Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 июля 2020 г. N Ф02-1922/20 по делу N А19-404/2018

город Иркутск

13 июля 2020 г.

Дело N А19-404/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2020 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Барской А.Л.,

судей: Кореневой Т.И., Кушнаревой Н.П.,

при участии в судебных заседаниях 12.05.2020, 11.06.2020: представителей комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска - Переваловой Д.В. (доверенность от 18.02.2020 N 505-70-3524/20, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака) и индивидуального предпринимателя Нециевского Эдуарда Станиславовича - Лысенко А.А. (доверенности от 29.05.2017 и от 20.05.2020, паспорт, диплом), 07.07.2020: представителей комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска - Ярошенко М.В. (доверенность от 26.12.2019, диплом, свидетельство о заключении брака) и индивидуального предпринимателя Нециевского Эдуарда Станиславовича - Лысенко А.А. (доверенность от 20.05.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2020 года по делу N А19-404/2018 Арбитражного суда Иркутской области,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Нециевский Эдуард Станиславович (ОГРНИП 304381012100058, ИНН 38100037817, далее - ИП Нециевский Э.С., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН 1163850051584, ИНН 3849057115, далее - комитет, ответчик) об обязании в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда внести в договор купли-продажи нежилого помещения от 16.06.2015 N 14/15 изменения путем изложения пунктов 2.1, 2.3.2 договора, предусматривающих условия о цене продаваемого имущества и порядке ее уплаты, в предложенной им редакции.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16 апреля 2018 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2020 года решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен частично: уменьшена до 19 054 000 рублей покупная цена имущества - нежилого помещения общей площадью 329,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 8, проданного по договору N 14/15 купли-продажи, заключенного между администрацией г. Иркутска и ИП Нециевским Э.С. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, комитет обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

В обоснование доводов жалобы ответчик сослался на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, в частности, на ошибочность выводов суда о наличии оснований для уменьшения покупной цены спорного нежилого помещения вследствие наличия недостатков в переданном помещении. Указал на то, что спорное помещение было принято предпринимателем в удовлетворительном состоянии, все недостатки имущества были оговорены сторонами при заключении договора, ответчик претензий к передаваемому помещению не имел. По мнению заявителя, апелляционный суд вышел за пределы исковых требований, определив покупную цену имущества в размере 19 054 000 рублей по состоянию на момент заключения договора купли-продажи.

Кроме того, ответчик считает, что цена имущества, определенная в договоре купли-продаже нежилого помещения от 16.06.2015 N 14/15 при доказанности передачи некачественного товара подлежала уменьшению на стоимость устранения недостатков с учетом площади спорного нежилого помещения. Апелляционный суд необоснованно отклонил его доводы о пропуске истцом двухгодичного срока исковой давности при обращении с настоящим иском в суд.

В отзыве на кассационную жалобу ИП Нециевский Э.С. с изложенными в ней доводами не согласился, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Приложенные предпринимателем к отзыву на кассационную жалобу дополнительные документы (пункты с 1 по 22 приложения) судом округа не принимаются и к материалам дела не приобщаются с учетом положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, регламентирующих пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции и полномочия суда кассационной инстанции. Указанные документы подлежат возвращению заявителю.

Дополнительные пояснения ИП Нециевского Э.С. к отзыву на кассационную жалобу, поступившие 22.05.2020, 01.06.2020 и 22.06.2020, судом округа к материалам дела не приобщаются, поскольку в нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют доказательства направления их лицам, участвующим в деле, и подлежат возвращению.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru).

Определением от 12 мая 2020 года, вынесенным Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа в составе председательствующего Качукова С.Б., судей Николиной О.А. и Палащенко И.И., рассмотрение кассационной жалобы отложено до 12 часов 15 минут 11 июня 2020 года.

Определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 июня 2020 года в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктами 31, 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в связи с длительным отсутствием ввиду отпуска судьи Качукова С.Б. произведена замена в составе судей, рассматривающих кассационную жалобу комитета: председательствующий Качуков С.Б. заменен председательствующим Барской А.Л.

Определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11 июня 2020 года рассмотрение кассационной жалобы отложено до 11 часов 15 минут 07 июля 2020 года.

Определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07 июля 2020 года в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктами 31, 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в связи с длительным отсутствием ввиду отпусков судей Николиной О.А. и Палащенко И.И. произведена их замена судьями Кореневой Т.И. и Кушнаревой Н.П.

Рассмотрение кассационной жалобы произведено с самого начала.

