, определенной как 17 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку стороны не достигли соглашения по условиям заключаемого договора, ООО "СибТоргКомпани" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования и принимая пункт 2.1 договора в редакции комитета, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, статей 1, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статей 3, 12, 28, Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", а также разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 14556/11, и исходил из необходимости определения выкупной стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее также - Закон о приватизации).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце пятом части 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие указанного закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что однако не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Согласно статье 28 Закона о приватизации и пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

При этом статьей 12 Закона о приватизации предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Аналогичное условие о приобретении арендованного имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, содержится в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся в нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В рассматриваемом случае, поскольку правоотношения по приобретению обществом "СибТоргКомпани" арендуемого нежилого здания и земельного участка возникли в 2013 году, при этом в силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статей 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 28 Закона о приватизации нежилое здание подлежало передаче в собственность одновременно с земельным участком, на котором оно расположено, суды правомерно применили к отношениям сторон нормы земельного законодательства в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений по приватизации земельного участка, то есть до 01.03.2015.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд первой инстанции и апелляционный суд установили, что на момент подачи ООО "СибТоргКомпани" заявления от 28.03.2013 о предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000018:3201, общество собственником данного здания не являлось, инициированная им процедура приватизации до настоящего времени не завершена, при этом отчуждение здания без одновременного предоставления (отчуждения) земельного участка в силу указанных выше норм материального права не допускается.

В этой связи на основании статьи 12 Закона о приватизации суды пришли к правильному выводу о необходимости определения выкупной стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика по состоянию на 01.04.2013, и, как следствие, о необходимости принятия пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка в редакции комитета.

Данные выводы судов согласуются с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 03.04.2012 N 14556/11 и позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 06.06.2017 по делу N 306-ЭС17-737.

Правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Ссылки истца на то, что на момент его обращения с заявлением от 28.03.2013 спорный земельный участок сформирован не был и, как следствие, не мог быть предметом договора купли-продажи, подлежат отклонению, поскольку данный земельный участок сформирован как самостоятельный объект гражданских прав в результате осуществления его государственного кадастрового учета 05.09.2007 в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с присвоением кадастрового номера 38:36:000018:3201, о чем в материалах дела имеется кадастровый паспорт данного земельного участка от 09.09.2008 N 74/08-3-528, которым подтверждается формирование участка площадью 5 073 кв.м (с последующим уточнением его площади и границ) для эксплуатации существующего нежилого административного здания.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на него.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 августа 2018 года по делу N А19-11992/2018 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2018 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Б. Качуков

Судьи

Д.Н. Бандуров Т.В. Белоножко