Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 октября 2019 г. N Ф02-5405/19 по делу N А74-18754/2018

город Иркутск

29 октября 2019 г.

Дело N А74-18754/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2019 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Бурковой О.Н., Качукова С.Б.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Норбоевой Д.А.,

в судебном заседании, находясь в Арбитражном суде Республики Хакасия, принял участие представитель индивидуального предпринимателя Кораблевой Елены Васильевны - Пружинин С.Э. (доверенность от 27.12.2018, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Абакана на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 марта 2019 года по делу N А74-18754/2018, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2019 года по тому же делу,

установил:

индивидуальный предприниматель Кораблева Елена Васильевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к администрации города Абакана (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 19:01:070107:37.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен гражданин Яковлев Сергей Николаевич.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 марта 2019 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2019 года, исковые требования удовлетворены, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, установив выкупную стоимость участка в размере 98 379 рублей 82 копеек, исходя из 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт, изложив пункт 2.1 договора в редакции продавца.

В кассационной жалобе приведены доводы о том, что суды пришли к ошибочным выводам о наличии у предпринимателя права на выкуп земельного участка по льготной цене, поскольку истец не подтвердил, что Яковлев С.Н. являлся собственником, расположенного на земельном участке здания на момент переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Кроме того, истец не относится ни к одной из категории лиц, имеющих право на выкуп земельного участка по льготной цене.

В отзыве на кассационную жалобу истец, не соглашаясь с приведенными в ней доводами, считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 14.10.1999 между акционерным обществом открытого типа "Галактика" (продавец) и Яковлевым С.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 24, в соответствии с которым покупатель принимает в собственность недостроенный склад для хранения пищевых продуктов Б9, со степенью готовности 7%, расположенный на земельном участке по адресу: г. Абакан, ул. Павших Коммунаров, 151.

Право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано 30.10.1999.

Постановлением мэра города Абакана от 31.01.2000 Яковлеву С.Н. передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок, площадью 1596 кв.м., расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Павших Коммунаров, 151 в целях завершения строительства склада для хранения пищевых продуктов.

Согласно постановлению мэра города Абакана от 02.07.2001 N 962 у АООТ "Галактика" часть земельного участка площадью 187 кв.м, расположенного по ул. Павших Коммунаров, 151, изъята и предоставлена Яковлеву С.Н. дополнительно к существующему для завершения строительства склада для хранения пищевых продуктов.

Постановлением мэра города Абакана от 14.03.2003 Яковлеву С.Н. разрешено строительство пристроенных складских помещений (склад N 3,4,5), размещаемых на раннее предоставленной территории в г. Абакане по ул. Павших Коммунаров, 151.

Постановлением мэра города Абакана от 23.12.2003 N 1980 утвержден акт от 19.12.2003 приемки в эксплуатацию складов для хранения пищевых продуктов в г. Абакане по ул. Павших Коммунаров, 151, общей площадью 1399,9 кв.м.

В дальнейшем указанный земельный участок площадью 1775 кв.м., на основании договора аренды от 12.01.2004 предоставлен Яковлеву С.Н. во временное владение и пользование сроком на 5 лет в целях эксплуатации и обслуживания складов для хранения пищевых продуктов.

Расположенные на земельном участке объекты недвижимости (склады), площадью 1399,9 кв.м., находились в общей долевой собственности Яковлева С.Н. и Яковлевой Е.В.

Основанием для регистрации права собственности предпринимателя Кораблевой Е.В. на данные объекты послужил договор купли-продажи от 04.07.2018, заключенный с Яковлевым С.Н. и Яковлевой Е.В.

Предприниматель обратилась к администрации с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 19:01:070107:37, на котором располагаются принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости.

В ответ на данное заявление администрацией был направлен проект договора купли-продажи земельного участка N 4945 от 04.09.2018.

Истец подписал указанный договор с протоколом разногласий от 02.10.2018, предложив изменить пункт 2.1, определяющий цену выкупаемого имущества в размере 2,5% исходя из установленной кадастровой стоимости участка и составляющей 98 379,82 рублей.

Ответчик письмом от 16.10.2018 направил встречный протокол разногласий, изложив спорный пункт договора в первоначальной редакции.

Поскольку возникшие при заключении договора купли-продажи разногласия относительно выкупной цены земельного участка не были урегулированы сторонами, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая возникший спор и удовлетворяя заявленные требования, арбитражные суды, руководствуясь положениями статей 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", исходили из необходимости определения выкупной стоимости земельного участка в размере 2,5% его кадастровой стоимости.

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и основаны на правильном применении норм материального права.

При продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 19:01:070107:37 был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование третьему лицу. В 2004 году указанное право переоформлено на право аренды. Объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, в 2018 году приобретены предпринимателем в собственность.

Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по договору от 12.01.2004, в том числе право на выкуп земельного участка по льготной цене в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования.

Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N137-ФЗ) предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона в случае, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Как разъяснено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 N 310-КГ14-5503, исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды подтверждается договором аренды земельного участка от 12.01.2004.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Постановлением Правительства Республики Хакасия от 19.08.2015 N 414 утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Хакасия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов.

Согласно пункту 4 Порядка цена земельных участков определяется в размере 2,5% их кадастровой стоимости при заключении договора купли-продажи с собственниками зданий, строений, сооружений в случае, предусмотренном пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Принимая во внимание то, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды было осуществлено до 01.07.2012, суды правомерно пришли к выводу, что в рассматриваемом случае выкупная цена земельного участка подлежит определению исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, обоснованно подлежали удовлетворению.

При наличии установленных юридически значимых обстоятельств (фактов предоставления спорного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования и последующего переоформления до 01.07.2012 этого права на договор аренды), является ошибочным и противоречащим приведенным выше нормам действующего законодательства довод заявителя об отсутствии у предпринимателя права на приобретение земельного участка под объектами недвижимости по льготной цене.

Вопреки доводам кассационной жалобы суды со ссылкой на положения статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации сделали обоснованное суждение о том, что индивидуальные предприниматели и юридические лица имеют равный доступ к приобретению земельных участков в собственность и, как следствие, предусмотренная законом возможность приобретения земельных участков в собственность по льготной цене распространяется и на индивидуальных предпринимателей.

Ссылки в кассационной жалобе на то, что на момент переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды Яковлев С.Н. являлся собственником объекта незавершенного строительства, а не готового склада, являются необоснованными.

Как видно из материалов дела, строительство складов завершено Яковлевым С.Н. в 2003 году, что подтверждается постановлением мэра города Абакана от 23.12.2003 N 1980, которым утвержден акт их приемки в эксплуатацию.

Вместе с тем государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Соответственно, правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Доводы заявителя со ссылкой на судебную практику не имеют правового значения, поскольку приведенные в кассационной жалобе судебные акты приняты по делам с иными фактическими обстоятельствами.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Хакасия и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 марта 2019 года по делу N А74-18754/2018, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2019 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.П. Кушнарева

Судьи

О.Н. Буркова С.Б. Качуков