В настоящем судебном заседании представитель комитета поддержала доводы кассационной жалобы, а представитель предпринимателя возражал против ее удовлетворения.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) и решения Арбитражного суда Иркутской области от 18 сентября 2014 года по делу N А19-3212/2014, между администрацией г. Иркутска (продавец) и ИП Нециевским Э.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 16.06.2015 N 14/15 (в редакции протокола согласования разногласий от 16.06.2015), с рассрочкой платежа, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить нежилое помещение общей площадью 329,8 кв. м (N 1 - N 4, N 15, N 16 на поэтажном плане 1 этажа) в здании, расположенном по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 8.

По условиям пункта 2.1 договора цена нежилого помещения определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 15.04.2015 N 757-15-1-Р по состоянию на 16.12.2013 и составила 33 387 000 рублей (без учета НДС). При этом стороны установили, что первый платеж в размере 927 417 рублей (без учета НДС) перечисляется в течение 10 дней с даты подписания договора (пункт 2.3.2 договора).

По акту приема-передачи от 24.06.2015 администрация г. Иркутска передала предпринимателю указанное нежилое помещение.

Право собственности ИП Нециевского Э.С. на помещение зарегистрировано в установленном порядке 23.07.2015.

Как установили суды, в ходе проверки, проведенной прокуратурой Кировского района г. Иркутска совместно с отделом надзорной деятельности и профилактической работы г. Иркутска ГУ МЧС России по Иркутской области, в торговом центре "Дом Быта", расположенном по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, установлены нарушения требований пожарной безопасности. По результатам проверки комитету вынесено представление об устранение нарушений противопожарного законодательства от 18.05.2015 N 7-19-2015.

В последующем прокурор г. Иркутска обратился в интересах неопределенного круга лиц в Кировский районный суд г. Иркутска с иском к муниципальному образованию г. Иркутск, ООО ПКФ "Авана", ООО "Блик-Трейд" и ИП Нециевскому Э.С. с требованием о запрете эксплуатации нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, до устранения требований пожарной безопасности по выданным отделом надзорной деятельности и профилактической работы г. Иркутска ГУ МЧС России по Иркутской области предписаниям от 22.06.2016 N 272/1/1, от 04.07.2016 N 273/1/1 и от 04.07.2016 N 274/1/1 (дело N 2-3502/2016).

Определением Кировского районного суда г. Иркутска от 09 сентября 2016 года по указанному делу приняты обеспечительные меры в виде запрета осуществлять деятельность по эксплуатации здания торгового центра "Дом Быта", расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8.

Решением Кировского районного суда г. Иркутска от 07 марта 2017 года по делу N 2-3502/2016 иск прокурора г. Иркутска удовлетворен, сособственникам помещений запрещена эксплуатация указанного здания до устранения нарушения требований пожарной безопасности (в частности, предпринимателю Нециевскому Э.С. - до выполнения защиты автоматической установкой пожаротушения здания).

Указанное обстоятельство послужило основанием предпринимателю после определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 04.12.2017 на основании отчета ООО "Строительный Совет" от 04.12.2017 N 2794 обратиться в комитет с письмом от 06.12.2017 N 175 о необходимости внесения изменений в договор купли-продажи нежилого помещения от 16.06.2015 N 14/15 и приведении графика платежей по договору в соответствии с новой рыночной стоимостью в размере 17 746 000 рублей.

Ссылаясь на отказ комитета во внесении изменений в договор купли-продажи нежилого помещения от 16.06.2015 N 14/15 (письмо от 26.12.2017 N 505-70-15118/17) и указывая на то, что переданное по данному договору помещение имеет скрытые недостатки, ИП Нециевский Э.С. обратился в арбитражный суд с настоящим иском, в котором со ссылкой на пункт 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации просил внести в договор купли-продажи изменения путем изложения пунктов 2.1 и 2.3.2 договора в следующей редакции: пункт 2.1: "стоимость имущества - 17 746 000 рублей, без учета НДС, которая определена по состоянию на 04.12.2017 в соответствии с отчетом от 04.12.2017 N 2794 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества. Объект оценки: нежилое помещение, общей площадью 329,8 кв. м, (N 1 - N 4, N 15, N 16 на поэтажном плане 1 этажа), расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, выполненного ООО "Стройсовет".";

Пункт 2.3.2: "первый платеж в размере 492 945 рублей без учета НДС в течение 10 дней с даты подписания договора";

Кроме того, привести график платежей по договору в соответствии с новой рыночной стоимостью в размере 17 746 000 рублей.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 11, 12, 217, 421, 454, 469, 470, 485, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 3, 4, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) и исходил из того, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку не подлежит изменению величина стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в отчете о рыночной стоимости этого имущества, в том числе путем ее соразмерного уменьшения. Отклоняя доводы предпринимателя об обращении с настоящим иском по причине запрета в эксплуатации здания (в результате нарушений требований пожарной безопасности собственниками здания), суд указал на возложенную статьями 209 и 210 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность предпринимателя по надлежащему содержанию принадлежащего ему имущества и мест общего пользования.

