Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 июня 2020 г. N Ф02-2092/20 по делу N А33-26451/2019

город Иркутск

22 июня 2020 г.

Дело N А33-26451/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 июня 2020 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Шелёминой М.М.,

судей: Ананьиной Г.В., Новогородского И.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 21 ноября 2019 года по делу N А33-26451/2019, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2020 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Омега" (ОГРН 1082411000462, ИНН 2411018304, г. Красноярск; далее - ООО "Омега", общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным решения от 02.08.2019 Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - Департамент) об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300292:27 для завершения строительства объекта "Здание зала ритуальных услуг и зала прощания, инженерного обеспечения" сроком на 3 года; об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300292:27 для завершения строительства объекта "Здание зала ритуальных услуг и зала прощания, инженерного обеспечения" сроком на 3 года.

Решением Арбитражного суда от 21 ноября 2019 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2020 года, заявленные требования удовлетворены. На Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем направления обществу в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу, проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300292:27, общей площадью 1 200 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Ремесленная, на срок 3 года для завершения строительства.

Департамент обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты по мотивам неправильного применения судами подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушения норм процессуального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы, отсутствуют основания для предоставления спорного земельного участка, поскольку договор аренды от 12.09.2014, на основании которого земельный участок был предоставлен обществу, расторгнут решением суда по делу N А33-33398/2018, вступившим в законную силу 10.04.2019; с момента расторжения договора не истек 6-месячный срок для обращения с требованием об изъятии, следовательно, у общества не возникло право на обращение с соответствующим заявлением; кроме того, актом осмотра подтверждается наличие на этом земельном участке не объекта незавершенного строительства со степенью готовности 30 процентов в соответствии с выпиской из ЕГРН, а строения, имеющего признаки объекта, завершенного строительством.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Омега" считает ее доводы несостоятельными, судебные акты - законными и обоснованными.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

В судебном заседании объявлен перерыв в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с 09.06.2020 года до 16.06.2020 года до 11 часов 40 минут, о чем сделано публичное извещение на официальном сайте Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа.

После перерыва судебное разбирательство продолжено в том же составе судей, представители сторон участия в судебном заседании не принимали.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 12.09.2014 между обществом (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор аренды N 1525, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0300292:27, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Ремесленная, для использования в целях строительства здания зала ритуальных услуг и зала прощания, инженерного обеспечения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 1 200 кв. м. Срок аренды с 21.08.2014 по 20.08.2019.

Администрацией города Красноярску обществу выдано разрешение от 15.09.2017 N 24-308-392-2017 на строительство "Здания зала ритуальных услуг и зала прощания, инженерного обеспечения" площадью 290,18 кв. м. Срок действия разрешения - до 15.09.2019.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 25 марта 2019 года по делу N А33-35598/2018 договор аренды земельного участка от 12.09.2014 N 1525 расторгнут.

Согласно заключению отдела землепользования от 30.07.2019 письмом Департамента градостроительства от 15.07.2019 N 01/3589-дг отменено разрешение от 15.07.2017 N 24-308-392-2017.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.10.2018 обществу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300292:149, расположенный по адресу:

г. Красноярск, Центральный район, ул. Ремесленная, площадью застройки 307,1 кв. м, степень готовности объекта 30 процентов. Объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300292:27.

Общество обратилось в Департамент с заявлением от 05.07.2019 (вх. N 15550ги) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300292:27 на праве аренды на 3 года в целях завершения строительства на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно акту обследования земельного участка от 29.07.2019 N 196, подготовленному главным специалистом отдела муниципального контроля Департамента, в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300292:27 расположено одноэтажное здание площадью застройки 304,7 кв. м, фасад здания обшит сайдингом бежевого цвета.

02.08.2019 N 21998ги Департамент сообщил ООО "Омега" об отказе в предоставлении земельного участка на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. Департамент указал, что договор от 12.09.2014 N 1525 расторгнут в судебном порядке; разрешение N 24-308-392-2017 от 15.09.2019 на строительство объекта "Здание зала ритуальных услуг и зала прощания, инженерного обеспечения" отменено, на земельном участке, согласно акту обследования от 29.07.2019 в границах земельного участка расположено одноэтажное здание площадью 304, 7 кв. м без правоустанавливающих документов; визуализируется здание с закрытым контуром, возведенное под крышу, объект незавершенного строительства не визуализируется.

ООО "Омега" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с указанным заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, пришли к выводу, что оспариваемый отказ Департамента не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом суды исходили из того, что по смыслу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) собственник объекта незавершенного строительства, которому земельный участок был предоставлен до 01.03.2015, имеет право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства здания. Из буквального толкования действующей редакции пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ следует, что такое право существует независимо от соблюдения (несоблюдения) Департаментом шестимесячного срока на обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6), от момента расторжения договора аренды от 12.09.2014 N 1525 в судебном порядке, от инициирования обществом процедуры продления действия разрешения на строительство.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает обжалуемые судебные акты не подлежащими отмене, а кассационную жалобу - удовлетворению в силу следующего.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено правило, в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (пункт 1).

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Кодекса установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса).

Условия реализации такого права определены пунктом 4 статьи 39.6 Кодекса, при наличии в совокупности которых гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях.

Таким образом, исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Правильно применяя приведенные нормы права, учитывая, что обществу спорный земельный участок был предоставлен до 01.03.2015; выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08.10.2018 подтверждается принадлежность обществу на праве собственности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300292:149, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300292:27, суды пришли к обоснованному выводу о том, что ООО "Омега", как собственник объекта незавершенного строительства, которому земельный участок был предоставлен в аренду до 01.03.2015, имеет право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства здания.

При этом ссылка Департамента на расторжение договора аренды решением Арбитражного суда Красноярского края не может быть принята во внимание.

Как следует из материалов дела, договор аренды заключен 12.09.2014, разрешение на строительство выдано 15.09.2017 сроком действия до 15.09.2019; решение суда принято 25 марта 2019 года, следовательно, общество в период действия договора аренды в соответствии с разрешительными документами возвело на этом участке объект незавершённого строительства, право собственности на который зарегистрировано 08.10.2018.

Кроме того, Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765).

В этой связи не может быть принят во внимание, как несостоятельный, довод заявителя кассационной жалобы о том, что с момента расторжения договора аренды не истек 6-месячный срок для обращения с требованием об изъятии объекта, следовательно, у общества не возникло право на обращение с соответствующим заявлением.

Доводы Департамента об отсутствии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства были рассмотрены судебными инстанциями и обоснованно отклонены, в связи с чем у суда кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для переоценки названных выводов судов и учета доводов кассационной жалобы, направленных на переоценку установленных судами фактических обстоятельств.

Неправильного применения норм материального права или нарушения норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов, в том числе тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, не установлено.

Выводы судов основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких условиях Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 21 ноября 2019 года по делу N А33-26451/2019, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2020 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Шелёмина

Судьи

Г.В. Ананьина И.Б. Новогородский