Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 июня 2020 г. N Ф02-1867/20 по делу N А33-23000/2019

город Иркутск

09 июня 2020 г.

Дело N А33-23000/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2020 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Шелёминой М.М.,

судей: Ананьиной Г.В., Рудых А.И.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Манзановой Н.Ю.,

с участием судьи Арбитражного суда Красноярского края, осуществляющего организацию видеоконференц-связи, Петракевич Л.О, при ведении протокола отдельного процессуального действия секретарем судебного заседания Головастиковой М.Д.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Красноярского края представителей: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Зоркиной И.В. (доверенность от 24.12.2019); общества с ограниченной ответственностью "Сибирская Строительная Компания" Затворницкой Т.А. (доверенность от 19.02.2020 N 94),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю на решение Арбитражного суда Красноярского края от 10 декабря 2019 года по делу N А33-23000/2019, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2020 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сибирская Строительная Компания" (ОГРН 1022402649290, ИНН 2466071160, г. Красноярск; далее - ООО "ССК", общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю, Управление) об отказе в государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, изложенных в уведомлениях об отказе: от 15.10.2019 N КУВД-001/2019-7332502/7, N КУВД-001/2019-7332503/7, N КУВД-001/2019-7334328/7, N КУВД-001/2019-7329975/7, N КУВД-001/2019-7336158/8, N КУВД-001/2019-7340402/8, N КУВД-001/2019-7340991/8, N КУВД-001/2019-7339367/7, N КУВД-001/2019-7338178/8, N КУВД-001/2019-7339861/8, N КУВД-001/2019-7338124/8, N КУВД-001/2019-7337330/8, N КУВД-001/2019-7342120/7, N КУВД-001/2019-7333027/8, КУВД-001/2019-7333528/7, N КУВД-001/2019-7331650/7, N КУВД-001/2019-7355322/8, N КУВД-001/2019-7331226/8, N КУВД-001/2019-7341465/7, N КУВД-001/2019-7331951/8, об обязании произвести государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве от 17.06.2019 (номера договоров с 001 по 020).

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Департамент градостроительства администрации города Красноярска (далее - Департамент), Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее - Служба), Рудаков Сергей Николаевич.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10 декабря 2019 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2020 года, заявленные требования удовлетворены.

Управление Росреестра по Красноярскому краю обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты по мотивам неправильного применения судами статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), нарушения норм процессуального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами не мотивирован вывод о возможности применения Федерального закона N 214-ФЗ к правоотношениям, складывающимся при реконструкции объекта в многоквартирный дом; данный Закон регулирует отношения по привлечению денежных средств участников долевого строительства в случае создания новых объектов недвижимости, а не изменения параметров существующего объекта, обеспечивая дополнительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, что обеспечивается, в частности, залогом в отношении земельного участка, а также строящегося на этом участке многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; Законом не регламентирован порядок прекращения права собственности на исходный объект капитального строительства; по своей правовой природе "строительство" и "реконструкция" не являются тождественными и имеют различную правовую природу.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru). Департамент, Служба, Рудаков С.Н. своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

Представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебном заседании подтвердила доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО "ССК" указала на законность и обоснованность судебных актов.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 29.06.2018 Департамент выдал ООО "ССК" разрешения на строительство: N 24-308-222-2018 на осуществление реконструкции отдельно стоящего административного объекта, гостиницы и инженерного обеспечения в жилом комплексе со встроенными нежилыми помещениями и инженерное обеспечение по улице Березина в Красноярске, дом N 1. Срок действия упомянутого разрешения установлен до 29.12.2028, реконструкция предполагала строительство девятиэтажного жилого комплекса с количеством квартир - 136, из них: однокомнатных - 56, двухкомнатных - 48, трехкомнатных - 24, четырехкомнатных - 8; N 24-308-225-2018 на осуществление реконструкции отдельно стоящего административного объекта, гостиницы и инженерного обеспечения в жилом комплексе со встроенными нежилыми помещениями и инженерное обеспечение по улице Березина в Красноярске", дом N 2, подземный автопаркинг. Срок действия разрешения - до 29.12.2028, реконструкция предполагала строительство девятиэтажного жилого комплекса с количеством квартир - 108, из них: однокомнатных - 54, двухкомнатных - 27, трехкомнатных - 27.