Отменяя решение суда первой инстанции и устанавливая рыночную стоимость помещения на основании проведенной по делу экспертизы (заключение эксперта ООО "Правовой стандарт" N 644-2019) в размере 19 054 000 рублей с учетом недостатков, указанных в представлении прокурора Кировского района г. Иркутска от 18.05.2015 N 7-19-2015, апелляционный суд пришел к выводу, что у истца возникло право требования соразмерного уменьшения покупной цены ввиду установленного факта наличия недостатков в проданном помещении. Кроме того, апелляционный суд отметил, что требования предпринимателя о внесении изменений в договор купли-продажи нежилого помещения от 16.06.2015 N 14/15 не могут быть удовлетворены, поскольку отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, для внесения таких изменений.

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Отчуждение муниципального имущества осуществляется на основании договора купли-продажи (части 2 - 3 статьи 4 и статья 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Из материалов дела усматривается, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 18 сентября 2014 года по делу N А19-3212/2014 признан незаконным отказ администрации г. Иркутска от 18.12.2013 N 505-71-27027/13 в осуществлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по договору от 20.02.2001 N 2775 (в редакции дополнительного соглашения от 13.03.2010) нежилого помещения площадью 329,8 кв. м на 1 этаже здания Дома Быта (N 1 - N 4, N 15, N 16 на поэтажном плане), расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8; на администрацию г. Иркутска и Комитет по управлению муниципальным имуществом возложена обязанность устранить допущенные указанным отказом нарушения прав и законных интересов ИП Нециевского Э.С. путем совершения в отношении названного имущества действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Впоследствии ИП Нециевский Э.С. приобрел объект договора аренды в собственность по договору купли-продажи от 16.06.2015 N 14/15 (в редакции протокола согласования разногласий от 16.06.2015). Право собственности предпринимателя зарегистрировано 23.07.2015.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из положений статей 549, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как следует из условий договора купли-продажи от 16.06.2015 N 14/15 (в редакции протокола согласования разногласий от 16.06.2015), стоимость спорного имущества - 33 387 000 рублей без учета НДС, определена по состоянию на 16.12.2013 в соответствии с отчетом от 15.04.2015 N 757-15-1-Р об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным обществом с ограниченной ответственностью Консалтингово-правовая компания "Мост".

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Таким образом, в случае приобретения в собственность имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, стоимость муниципального имущества не только является существенным условием договора купли-продажи, но и подлежит определению исключительно путем рыночной оценки, достоверность и законность которой подлежит оспариванию в порядке, установленном Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Вместе с тем правила Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы местного самоуправления, а также иных участников правоотношений по приобретению муниципального имущества, правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, в том числе путем ее соразмерного уменьшения.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что заявленные предпринимателем в настоящем деле требования направлены на изменение цены договора купли-продажи, которая определена в соответствии с императивными требованиями действующего законодательства, что свидетельствует об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты права и является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При этом истец не лишен возможности реализовать защиту своих прав путем подачи самостоятельного иска в порядке и по основаниям, предусмотренным процессуальным законодательством.

Кроме того, устанавливая рыночную стоимость выкупаемого имущества с учетом недостатков, отраженных в представлении от 18.05.2015 N 7-19-2015, в размере 19 054 000 рублей по состоянию на дату заключения договора купли-продажи нежилого помещения от 16.06.2015 N 14/15 на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Правовой стандарт" N 644-2019, апелляционный суд не учел, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010, рыночная стоимость приобретаемого объекта должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления субъекта малого либо среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Как следует из материалов электронного дела N А19-3212/2014 и установлено судом первой инстанции, ИП Нециевский Э.С. 16.12.2013 обратился в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости площадью 329,8 кв. м - на 1 этаже здания Дома быта (N 1 - N 4, N 15, N 16 на поэтажном плане), расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8.

Указанная дата (16.12.2013) соответствует дате, по состоянию на которую была определена рыночная стоимость спорного имущества - отчет общества с ограниченной ответственностью Консалтингово-правовая компания "Мост" от 15.04.2015 N 757-15-1-Р.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа по результатам рассмотрения кассационной жалобы полагает постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2020 года подлежащим отмене на основании части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с оставлением в силе решения суда первой инстанции от 16 апреля 2018 года в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет освобожден от уплаты государственной пошлины, в том числе, за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2020 года по делу N А19-404/2018 Арбитражного суда Иркутской области отменить.

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 апреля 2018 года по делу N А19-404/2018 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Л. Барская

Судьи

Т.И. Коренева Н.П. Кушнарева