Разработана проектная документация по реконструкции отдельно стоящего административного объекта, гостиницы жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями по улице Березина Центрального района в городе Красноярске в виде планировочных решений по дому 1 секции 1, 2, 3, 4, 5 (шифр 178-15).

17.06.2019 ООО "ССК" обратилось в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлениями о государственной регистрации двадцати договоров участия в долевом строительстве от 17.06.2019 (номера договоров с 001 по 020), заключенных между обществом (застройщик) и Рудаковым Сергеем Николаевичем (участником долевого строительства) в отношении квартир 2, 5, 8, 11, 14, 17, 26, 29, 32, 35, 38, 41, 44, 47, 51, 98, 100, 105, 130, 135, расположенных по строительному адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Березина.

Уведомлениями от 28.06.2019 государственная регистрация была приостановлена в соответствии с пунктами 7, 9 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ.

В связи с истечением срока приостановления Управление на основании статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ уведомлениями от 05.11.2019 и от 15.10.2019 отказало в государственной регистрации прав, указав на то, что объект долевого строительства согласно представленным договорам и разрешению на реконструкцию создается в результате реконструкции отдельно стоящего административного объекта, в связи с чем положения Федерального закона N 214-ФЗ, который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства (создания) многоквартирных домов, не подлежат применению; Градостроительный кодекс Российской Федерации разделяет понятия "строительство (создание)" и "реконструкция" объектов недвижимости.

ООО "ССК" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с указанным заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что оспариваемые отказы государственной регистрации права не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает обжалуемые судебные акты не подлежащими отмене, а кассационную жалобу - удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 6 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

На основании пунктов 7, 9 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам

В соответствии со статьей 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Статьей 48 Федерального закона N 218-ФЗ установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) ( пункт 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В рассматриваемом случае Управление отказало в государственной регистрации прав в отношении земельного участка на основании договоров об участии в долевом строительстве в связи с тем, что объект долевого строительства создается в результате реконструкции административного объекта - гостиницы, а не строительства нового объекта.

Под объектом долевого строительства в силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона N 214-ФЗ следует понимать жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Градостроительный кодекс Российской Федерации различает понятия "строительство" и "реконструкция" объектов капитального строительства. Вместе с тем, действующее законодательство не исключает создание многоквартирного дома как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта.

Федеральный закон N 214-ФЗ не содержит ни прямого указания на применение его положений в случае создания многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции уже существующего объекта недвижимости, ни прямого запрета на их применение в названном случае.

При этом положения Закона, регулируя отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, направлены на установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Законом предусмотрены специальные повышенные требования к застройщикам, а также к содержанию и оформлению договора участия в долевом строительстве, в частности, установлено требование о его государственной регистрации.

Имея своей целью обеспечить защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, Закон определяет специальные требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для строительства, и устанавливает запрет на их привлечение в нарушение закрепленных требований. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе на основании договора участия в долевом строительстве (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 мая 2012 года N 17395/11).

Судами установлено, что реконструкция административных объектов (гостиниц) осуществляется на основании разрешений на строительство, выданных в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые не отменены и являются действующими; результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции, созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежал вводу в эксплуатацию.

Заключением Службы от 18.06.2019 N 338-ЗоЗП о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона N 214-ФЗ, подтверждено право застройщика ООО "ССК" на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного(-ых) дома(-ов) и(или) домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, на основании договора участия в долевом строительстве, а также соответствие застройщика и проектной декларации (в редакции от 17.06.2019) о проекте строительства "Реконструкция отдельно стоящего административного объекта, гостиницы и инженерного обеспечения в жилом комплексе со встроенными нежилыми помещениями и инженерное обеспечение по улице Березина в Красноярске, дом N 1", требованиям, установленным нормами Закона.

При таких обстоятельствах суды правильно признали, что привлечение ООО "ССК" денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться способами, перечисленными в пункте 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве, в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве, в связи с чем правомерно признали незаконными решения об отказе в государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Неправильного применения норм материального права или нарушения норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов, в том числе тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, не установлено.

Выводы судов основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя кассационной жалобы проверены, однако поскольку они не свидетельствуют о нарушении судами двух инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего спора, не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, исходя из предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределов его компетенции.

При таких условиях Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 10 декабря 2019 года по делу N А33-23000/2019, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2020 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Шелёмина

Судьи

Г.В. Ананьина А.И. Рудых